房产共有人未在合同上签字抵押权人仍依善意取得获权 - 湖北武汉杜红涛律师

法学论文

房产共有人未在合同上签字抵押权人仍依善意取得获权

作者：杜红涛律师　时间：2018年07月17日

导读：未取得房屋共有人同意，一方将房子抵押给他人，抵押合同有效吗？能否依照善意取得得到房子的抵押权？在司法实践中会有不同的做法。请看下文案例法院是如何判决的。案例简介：房产共有人未在合同上签字，抵押权人可善意取得吗
1991年老陆经人介绍与带着6岁儿子的李女士认识，并登记结婚。2004年，李女士在海盐武原镇上买了房，产权登记的所有权人是李女士，共有权是儿子小李。2008年5、6月份，案外人甲向李女士借款，并约定由李女士以2004年买的房产作抵押的方式向金女士(本案中的原告)借款后，将借得的款项转借给甲。
2008年6月6日，原告金女士与李女士一家签订抵押借款合同一份，约定：李女士一家向原告借款人民币150000元，借款期限为一年，从2008年6月6日至2009年6月6日，借款月利率为1.5%(满三个月结付一次利息);李女士一家将房产抵押给原告金女士作为借款的担保，担保范围包括借款本息、违约金以及律师费、评估费、诉讼费、拍卖费等原告实现债权的全部费用;双方还对逾期还款等有关权利义务作了约定。
合同签订后，双方就签约行为在海盐县公证处进行了公证，并到海盐县房地产交易管理所办理了抵押登记手续，老陆和李女士向原告出具了欠条，载明欠金女士150000元，接着金女士将150 000元借款交付给了甲。之后，除了支付正常利息和逾期利息处，经金女士多次催讨，案外人甲一直不归还借款本金150000元。由于借款合同金女士是与李女士一家签订的，所以2010年7月金女士将李女士、老陆与儿子告上法院，要求共同归还借款150000元，若无力偿还，则以抵押之住宅房折价或拍卖、变卖所得价款优先偿还。
法院判决：原告已尽审慎义务，抵押权可善意取得
法院认为首先该房产的取得是在2004年，是在李女士与老陆婚姻关系存续期间所得，应属夫妻共同财产，老陆应当以抵押人的身份参与诉讼。其次原告属于善意取得抵押权，因为本案中没有相关证据金女士在办理该抵押借款时知道有第三人冒充共有人老陆办理相关的抵押手续，另一方面金女士作为一个自然人，也不具备相应的侦查手段对第三人的身份进行审理，且本案的抵押借款进行了公证，作为原告来讲，也已尽到了审慎的注意义务。再者，原告在签订抵押借款合同后，已按合同约定交付了借款150000元。最后法院判决该抵押有效，原告金女士善意取得讼争房产的抵押权，在李女士应支付款项范围内金女士有权以抵押的房产折价或者拍卖、变卖该抵押财产的价款优先受偿。
律师说法：一方尽到审慎义务，适用善意取得原则
《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。对于抵押权人来说，作为自然人，她已经尽到了审慎的注意义务，法律不强人所难，原告属于善意取得抵押权。

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