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成功案例

买卖房屋被保全,造成损失要赔偿。

作者:在线律师  时间:2012年05月20日
攀枝花市东区人民法院民事判决书
(2000)攀东民初字第586号
原告 陈保护,1968年9月23日生,汉族,系攀枝花泉鑫有限责任公司(以下简称“泉鑫公司”)经理,住×××。
委托代理人 刘栓宁,攀枝花市律师事务所律师。
被告 刘安贤,1965年8月10日生,汉族,系攀枝花市银鑫物质有限责任公司(以下简称“银鑫公司”)董事长,住×××。
委托代理人 赵保生,1958年12月28日生,汉族,系银鑫公司职工,住×××。
委托代理人 文静,攀枝花诚信达律师事务所律师。
原告陈保护诉被告刘安贤房屋买卖纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告陈保护的委托代理刘栓宁,被告刘安贤及其委托代理人赵保生、文静到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告陈保护诉称,我与被告于1997年10月27日签订了联合购房协议,约定共同出资购买南非谷大酒楼及临街3间商屋,其中我出资66.94万元购买商屋。在当月21日按口头协议我已将67万元购房款以我所在的泉鑫公司名义通过银行转帐方式付给了刘安贤。次年6月30日,刘安贤以个人名义向中房攀枝花市房地产开发总公司购买了上述房屋的产权。1998年9月16日,我与被告再次签订补充协议一份,协议确认被告方已收到我付的购房款67万元,规定3间商屋应及时办理过户归我,同时约定从即日起,上述商屋一切经营、经济、法律事宜由我负责。1999年8月26日,我与被告正式签订了房屋买卖合同,约定由刘将3间商屋过户给我,合同成立后,双方都到市房地交易所开始办理过户手续,同年9月1日,被告恶意将3间商屋为其公司所欠债务向米易法院诉讼保全提供担保,致使商屋被扣押,使过户手续无法完成,给我造成了巨大经济损失。请求判令被告继续履行买卖合同,返还其出租商屋取得的租金,并承担全部诉讼费用。
被告刘安贤辩称,我与原告签订了上述二份协议及房屋买卖合同属实,但我是被迫签订的,事实上是他人想买3间商屋,原告仅是一个代言人,整个协商过程其并未参与。在此以前我是愿意履行合同的,但该商屋已经增值,故继续履行房屋买卖合同对我不公平。同时该合同是附生效条件的,现该合同并未生效。原告所付的67万元付给银鑫公司的,我并未收到原告所付的联合购房款。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明:1997年10月27日,刘安贤与陈保护签订联合购房协议一份,主要内容为,双方联合购买南非谷大酒楼(原香花夜总会)及临街3间商屋(原香花配餐室)的产权,其中酒楼产权归刘所有,商屋产权归陈所有,商屋的价款为66.947元(该款陈保护已于当月的21日由泉鑫公司以联合购房款的名义,通过建行攀枝花市分行营业部以转帐方式付给了刘安贤所在的银鑫公司67万元)。银鑫公司于1998年2月17日向泉鑫公司出具了67万元的收据。此后,刘安贤个人向中房攀枝花市房地产开发总公司购买了南非谷酒楼的三、四层(产权证号为30646、30645)及商屋(产权证号为30524)的产权,其中商屋所付的购房款为668720元,并于1998年6月30日取得了上述房屋产权证书。1998年9月16日,陈、刘签订了一份补充协议,协议主要内容为:双方于1997年10月27日签订了联合购买南非谷大酒楼及临街三间商屋产权协议,其中南非谷大酒楼产权归刘,临街商屋产权归陈,总计商屋的价款为66.94万元,现陈保护通过转帐方式一次性付清联合购房款67万元给刘安贤,刘已将商屋产权从中房攀枝花公司转到其名下,产权证已于1998年6月30日办理完毕(产权证号为30524,办理过程中所需一切税、费均为陈保护承担),本应即行办理产权转移到陈的名下手续,因陈需用该产权证作抵押向银行贷款。双方协商以后再办理该房的产权转移手续,由刘安贤将30524号产权证交给陈保护保管,从1998年6月30日起第30524号产权归陈保护所有,刘安贤对商屋所发生的一切经营、经济、法律事宜均不承担责任。在该补充协议上,分别盖有银鑫公司及泉鑫公司的公章,对该协议予以证明。签约后,第30524号产权证即由陈保护予以保管,但未将该产权证用作抵押向银行贷款。1999年8月26日,陈保护与刘安贤签订了房地产买卖契约一份,主要内容为:由刘将3间商屋卖给陈,价款为668720元。并在合同的第十一条特别约定:该商屋产权在南非谷大酒楼产权转移完毕后3日内办理产权转移。签约后双方到攀枝花市房地产交易所开始办理产权转移过户手续,在部分手续已办理完备之际。米易县人民法院为米易县丙谷信用社诉银鑫公司借款纠纷一案,采取诉讼保全措施,于1999年9月1日在询问刘安贤对诉讼保全的意见时,刘安贤在约定已有担保财产(即南非谷大酒楼的152台设备)的情况下,提出用3间商屋作担保,米易县法院即于同日作出裁定将商屋予以查封,并向市房地产交易所送达了协助执行通知书,通知交易所不得办理该房的过户转移手续。故使双方正在办理的房屋买卖过户手续被迫停止。陈保护于1999年11月12日向米易县法院提出执行异议书,同年12月17日,针对执行异议,米易法院询问刘安贤对查封的3间商屋的意见时,刘表示对查封没有意见,要求该院继续查封。为此,陈保护于2000年3月诉来本院,要求判令刘安贤继续履行房屋买卖合同,按每年263888元的标准返还从1999年1月起至今因出租商屋所取得的租金,并承担全部诉讼费用。
另查明,攀枝花市房地产评估事务所受刘安贤委托,于1998年8月20日对本案所涉的3间商屋作出的评估总价值为1000000元。刘安贤从1999年1月22日起,以银鑫公司的名义将3间商屋出租,租金每年为263888元,并收取了1999年1月22日到2000年1月22日的租金263888元。
上述事实,有下列证据在案佐证:一、原、被告庭上的陈述,本院对陈保护的询问笔录一份,对刘安贤的询问笔录二份,原、被告于1997年10月27日签订的协议一份,1998年9月16日签订的补充协议一份,1999年8月26日签订的房屋买卖契约一份,证明了原、被告之间的房屋买卖关系;二、建行攀枝花市分行营业部填写的(2000)东民字第586号查询通知书回执一份,攀枝花市银鑫物质有限责任公司在1998年8月17日出具给攀枝花泉鑫有限责任公司的670000元的收据,泉鑫公司于2000年9月5日出具的证明,原、被告于1998年9月16日签订的补充协议一份,证明了陈保护将670000元付给刘安贤,刘已收到了该款;三、原告提供的房地产转让申请审批书,攀枝花市房地产交易所1999年10月19日出具的证明,米易县法院(1999)米经初字第108号协助执行通知书,(1999)米经初字第108号民事调解书,米易县法院于1999年9月1日、12月17日对刘安贤的调查笔录二份,原告提供的执行异议书一份,证明了原、被告签约后在办理商屋产权转移过户过程中,刘安贤不以原本设定的抵押物作担保,而以3间商屋向米易县法院提供担保,导致3间商屋被查封,使双方无法完成过户手续,房屋买卖无法完成;四、银鑫公司与卢正敏,吴以业签订的房屋租赁合同及补充协议,以及该公司于1998年10月8日出具的263888元的租金收据,证明刘安贤将商屋出租并取得收益的事实。
本院认为:陈保护与刘安贤协商一致,自愿签订的联合购房协议,补充协议及房地产买卖契约,是双方真实意思表示,合法有效。根据联合购房协议及补充协议的约定,陈按约履行了付款义务,刘按协议应将3间商屋的产权转移给陈,但刘在双方签订了房地产买卖契约,并已开始办理过户手续的情况下,故意用商屋为其他债务纠纷提供担保,导致商屋被法院扣押,使房屋买卖协议无法继续履行,刘的行为系违约行为,也违背了诚实信用的原则,因此而引起纠纷,刘安贤应负全部责任,依法应赔偿由此而造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定,给对方造成损失的,损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失,包括履行合同后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”故损失应为刘从1999年1月起出租房屋所得的租金,以及按刘安贤1998年10月对商屋价值评估价值的1000000元与刘安贤购买商屋所付价款668720元之间的增值部分。陈以泉鑫公司名义付给刘所在的银鑫公司670000元联合购房款,虽然形式上是公司的行为,但实际上是陈付给刘的购房款,并在双方的补充协议中已经确认。刘提出陈所付670000元是付给银鑫公司的,自己并未收到购房款的主张,与事实不符,本院不予支持。刘提出与陈签订的三份合同系被迫签订,购买商屋另有其人,陈仅是一个代言人,陈并未参与协商过程的主张,未能提供相应证据证明,本院不予认定。陈、刘在补充协议中约定从1998年6月30日起商屋的产权归陈所有,刘对商屋的法律事宜不承担法律责任的内容,违反有关法律规定,应属无效。双方在房地产买卖契约第十一条关于商屋的产权在南非谷大酒楼产权转移完毕后3日内开始办理产权转移过户手续的约定,其条件能否成就的主动权完全在刘本人,该约定显失公平,于法相悖,系无效条款。因商屋已被法院扣押协议已实际不能履行,故陈要求继续履行合同的诉讼请求,本院不予支持。本院仅对原告诉讼请求的合理部分予以支持。根据本案实际,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《中华人民共和国民法通则》第五十七条,第六十条,第一百零六条第一款,第一百一十一条,第一百一十二条,第一百三十四条第一款第(四)项、第(七)项,《中华人民共和国合同法》第一百一十三条及有关法律规定,判决如下:
一、终止陈保护、刘安贤一九九七年十月二十七日签订的《协议》,一九九八年九月十六日签订的《补充协议》,一九九九年八月二十六日签订的《房地产买卖契约》的履行。
二、刘安贤于本判决生效后七日内返还陈保护购房款670000元。
三、刘安贤于本判决生效后七日内赔偿陈保护经济损失793084元。
四、驳回陈保护的其他诉讼请求。
案件受理费12941元,其他诉讼费5000元,合计17941元,由刘安贤承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。
审判长   杨定涛
代理审判员 陆泰林
代理审判员 白永忠
二000年九月二十日
书记员   李心竹

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