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成功案例

人防车位权属之争
作者:吕博文 律师  时间:2020年01月14日

近年来,随着房地产行业的不断发展以及私家车保有量的逐年上升,公众对于小区的停车位的需求也越来越大,为缓解停车压力以及尽快回笼资金,开发商往往将新建小区地下人防工程设置车位(库)租售获取收益,然而由于目前对于人防工程所有权归属法律尚无明确的规定,实践中各地也没有统一的界定标准,因而也更易引发纠纷。
      一、人防车位的由来 
      根据人民防空法第十八条:“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室”,本文探讨的人防工程系属于结合小区地面建筑修建,又称为结建人防工程。根据第二十二条规定,对于城市新建民用建筑,开发商开发建设时须依法修建战时可用于防空的地下室作为法定配套设施。第二十六条:“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程,不得影响其防空效能。”住宅小区的人防工程的建造目的虽为战时防空避难,但经人防主管部门批准,可在其内部改为用于停车的地下车位,人防车位应运而生。 
      二、人防车位权属争议具体表现 
      关于人防车位权属的争议往往比较多的发生在业主和开发商之间,开发商在销售商品房时通过与业主签订地下车位预售或者使用权出让合同、租赁合同等方式转让人防车位的使用权,并且往往约定了较长的出让期限,有的则直接约定使用期限与住宅期限相同。在合同签订并履行期间纠纷随之产生,业主基于人防车位在业主购买商品房后应归属于业主共有、开发商与之签订的车位出让或租赁合同违反相关规定等理由诉请法院确认合同无效或者要求解除合同,请求法院判令开发商退还支付的车位款项,并且主张业主对人防车位享有使用、收益权。而开发商则往往主张其作为人防工程开发建设者,是人防车位所有人或者投资主体,对人防车位享有使用收益权,其与业主签订的合同为有效合同。 
      三、 人防车位所有权归属以及人防车位合同效力 
      那么,人防车位的所有权到底归属于谁?业主与开发商订立的转让或出租人防车位的合同是否有效?我们先来看一起江苏省的法院案例 
      案例一: 
      朱某某与江苏某置业有限公司租赁合同纠纷案 
      案号:【(2016)苏民申956号】 
      案情简要:朱某某与江苏某置业有限公司就其开发建设的小区人防车位签订车位租赁协议,约定使用期20年,20年后可免费使用至 2080 年 8 月 26 日,车位使用费 45000元。后朱某某认为该协议违反《江苏省物业管理条例》人防车位租赁期限不得超过三年的规定,并且小区全体业主作为人防车位的产权人应享有投资者权益,开发商无权订立租赁协议,从而主张协议无效。 
      法院裁判观点: 
      本案经一二审法院判决,并经江苏省高院再审,均驳回了朱某某的诉请。 
      高院认为尽管涉案人防工程的所有权尚不明晰,但朱某某与置业公司签订的车位租赁协议系双方的真实意思表示,案涉人防工程使用权的流转过程以及租赁协议中约定的二十年租赁期限并不违反法律、行政法规的规定,应为有效。《江苏省物业管理条例》中虽有人防工程停车位租赁期限不得超过三年的规定,但该条例仅为地方性法规,不能作为认定合同效力的依据。 
      案例分析: 
      从省高院裁判观点来看,其对于人防车位权属态度较为谨慎,认为其所有权归属目前尚不明晰,而从江苏省其他法院相类似的案例来看,也基本大都回避了人防车位所有权归属问题,笔者也认为此类案件法院不宜草率在裁判文书中认定人防车位所有权的归属。认定人防车位的所有权属开发商或业主,欠缺法律层面的依据。权属问题属于民事基本制度,根据立法法第八条规定,只能通过法律予以规定。物权法第五条亦规定:物权的种类和内容只能由法律予以规定。而另一方面虽然人民防空法第二条第一款规定,人民防空为国防的组成部分,物权法第五十二条规定国防资产属于国家所有,但国防的组成部分并不等同于国防资产,进而认定人防车位应属于国家所有。 
      对于案例中人防车位租赁协议的效力,笔者查阅了江苏省近年来各法院裁判观点与高院的较为一致,即认定此类合同为有效,反过来讲,业主诉请法院认定合同无效的请求往往难以得到支持。从业主主张人防车位合同无效的几种可能的诉讼思路就可以了解其法律依据不足以支撑业主的诉请。 
      业主可能会认为此类合同为买卖合同,同时主张开发商不享有涉案人防车位的相关权属,无权变相出售人防车位。对此,即便开发商为无权处分人,根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定:“法律对其他有偿合同有规定的,依照其规定;没有规定的,参照买卖合同的有关规定。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”这些依据足以让法院认定合同为有效。况且,依据《中华人民共和国人民防空法》第五条、《人民防空工程平时开发利用管理办法》第三条,均鼓励和平时期最大限度的开发利用人防工程,并且明确“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”,作为人防工程的开发建设者,法院通常认可其对人防车位的收益行为,认为其有处分权源和法律依据。 
      如果业主主张涉案合同为租赁合同,而认为其违反《江苏省物业管理条例》中人防工程停车位租赁期限不得超过三年的规定要求确认合同无效,也无法得到法院的支持。首先,从此类合同的租期约定、费用支付方式上看其与租赁合同的特点不相一致,本就不宜认定为租赁合同,而且根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第四条规定;“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”而我国合同法第52条规定有下列情形之一的,合同无效:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。实际上,除非业主能证明在订立合同时,存在欺诈、胁迫等法定合同无效事由,否则很难让法院认定此合同为无效合同。 
      四、关于投资收益主体的认定 
      虽然目前人防车位所有权归属法律尚无明确的规定,但是人民防空法第5条明确了人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。这一规则的确立成为解决目前人防工程权属纠纷中收益权归属的重要法律依据,但是在法院对小区人防车位收益权归属进行裁判时,如何认定投资主体呢?实务中争议最多的依然发生在开发商和小区业主之间,开发商认为其作为小区及其依法配建的人防工程开发建造者,应是人防车位的投资主体,而小区业主则认为随着商品房出售后,人防车位的建造成本已转嫁给业主,认为业主是投资主体,享有人防车位收益权。笔者列举了江苏省和广东省两起比较类似的案例进行对比以供探讨。 
      案例二、 
      无锡市某投资发展集团有限公司与无锡某物业管理有限公司、无锡市某业主委员会所有权纠纷案【案号:(2017)苏02民终2052号)】 
      案情简要: 
      某投资发展集团有限公司系案涉小区开发商,其认为小区业主委员会主张的物业公司收取、应当上缴业主委员会的人防车位租金收益应为其所有,故向法院提起诉讼。 
      法院裁判观点: 
      二审法院认为开发商依法配建了人防工程停车位,人防车位面积也未计入公用配套面积,但是开发商并无证据进一步证明人防车库建设成本由其承担。相反现有证据证明了小区人防工程的建筑成本已分摊至地面商品房的购房款中,人防工程的建设成本随着商品房的销售、业主购房的完成,实际已转化为小区全体业主承担。此外,人防车位维护和管理维修费用目前是由物业公司支出,并不是益多公司承担。因此,开发商主张其系涉案小区人防工程投资者,依据不足,其诉讼主张,不予支持。 
      案例三: 
      广东某物业有限公司、某小区业主委员会用益物权纠纷 
      【案号:(2017)粤20民终1687号】 
      案情简要:A公司系案涉小区人防车库开发建造者。自2015年1月1日物业公司接管小区的物业管理后,未将人防车位的租金收益代收后返还,并将该款转入小区业委会指定的账户内,A公司要求物业公司及小区业委会返还上述款项未果,诉至法院。 
      法院裁判观点: 
      二审法院认为在案涉车库工程未占用业主共有道路或者其他场所并不纳入小区公摊面积的情况下,投资者对其享有占用、使用、收益的用益物权。 
      A公司在一审提交的固定资产投资项目投资许可证等一系列相关证据已经初步证实其系该工程的投资者,已经对基本事实承担了举证责任,现业委会及物业公司对此提出反驳并提出开发商在商品房销售时已将该防空工程的建筑成本计入了商品房的出售价格,但未进一步举证,故认定A公司为案涉防空工程地下车库的投资者,对案涉人防车库享有收益权。 
      案例分析: 
      从以上两个案例来看,其案情颇为相似,均是开发商向法院起诉要求业主委员会、物业公司返还人防车位的租金收益,最终争议的焦点落在了开发商和业主谁才是人防车位(库)的投资者,谁享有收益权上。然而两案法院的裁判结果却完全相反,一个(案例二)认定业主享有案涉人防车位(库)的投资收益,而另一案例(案例三)则认定开发商为案涉人防车位(库)的投资者,应享有收益权。 
      通过梳理两案法院认定案涉人防车位(库)的投资主体的裁判观点,其考量因素主要包含人防车位(库)是否为开发商依法开发建造、案涉人防工程是否纳入小区公摊面积、商品房销售时是否已将该防空工程的建筑成本计入了商品房的出售价格、人防车位(库)维护和管理维修费用负担等,而能否举证证明商品房销售时已将该防空工程的建筑成本计入了商品房的出售价格似乎是造成两案裁判结果差异的关键。 
      《民事诉讼法》第64条规定:“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。”根据此条的规定,开发商和业主在诉讼中对自己所主张的事实,都有提供证据加以证明的责任,即“谁主张,谁举证”,这是我国《民事诉讼法》规定的一般举证规则。按照案例三中法院在审理中的举证责任配置,开发商只需要初步证明其系涉案人防工程的投资者即认为其承担了初步举证责任,而业主方则要进一步举证证明防空工程的建筑成本计入了商品房的销售价格以证明业主方系涉案工程的投资主体,那么一旦有关部门登记备案资料不健全或者所提供备案材料不足以证明成本是否转入商品房销售价格情况下,也就意味着业主方要承担举证不能的不利后果。

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吕博文律师
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