成功案例
借名买房成功案例
作者：朱天成 律师 时间：2016年06月23日
北京市第一中级人民法院
民事判决书
（2015）一中民终字第06640号
上诉人（原审原告）申**，女，1981年*月*日出生，汉族，住北京市昌平区天通苑西三区
上诉人（原审原告）申**，男，1954年*月*日出生，汉族，住北京市昌平区天通苑西三区
二上诉共同委托代理人刘*，北京市炜衡律师事务所律师。
二上诉共同委托代理人李**，北京市炜衡律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）张**，女，1965年5月15日出生，汉族，住北京市石景山区高井
委托代理人朱天成，北京闻道律师事务所律师。
委托代理人李君，北京闻道律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）张*，男，1968年*月*日出生，汉族，住北京市石景山区高井。
上诉人申**、申*因与被上诉人张*、张*合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第00072号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
申*、申*在原审法院诉称：申*与张*之弟张*原系夫妻关系，基于姻亲关系，2003年，申*、申*与张*达成口头协议，申*以张*名义购买位于北京市昌平区东小口镇天通苑的房屋，待能过户时张*协助申*办理过户手续，在办理过户手续后，申*、申*支付张*一定金额的转让款。同时，张*向申*出具承诺书证明其将房屋转让给申*。申*、申*购买房屋后对房屋进行了装修，申*入住至今。后来申*与张*之弟张*离婚。此后随着北京市房屋价格不断上涨，张*单方面撕毁协议，违背诚信要求申*、申*退还所购房屋。二人为此多次与张*协商未果。2010年至2012年，张*诉至法院，要求申*、申*从涉诉房屋内搬出，后法院认定双方之间的房屋转让合同无效，判决申*、申*腾退房屋，双方之间的纠纷另案解决。为维护自己的合法权益，申*、申*现提起诉讼。诉讼请求：1、判令张*支付申*、申*的购房出资15万元（其中首付款8万元，代为偿还贷款7万元）；2、判令张*按现行市场价格向申*、申*支付房款损失279万元；3、判令张*赔偿装修损失费15万元；4、要求张*支付申*、申*产权登记费500元、抵押登记费200元、个贷法律服务费775元、公共维修基金7822元、经济适用房综合地价款11111元、契税完税5867元、房屋保险2178元。
张*在原审法院辩称：不同意申*、申*的诉讼请求。首先，双方不存在经济适用房转让关系，也不存在借名买房的关系，双方之间没有进行过任何关于房屋买卖的协商，没有关于房屋价款、交易时间等内容的约定；其次，双方从未发生过关于房屋转让的履行事实，申*、申*从未向我交付过任何房款，从未要求办理过户手续；第三，涉案房屋系由我自行出资购买，并交纳各项税费，申*、申*从未进行出资；第四，涉案房屋与申*、申*不存在任何关系，申*居住房屋纯属亲戚之间的借住，我亦曾要求申*搬离。申*、申*的第一项诉讼请求无事实依据，首付款不是二人出的。月供不属于同一法律关系，张*与申*夫妻关系，他们居住在我的房屋，应交纳租金，所以以偿还月供的形式交纳租金，是以租养贷的关系。对于申*、申*主张的双方之间存在经济适用房转让合同纠纷，后又变为借名买房，我认为这不是同一案由。但不管是什么案由，我认为均没有事实和法律依据。不同意第三项、第四项诉讼请求请求，因为所有费用都是我交纳的。
张*在原审法院述称：不同意申*、申*的诉讼请求。张*买房，并没有让别人交钱。当时我跟申*在我母亲处居住，因为婆媳关系不好，还在306医院那租住一段时间。后来张*的经济适用房下来，申*和我就搬到该房屋，替张*还月供当房租。张*说房子她装修，让我和申*帮着盯着装修的事。张*给了四次钱，第一次5000元、第二三次都是1万元，一共4万元左右。办手续是我和申*开车带张*去的，没有第四人。因为还有后续手续问题，就把票据、合同等东西拿到天通苑。然后我就到内蒙古工作，一两个月回一次家，夫妻感情产生矛盾。此后我不在内蒙古干了，但回到北京也没有回家。大概2007年回我母亲处，听张*说房贷怎么不还，才知道没还贷。后来我跟申*离婚了，也催她把房还给张*。
原审法院经审理查明：申*与申*系父女关系；申*与张*原系夫妻关系，二人于2001年6月27日登记结婚，于2008年2月26日经法院调解离婚；张*与张*系姐弟关系。
2003年4月19日，张*与北京顺天通房地产开发有限责任公司（以下简称顺天通公司）签订《商品房买卖合同》及其附件，其中约定：张*作为买受人购买天通西苑三区第12幢8单元1001号房屋（以下简称涉案房屋）；建筑面积为147.11平方米；房屋总金额为389842元；付款方式为：1、买受人于2003年4月19日前交付房款70000元，2、买受人于2003年4月26日交付房款人民币9842元；3、余款31万元作20年银行按揭贷款方式支付。
2003年5月28日，张*作为借款人，中国工商银行作为贷款人，北京顺天通房地产开发有限责任公司作为保证人共同签订《个人购房借款合同》，约定由张*向中国工商银行贷款31万元，贷款用途为张*购买涉案房屋，贷款期限为25年，自2003年6月10日起至2028年6月10日止，每期等额归还本息1819.46元。该借款合同同时约定了张*用于偿还贷款的开户账号为0200241001020355020。
2003年4月19日，顺天通公司及相关中介服务机构收到以张*名义交纳的购房首付款70000元，产权代办费500元；2003年5月28日，相关中介服务机构分别收到以张*名义交纳的涉案房屋抵押登记费200元、个贷法律服务费775元、房屋保险费2178元；2003年6月10日，顺天通公司通过银行贷款方式，收到以张*名义交纳的剩余购房款31万元；2003年6月23日，顺天通公司出具了涉案房屋的购房款发票共计金额391113.5元，载明付款个人为张*；同日，顺天通公司及相关单位分别收到以张*名义交纳的经济适用房综合地价款11111元、预收水费、公用电费400元、公共维修基金7822元、有线电视入网收视费4444元、生活垃圾清运费30元；2003年11月14日，昌平区国土资源局和房屋管理局收到了以张*名义代缴契税完税金额5867元、地税196元。2003年6月23日，顺天通物业公司向张*发放涉案房屋入住证明，要求业主接到通知后办理入住手续。
现上述商品房买卖合同、个人购房借款合同、购房款发票、各项税费票据凭证、入住证明原件均有由申*、申*持有。
2003年6月，顺天通公司将涉案房屋交付后，由张*负责对该房屋进行装修，装修完毕后由张*和申*共同占有使用，申*并不经常在该房屋居住。后张*自涉案房屋中搬出，申*一直在该房屋中居住至今。
2003年12月1日，涉案房屋取得了所有权证书（京房权证昌私移字第133708号），载明房屋所有权人张*，房屋坐落于昌平区东小口镇天通苑西苑三区12号楼8单元1001号，房屋性质为经济适用住房。该房屋所有权证书原件一直由张*持有至今。
张*、申*在占用涉案房屋期间，通过向银行指定的张*名下账号为0200241001020355020的存折存款的方式，按月偿还涉案房屋银行贷款直至2006年7月10日。自2003年6月10日至2006年9月21日期间，上述账户共偿还银行贷款共计62870.15元。
申*主张涉案房屋系借用张*名义购买，将张*起诉至北京市昌平区人民法院，要求确认涉案房屋归申*所有，北京市昌平区人民法院于2011年12月8日作出（2011）昌民初字第7554号民事判决书，判决驳回申*的诉讼请求，并释明因出资而产生的债权债务关系，另行处理。后申*不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2012年3月16日作出（2012）一中民终字第4086号民事判决书，判决驳回申*的上诉，维持原判。
后张*以物权保护纠纷为由，要求申*、申仪、白玉的、冯先鱼、申*腾退涉案房屋、支付房屋使用费，北京市昌平区人民法院于2012年8月10日作出（2012）昌民初字第7154号民事判决书，判决申*、申仪、白玉的、冯先鱼、申*于判决生效后六个月内腾退涉案房屋，交付给张*，并驳回张*其他诉讼请求。
本案审理过程中，申*、申*申请对涉案房屋2014年12月31日的市场价值和装修现值、残值进行鉴定，经随机确认法院委托北京银通安泰房地产评估有限公司对涉案房屋上述时点的市场价值进行评估，其评估意见为：涉案房屋在价值时点2014年12月31日的市场价值为单价16435元/平方米，总价为242.56万元。另外，因申*、申*申请撤回对涉案房屋装修现值、残值等内容的鉴定，法院未组织对上述事项进行鉴定。
庭审中，申*、申*出具承诺书一份用于证明申*与张*之间存在借名买房关系，其中载明：“因申*代表其父申*以我的名义购买天通西苑三区12幢8单元1001号楼房事情，我作如下承诺：我认可申*之父实际购买天通西苑三区12幢8单元1001号楼房的事实，购房款等费用均由申*代表缴纳，与我没有关系。二、天通西苑三区12幢8单元1001号楼房归申*之父所有。”落款时间为2003年4月19日，均为打印文本，承诺处盖有“张*”人名章，无任何手写内容。对于该证据，张*表示并未出具过该承诺书，并对承诺书的形式提出如下质疑：承诺书内容明显不利于张*，而张*却没有签字，这不符合基本常识，而人名章他人擅自加盖的可能性很大。对于承诺书的来源和形成时间，申*、申*在2014年11月5日庭审时称系在张*签完购房合同时出具的，张*对此予以否认；申*在20104年11月26日庭审时称系张*于购房后一个星期内给申*，张*表示并未见过该承诺书。
在本案审理过程中，就首付款及相关税费由谁支付、购房合同及相关税费发票凭证由申*持有的原因、房屋贷款的偿还。装修由谁出资等事实问题，双方存有明显争议，经法院充分询问和释明后，各方当事人各自作出如下陈述：
1、关于首付款及相关税费支付的问题
申*、申*表示首付款由申*交给申*，由申*负责支付给顺天通公司，具体付款方式为现金2万元，刷卡支付6万元，但是没有首付款的发票收据和付款凭证。本案审理期间，经申*、申*申请法院调查取证，法院工作人员根据申*、申*提供的账号信息，先后至工商银行、建设银行以及中国银行调查银行流水明细，均未发现申*、申*所称时间范围内刷卡6万元的相关明细。法院工作人员另至顺天通公司调查首付款由谁交付的情况，顺天通公司经查档表示并未留存当时的刷卡凭证，但提供了售房时收款的账户可供法院查询，但经查询顺天通公司所提供的账户，仅记录有售房时的大额收入情况，未发现申*、申*所述的单笔6万元的交易明细；张*和张*均表示首付款是由张*支付，共计7万元，付款方式为现金1万元，刷卡支付6万元，也不能提供支付凭证。而对于房产代办费、抵押登记费等其他税费，双方均表示由己方交纳，但均未提供发票、收据外的其他付款凭证。
2、关于购房合同及相关税费发票凭证、装修票据由申*持有的原因
申*、申*表示因申*与张*是借名买房关系，故持有相应文件及票据；张*表示其是将涉案房屋借给张*居住，因为委托张*装修以及其实际入住，为办理手续方便所以才将合同及相关票据交由张*保管，而装修是张*出资并委托张*负责，所以相关票据也在张*处，后张*与申*产生离婚情绪后离开涉案房屋，申*即持有了上述文件材料；张*与张*所述一致。
3、关于房屋贷款偿还的问题
申*、申*、张*及张*均认可涉案房屋用于还贷的银行存折于2003年6月10日至2006年9月21日期间由张*、申*持有并负责存款还贷，该期间内张*未向上述存折内存入款项。但对于存折交付给张*、申*的时间及2003年6月7日存入的6000元系由谁存入存在争议：申*、申*表示系其持张*身份证办理的存折，存折内款项均由申*存入，张*则表示其于2003年6月10日将存折交付给了张*，交付之前存入了6000元用于还三个月房贷。双方对此均未提出证据证实。另外，对于还贷款项的来源问题，申*、申*共同表示系由申*将相应款项给申*，由申*或张*负责还贷。
4、关于装修出资的问题
申*、申*称涉案房屋的装修系由申*出资，并由张*、申*负责进行，共花费87000余元，并提供装修票据若干予以证明；张*则表示系其出资委托张*对涉案房屋进行的装修，共花费四五万元；张*与张*所述一致，但均未提供证据证明。
上述事实，有商品房买卖合同、个人购房借款合同、购房款发票、承诺书、各项税费票据凭证、入住证明、银行存折、银行流水明细、民事判决书、民事调解书、房地产评估报告、谈话笔录、银行查询明细、当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院审理后认为：本案争议的焦点问题在于申*、申*与张*就涉案房屋是否存在借名登记购房关系。由于双方对于各自的主张所对应的权利义务关系均无书面合同约定，故应在全面分析相关证据证明效力的基础上，根据举证责任分配原则和社会经验法则，具体认定和处理双方之间的权利义务关系。
首先，关于承诺书的效力问题。由于承诺书载明的内容系对张*权利的重大处分，其仅加盖人名章的行为并不符合常理，而对于承诺书的形成时间和来源问题，申*、申*前后表述并不一致，且不能提供其他证据证实，故法院对于该证据不予采信。
其次，承诺书既已无法被采信，判断申*、申*所主张的借名买房行为是否成立的关键就在于，涉案房屋首付款及各种税费实际出资主体的认定。尽管申*、申*目前持有以张*名义缴费的票据凭证和购房合同原件，而张*始终持有涉案房屋所有权证书原件，二者都不足以成为其各自主张己方为实际出资人的优势证据，现当事人双方以及法院根据当事人申请所进行的调查取证均无法查清首付款的实际出资人情况，同样的道理也适用于对于过户代理费、房屋保险费、契税等相关税费的交付主体的认定。
而对于申*、张*在占有房屋直至2006年7月向银行每月连续还款的事实，双方对已还款项的性质存在争议。至于能否说明基于借名买房而偿还月供贷款，根据一般社会常理，借名买房中的还贷行为不是孤立存在的，而是与首付款实际支付、票据凭证持有等紧密关联。在上述情况下，不宜认定申*与张*存在借名买房关系。
对于上述期间内偿还贷款的数据，双方对于首期存入的六千元系由何方存入存在争议，因存折账户在张*名下且系由张*交付给张*、申*，而在申*、申*未提供存款凭证且无法证明存折交付时间的情况下，根据举证证明规则，在张*所自认的交付存折日期前所存入的相应款项，应认定为张*存入更为合理。
再次，张*将涉案房屋交付给张*、申*使用的法律关系认定。根据本案查明的事实，双方并未就使用的期限、租金水平进行明确的约定，并不符合一般租赁合同关系的构成要件。考虑到双方的亲属关系，张*所持以贷养租的主张难以成立，在没有明确约定的情况下，张*、申*对涉案房屋的占有使用属无偿借住。
基于以上分析，法院对申*、申*的各项诉讼请求作出以下认定和处理：
第一，鉴于张*享有因申*偿还贷款而产生的利益，张*取得上述没有法律法律上和合同上的依据，故应作为债务予以返还。对于返还的对象，因申*、申*称存款来源于申*，申*、张*实际经手办理，基于三者当时的亲属身份关系，其实际来源问题不属于本案审查范围，现申*、申*作为共同原告主张该部分费用返还于法有据，法院予以支持。经法院释明，张*对涉案房屋相应债务未明确提出主张请求，如其认为其对该部分利益享有权利，可另行解决，本案中不予处理。
第二，由于法院并未认定申*、申*是涉案房屋首付款、契税、印花税、公共维修基金等各种水费的实际出资人，故对于二人主张返还上述相应价款的诉讼请求，法院不予支持。而关于装修损失，虽然双方对此存在争议，但无论由谁出资装修，申*自2003年至今一直占有使用涉案房屋，其实际享受了装修的利益，该项要求缺乏事实和法律依据，法院亦不予支持。
第三，申*、申*主张涉案房屋的损失属预期利益损失，而预期利益损失建立在借名登记购房行为成立的基础上，当上述行为的发生因不能充分证实而未被认定时，对于该请求，法院无法支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第六十四条、第七十三条之规定，判决如下：一、张*于本判决生效后七日内返还申*、申*已支付的银行贷款五万六千八百六十元一角五分；二、驳回申*、申*的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，申*、申*不服，向本院提起上诉。上诉请求为：撤销原判，改判支持申*、申*一审的全部诉讼请求。上诉理由：1、申*、申*持有涉案房屋各项交费票据、购房合同原件，按期偿还房屋贷款且在房屋交付后进行装修并长期居住，上述事实可以证明申*与张*存在口头借名购房协议，双方是借名买房关系，申*为涉案房屋的实际购买人；2、张*仅持有涉案房屋的所有权证书，不能说明其为涉案房屋的真正购买人；3、（2011）昌民初字第7554号民事判决书已经认定双方之间的借名买房行为无效，现申*、申*有权主张无效的法律后果。
张*对此答辩称：1、双方之间不存在任何借名买房的关系；2、双方之间从未出现过履行房屋买卖合同的事实；3、申*居住涉案房屋是因为其与张*有姻亲关系。同意原审法院判决，不同意申*、申*的上诉请求。
张*对本案未发表答辩意见。
本院审理期间，申*、申*提出申请，要求法院调查申*母亲杨改青名下工商银行号码为6222080200000844111的银行卡在2008年开户时转入50万元的对应卡号以及该对手卡在2003年1月至2003年10月间的交易记录。经本院查询，杨改青名下工商银行号码为6222080200000844111的银行卡与2008年4月22日开户，开户当日存入50万元，并非通过转账方式，故不存在对应银行卡。
本院经审理查明，申*、申*自2006年7月后未偿还银行贷款，二人称系由于张*将还款存折挂失，其无法继续还款。在不能还款后，申*、申*未向张*主张相应权利。张*表示其于2007年2月收到银行发出的《欠款客户扣收通知书》后将原存折挂失，此后贷款自行偿还。此外，申*、申*明确其诉讼请求所依据的事实主张为申*与张*之间存在借名购房关系。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，申*、申*主张申*与张*之间存在借名购房合同关系，并据此要求张*承担借名购房合同无效的法律后果，故申*、申*应当对借名购房事实的存在承担举证责任。
当不存在书面约定时，对于借名购房关系是否存在，应在综合考虑房屋的出资情况、房屋的占有使用情况、购房票据、合同、房屋产权证的持有情况以及对于借名购房的事实有无合理解释等因素的基础上，作出判断。现申*、申*虽持有购房合同以及购房相关费用的票据原件，但并未能举证证明其对于首付款的出资情况，此外，就剩余房款部分，申*仅偿还了2003年6月10日至2006年7月10日期间的房屋贷款。此后，申*未还款，相应贷款由张*偿还。申*、申*未向张*主张过相应权利。申*、申*主张申*为实际购房人，但其不按期偿还银行贷款且在发现不能还款后不及时主张权利的行为，不符合其作为实际购房人应有的主观心理状态。因此，在房屋所有权证由张*持有，申*、申*就借名购房关系是否存在所提供的证据不能形成完整的证据链的情况下，本院对于申*、申*的该项事实主张不予采信。
一审法院在未采信申*、申*的事实主张的基础上，判令张*将申*所偿还贷款返还申*、申*，并驳回申*、申*的其他诉讼请求正确，本院予以维持。
综上，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条第（一）项、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三万一千七百四十八元，由申*、申*共同负担三万一千一百六十九元（已交纳一万一千八百元，余款于本判决生效后七日内交纳）；由张*负担五百七十九元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费三万一千一百六十九元，由申*、申*负担（已交纳）。
鉴定费六千八百元，由申*、申*负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘新泉
代理审判员 夏根辉
代理审判员 徐冰
二〇一五年十月二十二日
书记员 叶康喜
