法学论文
城镇居民能否继承农村房屋及获得拆迁补偿
作者：温作团律师 时间：2017年12月29日
随着城市化进程，在城市买房落户已经成为越来越多人的追求。农村人特别是农村的年轻人在城市居住落户的比比皆是，而相反，农村房屋则大量闲置下来。而作为一种财产，这些闲置的农村房屋的继承问题则逐渐显现出来。所谓房屋的继承是指被继承人死后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承所有。因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。当继承发生时，如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行析产，持原产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续。
关于农村房屋继承的继承问题。
我们要把农村宅基地和房屋分开来看。根据《土地管理法》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，村民申请取得宅基地后可自己建房。而农村宅基地使用权的拥有也是不能通过继承所得的。所以，拥有城市户口的城镇居民是不能拥有宅基地使用权的。
一、合法的房屋可以继承
根据我国的《继承法》第三条规定：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：
1. 公民的收入；
2. 公民的房屋、储蓄和生活用品；
3. 公民的林木、牲畜和家禽；
4. 公民的文物、图书资料；
5. 法律允许公民所有的生产资料；
6. 公民的著作权、专利权中的财产权利；
7. 公民的其他合法财产。
这其中所列遗产的范围中包括房屋。所谓房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归遗嘱继承人或法定继承人所有。并且，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。
因此，公民具有合法产权的房屋属于个人的合法财产，可以继承。
不论是农村村民还是城市户口的居民，都可以按照继承法的规定享受继承权，有权按照个人的意愿处置个人所有的房产，即城市户口的居民可以继承农村房屋。但是，城市居民在继承农村房屋时还要受到《土地管理法》的限制。
城市居民只能继承农村宅基地上的房屋，而对支撑此房屋的宅基地是不可以作为遗产继承的。根据《土地管理法》和相关法律法规的规定，宅基地是农民集体经济组织成员身份而享有的用于修建住宅的集体建设用地，农民无须交纳任何土地费用即可取得，是一种福利性质，不能根据《继承法》来继承。但宅基地上合法建成的房屋则属于公民个人财产，可以继承。
对于宅基地使用权及宅基地上房屋的继承问题，实践中通常分情况处理。
如果继承人是本集体经济组织成员，并且符合宅基地申请条件的，可以经批准后取得被继承房屋及其宅基地。
如果不符合宅基地申请条件，可以将房屋卖给本村其他符合申请条件的村民，如果不愿意卖，则该房屋不得翻建、改建、扩建，待处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回。继承人如果是城市居民，比照上述不符合宅基地申请条件的情形处理。也就是说，根据法律规定地随房走的原则，城市居民可以基于房屋所有权而继续使用宅基地，但是不得进行翻建、改建、扩建等改变原貌的行为。
二、农村房屋继承办理
房产继承手续必须经过房屋评估、继承公证、申请产权登记等办理过程。凡领取《房屋所有权证》或“不动产所有权证”的房屋，当房屋的权属人死亡后，其合法继承人就可以申请办理该房屋继承登记。
1.房屋评估。首先必须通过评估公司对房屋进行市值评估。评估公司会根据房屋所处
的路段、房龄等重要因素，作出专业的价格分析和房价评估，定出准确的物业市值价格。
2.继承公证。申请人应当到房屋所在地的公证处办理继承公证，领取继承公证书。在
办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明，以及原房屋权属人立有的遗嘱。若部分继承人放弃继承权，必须出具放弃财产承诺证明。
3.房屋测绘。申请人须到房地产测绘部门申请办理房屋面积测绘或转绘手续，领取测绘成果或者附图，以便办理产权登记手续。
4.继承登记。申请人持房地产权证、继承公证书、房屋测绘等证明到房地产交易中心申请继承登记手续。填写《房地产（不动产）产权登记申请书》，递交上述资料后，窗口办事人员将收件立案受理并核发回执。待一切资料审验后，即发放已更改权属人的房产（不动产）证明。
4.规定需递交的其它资料。如涉及该房屋权属等事项是法院判决，裁定或调解的，必须递交法院判决书、裁定书或调解书等。如该房屋经实地测绘，发现已经改建或存在违法建设的，必须提交规划房门的报建审核书或处理决定书。
所以，房屋该继承就继承。不过一定注意：一旦宅基地上的房屋毁坏消失，或者房屋闲置两年以上，那么宅基地也会被集体收回的。
三、农村房屋拆迁的补偿
首先需要明确，城市居民可以获得拆迁补偿。如果子女是城市户口，农村的父母留下的房产，是可以和村集体成员一同获得补偿款的。农村房屋的拆迁补偿一般分为两种，一种是对地上建筑物的补偿，地上建筑物，也就是房屋所有权是归产权人所有的，作为父母的遗产，无论户口在哪里，子女都是有权继承；另外一种是对宅基地上土地使用权的补偿，土地使用权并不属于遗产部分，所以不能继承，宅基地的补偿一般是归集体经济组织所有，然后再由集体经济组织进行分配。
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