法学论文
房屋转让后仍出租他人 是否可要求租户腾让
作者：杜红涛 律师 时间：2018年07月17日
导读：在房产纠纷中常常涉及到关于房屋转让后仍出租他人，是否可要求租户腾让，那么这种情形应当如何处理呢？本文将从以下案例中详细解读。案情简介：房屋转让后仍出租他人，是否可要求租户腾让
杨某、杨大称：宝应县安宜东路61号房屋原为A公司所有。2011年1月，杨某、杨大通过拍卖取得该房屋。2011年7月，宝应县房产局依法注销A公司对该房屋的所有权证书，并登记为杨某、杨大所有。杨某、杨大得知A公司在2010年2月已将该房屋出租给蔡某，租期至2013年2月28日。杨某、杨大自2011年7月取得该房屋所有权之日，即对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，A公司在此情况下仍然收取该房屋的租金，侵害了杨某、杨大的所有权，已经收取的租金应返还给杨某、杨大。蔡某明知该房屋属于杨某、杨大且未与杨某、杨大签订租赁合同的情况下，仍旧使用该房屋没有法律依据，应予以腾让交还杨某、杨大，并支付房屋使用费。
法院判决：不予支持诉讼请求
法院认为：物权所有人对其所有的物享有占有、使用、收益、处分的权利。本案系房地产物权纠纷，杨某、杨大系房产登记簿所记载的本案房产所有权人，A公司系房产占用范围内的土地使用权人，杨某、杨大享有所有权的房屋所占有的土地系国有划拨土地，其用途为仓储用地，对于该类土地上的房屋转让，应报有批准权的人民政府批准，由受让方办理土地使用权出让手续，依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。另根据国务院规定，对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回。本案房、地权属分离，房屋依附于土地存在，房、地作为不动产，其实无法分割。因此，本案讼争房屋房、地权属分离，杨某、杨大对该房地产不享有完全的占有、使用、收益、处分的权利。杨某、杨大在房、地权属尚未统一的情况下，要求蔡某腾让房屋，不予支持。
律师说法：如何认定是否可以要求腾让房屋
杨某、杨大已取得讼争房产的所有权，但尚未取得附属土地的使用权。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，杨某、杨大已被有权机关登记为讼争房产的所有权人，目前并无证据足以推翻该产权登记证书的证明效力或证明存在法律规定的其他情形，因此，其已取得该房产的所有权。
杨某、杨大有权要求蔡某腾让涉案房屋。在（2004）扬执字第44号民事裁定生效后，A公司无权将涉案房地产出租、受益。蔡某与A公司签订的租赁协议约定的租赁期限至2014年2月28日止，在此期限届满前，杨某、杨大已取得涉案房屋的所有权，租期届满后蔡某继续占用涉案房屋未经所有权人杨某、杨大的同意，存在过错。因此，作为该房屋的所有权人，杨某、杨大有权要求蔡某腾让房屋。但由于杨某、杨大尚未取得涉案土地使用权，其向A公司、蔡某主张腾让前按租金标准计算的房屋占用费用，因涉及第三方土地使用权人的合法权益，应在其与第三方确定权利义务关系后另行主张。
杨某、杨大称：宝应县安宜东路61号房屋原为A公司所有。2011年1月，杨某、杨大通过拍卖取得该房屋。2011年7月，宝应县房产局依法注销A公司对该房屋的所有权证书，并登记为杨某、杨大所有。杨某、杨大得知A公司在2010年2月已将该房屋出租给蔡某，租期至2013年2月28日。杨某、杨大自2011年7月取得该房屋所有权之日，即对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，A公司在此情况下仍然收取该房屋的租金，侵害了杨某、杨大的所有权，已经收取的租金应返还给杨某、杨大。蔡某明知该房屋属于杨某、杨大且未与杨某、杨大签订租赁合同的情况下，仍旧使用该房屋没有法律依据，应予以腾让交还杨某、杨大，并支付房屋使用费。
法院判决：不予支持诉讼请求
法院认为：物权所有人对其所有的物享有占有、使用、收益、处分的权利。本案系房地产物权纠纷，杨某、杨大系房产登记簿所记载的本案房产所有权人，A公司系房产占用范围内的土地使用权人，杨某、杨大享有所有权的房屋所占有的土地系国有划拨土地，其用途为仓储用地，对于该类土地上的房屋转让，应报有批准权的人民政府批准，由受让方办理土地使用权出让手续，依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。另根据国务院规定，对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回。本案房、地权属分离，房屋依附于土地存在，房、地作为不动产，其实无法分割。因此，本案讼争房屋房、地权属分离，杨某、杨大对该房地产不享有完全的占有、使用、收益、处分的权利。杨某、杨大在房、地权属尚未统一的情况下，要求蔡某腾让房屋，不予支持。
律师说法：如何认定是否可以要求腾让房屋
杨某、杨大已取得讼争房产的所有权，但尚未取得附属土地的使用权。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，杨某、杨大已被有权机关登记为讼争房产的所有权人，目前并无证据足以推翻该产权登记证书的证明效力或证明存在法律规定的其他情形，因此，其已取得该房产的所有权。
杨某、杨大有权要求蔡某腾让涉案房屋。在（2004）扬执字第44号民事裁定生效后，A公司无权将涉案房地产出租、受益。蔡某与A公司签订的租赁协议约定的租赁期限至2014年2月28日止，在此期限届满前，杨某、杨大已取得涉案房屋的所有权，租期届满后蔡某继续占用涉案房屋未经所有权人杨某、杨大的同意，存在过错。因此，作为该房屋的所有权人，杨某、杨大有权要求蔡某腾让房屋。但由于杨某、杨大尚未取得涉案土地使用权，其向A公司、蔡某主张腾让前按租金标准计算的房屋占用费用，因涉及第三方土地使用权人的合法权益，应在其与第三方确定权利义务关系后另行主张。
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杜红涛律师
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