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律师随笔

拒绝拆除违法建筑,无法过户是否构成违约
作者:杜红涛 律师  时间:2020年07月02日
丁某称,原、A公司于2008年10月7日签订买卖合同。上述合同签订后,丁某依约向A公司支付首期房款2100万元,第二期房款3500万元于双方办理过户后支付。但因涉讼房屋附有违法建筑,房地产交易中心不予办理过户登记,故丁某要求A公司拆除违法建筑,恢复涉讼房屋原状并办理过户,未果。丁某认为,双方签订的房屋买卖合同合法有效,A公司拒绝拆除涉讼房屋上的违法建筑,导致无法办理过户构成违约,应承担相应的法律责任。
法院判决:买卖合同可以继续履行
        行政机关已认定涉讼房屋是附有违法建筑并结构相连的房屋,A公司认为涉讼房屋系重建的房屋,但不能改变其违法的性质。丁某买卖涉讼房屋的意思表示及交易价格系属真实,结合不动产登记的公示、公信效力,双方签订的买卖合同当属有效。因行政机关的权利限制是为督促违法行为人予以改正,在A公司未能积极履行相应义务的情况下,丁某同意A公司按现状交付房屋,并自愿替代A公司承担恢复义务,故在丁某完成恢复义务,行政机关撤销限制权利转移后,双方完成权利交付是可行的,买卖合同能够继续履行。
律师说法:如何认定本案的合同效力
那么,本案中的买卖合同是否有效?买卖合同能否继续履行?以及如何认定A公司的违约责任?
        首先,虽然涉讼房屋被行政机关限制交易,买卖合同的履行可能存在障碍,但根据我国《物权法》区分原则,转让不动产的合同,除法律另有规定或合同另有约定外,自合同成立时生效,未办理无权登记,不影响合同效力,因此,不能因涉讼房屋过户存在障碍就否认其买卖合同的有效性。原、A公司就涉讼房屋签订的买卖合同,不具备我国《合同法》第52条规定的无效情形,应属有效。
        其次,虽然行政机关对涉讼房屋的权利转移作出限制,但物权未灭失,不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。行政机关限制交易的目的在于督促违法行为人纠正违法行为,履行法律手续;A公司即使未出售房屋,也应按照行政机关的要求进行整改,使房屋恢复至合法状态,恢复原状系A公司应尽的行政法上的义务。A公司应与丁某恢复原状、通过行政机关审查认可并撤销交易限制后再协助丁某办理产权手续。
        最后,A公司未能按合同约定向丁某交付涉讼房屋,应承担相应的违约责任。
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