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转让后房屋被查封 是否应支付过户违约金

作者:李玉芳律师  时间:2018年03月16日
案情简介:转让后房屋被查封,是否应支付过户违约金
沈某称,原、被告于2014年2月23日签订了《上海市房地产买卖合同》,约定沈某购买被告位于上海市浦东新区康桥镇园北路XXX弄XXX号XXX室的房屋,房屋转让价款为人民币(以下币种相同)152万元。2013年11月26日,双方另签一份《协议书》,约定沈某还需支付被告装修补偿款47万元。合同签订后,沈某按约支付款项,但该房屋在2014年3月25日却被司法查封,导致双方合同无法履行,故沈某起诉来院,要求判令:1、被告立即配合将房屋产权过户至沈某名下;2、被告立即将房屋交付沈某;3、被告以50万元为本金,按每日万分之五支付自2014年3月16日至产权过户至沈某名下之日的逾期办理过户违约金;4、被告以50万元为本金,按每日万分之五支付自2014年2月24日至实际交付之日的逾期交房违约金;5、诉讼费由被告承担。
法院判决:应当支持违约金
经审理查明,2014年2月23日,沈某作为买受人(乙方),被告作为卖售人(甲方),双方签订一份《上海市房地产买卖合同》,约定被告将上海市浦东新区康桥镇周园北路XXX弄XXX号XXX室房屋出卖给沈某,房屋转让价款为152万元。甲方于2014年2月23日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。在2014年3月15日之前,甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2014年3月25日,原、被告一同去房地产交易中心办理过户手续,后因房屋涉及查封致过户未成。2014年4月,涉案房屋被解封。
律师说法:如何认定是否支持过户违约金
涉案合同系当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,内容合法有效,原、被告应恪守约定。涉案房屋因另案查封导致双方过户未成,现该查封已经解除,沈某依约要求被告履行过户义务并交付房屋,具有合同与法律依据。被告以该房屋系自己唯一住房为由辩称不同意继续履行合同,不予支持。沈某自愿支付被告剩余房款129万元,于法不悖,本院可据此判决。合同约定双方在2014年3月15日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续,但事实上双方在2014年3月25日去办理手续时因被告人与案外人案件查封导致过户及之后的交房未成,被告属于违约方,沈某依约主张违约金,具有合同与法律依据,但考虑到交房与过户属于房屋交付的两种形式,逾期交房与逾期过户在相同期间内导致的损失具有同一性,沈某主张的逾期交房与逾期过户两项违约金存在重复计算,本院取期间较长的违约金予以支持。合同附件三约定房地产交易中心出具以沈某为权利人的他项权利证明且被告收到除尾款外的所有房款7日内将该房屋交付沈某,应为对合同正文约定交房时间的变更,这也意味着交房时间晚于过户时间,故支持沈某主张的逾期过户违约金。
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