成功案例
解除租赁合同纠纷案
作者：刘俊 律师 时间：2016年11月26日
昆明市五华区人民法院民事判决书（2015）五法民二初字第241号原告：张三委托代理人：刘俊，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南善道企业管理有限公司。住所：昆明市经开区经开路3号昆明科技创新园2D14-18室。法定代表人：甄强强，总经理。委托代理人：郎晓男，云南博政律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：叶明奇，云南博政律师事务所实习律师，特别授权代理。原告杨丽景诉被告云南善道企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月8日立案受理后，依法由审判员吕刚适用简易程序并于2015年5月14日公开开庭进行了审理。原告杨丽景及其委托代理人刘俊，被告云南善道企业管理有限公司的委托代理人郎晓男、叶明奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨丽景诉称：原告与被告于2014年9月17日签订《入场经营合同》，约定被告将云南省昆明市大观商业城正门佳华大厦三楼优食尚美食广场13号食品加工间出租给原告使用，租赁用途为经营冒菜，场地使用费按照原告营业款的25%收取，支付方式为被告从原告的营业款中扣除。经营场地使用期限为1年，被告实际将场地交付原告的日期为2014年11月，为保证合同的履行，原告按照被告的要求将3万元保证金支付至被告指定的账户内。同时，合同还约定，被告应为原告提供收银服务、餐具洗消服务、安保服务、环境保洁服务、水电维修服务、垃圾清运服务、培训服务、市场推广服务等服务。履行合同过程中，被告并未按照合同的约定履行自己的义务，另查明，被告已经于2015年1月中旬后撤离租赁场地，将租赁场地的安保人员、收银人员等场地工作人员全部撤离场地，给原告造成巨大的经济损失。特向法院起诉要求：1、判令原告与被告解除2014年9月17日签订的《入场经营合同》；2、被告返还原告保证金人民币30000元；3、本案的诉讼费由被告承担。被告云南善道企业管理有限公司答辩称：同意解除合同。原告在经营过程中不按双方的约定让顾客持卡消费，收取了顾客的现金，还拒绝顾客刷卡消费，违背了双方的约定和承诺，原告无权要求返还保证金。原告杨丽景针对其主张向本院提交如下证据材料：1、入场经营合同。证明①被告将大观商业城正门佳华大厦三楼优食尚美食广场13号食品加工间出租给原告使用；②租赁期限内被告应向原告提供电脑收银系统一套；③租赁期限为1年；④经营场地使用费为原告营业款的25%，由被告先收取后支付给原告；⑤原告向被告缴纳履约保证金人民币3万元。2、营运服务协议。证明被告应在合同期内为原告提供收银服务、餐具洗消服务、安保服务、环境保洁服务、水电维修服务、垃圾清运服务、油烟管道服务、污水排放服务、培训服务、消杀服务、市场推广服务、水电代缴服务等。3、历史交易明细表。证明①原告于2014年9月17日将3万元保证金支付至被告指定的账户；②被告于2015年1月8日后退出租赁场地。4、收据。证明被告于2014年9月7日收到原告保证金人民币3万元。5、租赁场地照片。证明①被告未按照合同的约定提供租赁场地；②被告退出租赁场地的行为严重侵犯了原告的合法权益。6、接处警登记表。证明被告在2015年2月10日前就退出租赁场地。经质证，被告云南善道企业管理有限公司对原告杨丽景提交的证据1-4的真实性均予认可，对证据5的真实性不予认可，对证据6的真实性予以认可，但不认可其关联性。被告云南善道企业管理有限公司针对其主张向本院提交如下证据材料：1、优食尚美食广场入场经营合同1份；2、优食尚美食广场管理制度1份。证明被告与原告在合同中约定：①原告支付场地使用费为营业款的25%；②管理制度规定顾客的消费方式为充值刷卡消费模式，对不能接受刷卡消费模式的顾客，作放弃处理；③原告承诺接受并认同且不会以任何理由、任何形式收取顾客现金；④原告违反合同约定的，无权要求返还履约保证金。3、美食广场监控视频摘录。证明原告在经营销售过程中，不按照合同约定，让顾客持卡消费。仅三天的监控视频中显示，就有15次以上收取顾客现金，并且2次拒绝顾客持卡消费的行为。不但严重违反合同约定，也侵害了被告的合法利益。故原告无权要求返还履约保证金。3、当庭提交光盘一份。经质证，原告杨丽景对被告云南善道企业管理有限公司提交的全部证据的真实性均予认可。本院认为，原告杨丽景提交的证据1-4的真实性被告云南善道企业管理有限公司均予认可，本院依法予以采纳。关于原告杨丽景提交的证据5，本院认为，本院无法核实该份证据的拍摄时间，故本院对该份证据不予采纳。关于原告杨丽景提交的证据6，本院认为，该份证据上并无原告杨丽景的任何签章，所载内容亦与本案争议的案件事实无关，故本院对于该份证据不予采纳。被告云南善道企业管理有限公司提交的全部证据的真实性原告杨丽景均予认可，本院对此予以确认。根据以上证据，本院确定本案事实如下：2014年9月17日，云南善道企业管理有限公司（甲方）与杨丽景（乙方）签订了一份《入场经营合同》，约定甲方将座落于昆明市大观商业城正门佳华大厦三楼优食尚美食广场13号食品加工间有偿提供给乙方使用，业态为冒菜。乙方向甲方支付经营场地使用费的金额为乙方营业款的25%，使用期限为1年。合同第十二条第5款约定甲方有权解除合同的条件为：1、乙方拖欠应付费用三个星期以上，且在收到甲方要求其纠正违约通知7天内，乙方未予纠正；2、乙方违反合同条款约定，且在收到甲方要求其纠正违约通知10天内乙方未予纠正；3、乙方违反优食尚美食广场管理制度或发生给其他使用户带来不良影响的行为，且在收到甲方要求其纠正违约通知10天内，乙方未予以纠正；4、乙方违背承诺，收取顾客现金，如甲方根据前述规定解除本合同的，乙方无权要求甲方返还履约保证金。另外，该《入场经营合同》附件二《营运服务协议》中约定，甲方向乙方提供收银服务、餐具洗消服务、安保服务、环境保洁服务、水电维修服务、垃圾清运服务、油烟管道清洗服务、污水排放服务、消费者投诉处理服务、证照办理服务、设备配置服务、培训服务、消杀服务、市场推广服务及水、电费用代缴服务。庭审中被告向本院陈述称其曾向原告主张过要求解除《入场经营合同》，但原告对此予以否认。另确认，2014年9月7日，原告杨丽景向被告云南善道企业管理有限公司支付保证金人民币30000元。原告在诉争场地经营至2015年1月30日。另外，租赁场地内的监控视频显示，原告在经营过程中，存在收取顾客现金及拒绝顾客刷卡消费的行为。庭审中被告向本院陈述称优食尚美食广场于2015年2月10日停业。本院认为，原告杨丽景要求解除原、被告双方于2014年9月17日签订的《入场经营合同》，被告同意解除该合同，本院对此予以确认。关于原告杨丽景要求被告返还原告保证金人民币30000元的诉讼请求。本院认为，根据最高人民法院《关于适用〈〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”依双方《入场经营合同》的约定，原告丧失履约保证金的前提是原告存在《入场经营合同》第十二条第5款约定的情形，且被告依据该约定解除合同。本案中被告亦主张其曾向原告主张要求解除《入场经营合同》，但其并未向本院提交确实充分的证据予以证明，原告亦不予认可，对此应由被告承担举证不能的证明责任。另一方面，在《入场经营合同》未解除的情况下，原、被告双方均在合同履行期间撤离了经营场地，合同并未完全履行，不予退还履约保证金不符合民法公平原则。故本院对于原告要求被告返还原告保证金人民币30000元的诉讼请求，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、最高人民法院《关于适用〈〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告杨丽景与被告云南善道企业管理有限公司于2014年9月17日签订的《入场经营合同》。二、被告云南善道企业管理有限公司在本判决生效后十日内向原告杨丽景返还保证金人民币30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币550元，减半收取人民币275元，由原告杨丽景承担人民币137.5元，由被告云南善道企业管理有限公司承担人民币137.5元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员吕刚二〇一五年五月二十九日书记员王珏
