成功案例
房屋买卖合同代理词
作者：张新团队 律师 时间：2015年01月21日
民事代理词
尊敬的审判长、审判员：
安徽英锐律师事务所依法接受本案被告的委托，指派我担任被告人阿军、阿薇的诉讼代理人，现根据事实和法律，发表如下代理意见：
一、原告的诉求无证据支持，应驳回原告诉请。
首先，原告所举证据三的协议，虽名为“协议”，但实质上不具备合同的基本要件，不能认定为具有抵押合同的效力。
《城市房地产抵押办法》第26条规定：“房地产抵押合同应当载明下列主要内容：（一）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；（二）主债权的种类、数额；（三）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；（四）抵押房地产的价值；（五）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；（六）债务人履行债务的期限；（七）抵押权灭失的条件；（八）违约责任；（九）争议解决方式；（十）抵押合同订立的时间与地点；（十一）双方约定的其他事项。”
《担保法》第四十一条 “当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的（指不动产、汽车抵押），应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”
抵押合同为要式合同，该协议不具备法律规定的抵押合同基本的必备条款，不能认定为具有抵押合同的效力。该协议仅有被告刘军一方的签字，二原告与被告都没有签字。根据《合同法》第32条的规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，因此，该份“协议”自始不成立，不具备合同的基本要件，更谈不上生效。
2、原告所称的欺诈与显示公平无证据支持，根据谁主张谁举证的原则，原告应承担举证不能的败诉后果。
（1）关于欺诈，原告所举证据二双方签订的协议书中明确约定有：自愿签订，不得反悔的字样。且在房产局办理时签定的不是抵押合同而是《房屋买卖契约》，《房屋买卖契约》第9条明确规定：本契约经房产买卖主管机关依法监证生效。监证是一种行政行为，房产管理部门的监证是房产行政机关行使部门职能的表现，在房地产交易的监证是需要经过工作人员的监督、询问、证明行为，经过市房地产交易所监证的合同其效力是最高的，在购房过程中，监证由于是行政行为，所以是必须做的，监证具有法定证明力。如果双方是抵押的意思表示，房产部门不会签署《房屋买卖契约》，如果欺诈也不会通过的房产部门的监证行为，法院可以到房产部门核实。《城市房地产转让管理规定》第七条“房地产转让，应当按照下列程序办理：（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请；（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。”
2014年3月12号双方签订的《买卖契约》如果存在欺诈本案原告的房产证书在2014年3月20号之后才办理下来，为何2014年4月4号原告要配合被告去缴税，并配合被告办理产权证的？《城市房地产转让管理规定》第七条明确规定“当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书”。没有原告持房产权证的配合，被告无法办理房产证得相关手续。
显然本案不存在隐瞒真实情况或者告知虚假事实的情形，双方买卖合同的签订是在公平、自愿的基础上订立的，不存在欺诈情形。
关于显失公平，原告所称的房屋实际价格与成交价格落差过大没有任何依据。《民通意见》对显失公平的认定作了司法解释，即“一方当事人利用优势或者对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”本案双方都不是专业的房产从业人员，不存在利用优势的的情形。原告方有过房屋的买卖行为，且有过急于用钱低价出卖大名城商铺的行为，也不存在没有经验的情形。房产价格属于市场行为，我国目前的房产行情一天之隔导致房产价格忽涨或忽跌低均是正常的市场行为，根本不存在明显违反等价有偿原则的行为，因此显失公平没有法律依据。《城市房地产管理法》第三十三条：“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估”。《城市房地产转让管理规定》第七条第（四）款：“房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估。依照上述法律规定如果成交价低于房产税务部门的评估，房产与税务部门不会给予办理转让过户。”
而本案所涉房产已经经行了纳税过户登记，已经证明价格符合法律的规定，不存在显示公平的行为。
二、本案中房屋买卖协议系双方真实意思表示，且房屋已过户至被告名下之事实，应受到法律保护。
鉴于原告欠被告的债务，2014年3月12日上午应被告要求到房产局签订房屋抵押协议，但由于原告经济周转困难，要求被告再支付一定的房款，愿意把房产过户卖给被告清偿所欠被告的债务。于是双方在房产部门在工作人员的鉴定下签订了《房屋买卖契约》并且立即办理了房屋过户手续。原告并与2014年4月4日配合被告办理了过户手续。很显然，原被告双方以实际行为的方式变更了在先的意示表示，即以房屋买卖意思表示代替在先的房屋抵押之意思表示。根据我国民法意思自治之原则；“前后两个意思表示不一致，应以后一个意思表示作为当事人最终的意思表示”。
综上分析，代理人认为，原告诉讼请求不能成立，请求法院依法予以驳回，并判令由原告承担本案诉讼费用。
办案小结：本案接受被告的委托后，因案件复杂与律所同事一起召开专家讨论会讨论案情，包括皖西学院、市委党校教授的在内的专家都认为被告面临败诉的风险，不仅房屋无法保住且房款都难以退还。后本人苦思冥想结合最高院的公告案例，将法理与最高院案例结合，最终反败为胜，获得胜诉，法院驳回了原告的诉请。
尊敬的审判长、审判员：
安徽英锐律师事务所依法接受本案被告的委托，指派我担任被告人阿军、阿薇的诉讼代理人，现根据事实和法律，发表如下代理意见：
一、原告的诉求无证据支持，应驳回原告诉请。
首先，原告所举证据三的协议，虽名为“协议”，但实质上不具备合同的基本要件，不能认定为具有抵押合同的效力。
《城市房地产抵押办法》第26条规定：“房地产抵押合同应当载明下列主要内容：（一）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；（二）主债权的种类、数额；（三）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；（四）抵押房地产的价值；（五）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；（六）债务人履行债务的期限；（七）抵押权灭失的条件；（八）违约责任；（九）争议解决方式；（十）抵押合同订立的时间与地点；（十一）双方约定的其他事项。”
《担保法》第四十一条 “当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的（指不动产、汽车抵押），应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”
抵押合同为要式合同，该协议不具备法律规定的抵押合同基本的必备条款，不能认定为具有抵押合同的效力。该协议仅有被告刘军一方的签字，二原告与被告都没有签字。根据《合同法》第32条的规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，因此，该份“协议”自始不成立，不具备合同的基本要件，更谈不上生效。
2、原告所称的欺诈与显示公平无证据支持，根据谁主张谁举证的原则，原告应承担举证不能的败诉后果。
（1）关于欺诈，原告所举证据二双方签订的协议书中明确约定有：自愿签订，不得反悔的字样。且在房产局办理时签定的不是抵押合同而是《房屋买卖契约》，《房屋买卖契约》第9条明确规定：本契约经房产买卖主管机关依法监证生效。监证是一种行政行为，房产管理部门的监证是房产行政机关行使部门职能的表现，在房地产交易的监证是需要经过工作人员的监督、询问、证明行为，经过市房地产交易所监证的合同其效力是最高的，在购房过程中，监证由于是行政行为，所以是必须做的，监证具有法定证明力。如果双方是抵押的意思表示，房产部门不会签署《房屋买卖契约》，如果欺诈也不会通过的房产部门的监证行为，法院可以到房产部门核实。《城市房地产转让管理规定》第七条“房地产转让，应当按照下列程序办理：（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请；（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。”
2014年3月12号双方签订的《买卖契约》如果存在欺诈本案原告的房产证书在2014年3月20号之后才办理下来，为何2014年4月4号原告要配合被告去缴税，并配合被告办理产权证的？《城市房地产转让管理规定》第七条明确规定“当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书”。没有原告持房产权证的配合，被告无法办理房产证得相关手续。
显然本案不存在隐瞒真实情况或者告知虚假事实的情形，双方买卖合同的签订是在公平、自愿的基础上订立的，不存在欺诈情形。
关于显失公平，原告所称的房屋实际价格与成交价格落差过大没有任何依据。《民通意见》对显失公平的认定作了司法解释，即“一方当事人利用优势或者对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”本案双方都不是专业的房产从业人员，不存在利用优势的的情形。原告方有过房屋的买卖行为，且有过急于用钱低价出卖大名城商铺的行为，也不存在没有经验的情形。房产价格属于市场行为，我国目前的房产行情一天之隔导致房产价格忽涨或忽跌低均是正常的市场行为，根本不存在明显违反等价有偿原则的行为，因此显失公平没有法律依据。《城市房地产管理法》第三十三条：“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估”。《城市房地产转让管理规定》第七条第（四）款：“房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估。依照上述法律规定如果成交价低于房产税务部门的评估，房产与税务部门不会给予办理转让过户。”
而本案所涉房产已经经行了纳税过户登记，已经证明价格符合法律的规定，不存在显示公平的行为。
二、本案中房屋买卖协议系双方真实意思表示，且房屋已过户至被告名下之事实，应受到法律保护。
鉴于原告欠被告的债务，2014年3月12日上午应被告要求到房产局签订房屋抵押协议，但由于原告经济周转困难，要求被告再支付一定的房款，愿意把房产过户卖给被告清偿所欠被告的债务。于是双方在房产部门在工作人员的鉴定下签订了《房屋买卖契约》并且立即办理了房屋过户手续。原告并与2014年4月4日配合被告办理了过户手续。很显然，原被告双方以实际行为的方式变更了在先的意示表示，即以房屋买卖意思表示代替在先的房屋抵押之意思表示。根据我国民法意思自治之原则；“前后两个意思表示不一致，应以后一个意思表示作为当事人最终的意思表示”。
综上分析，代理人认为，原告诉讼请求不能成立，请求法院依法予以驳回，并判令由原告承担本案诉讼费用。
办案小结：本案接受被告的委托后，因案件复杂与律所同事一起召开专家讨论会讨论案情，包括皖西学院、市委党校教授的在内的专家都认为被告面临败诉的风险，不仅房屋无法保住且房款都难以退还。后本人苦思冥想结合最高院的公告案例，将法理与最高院案例结合，最终反败为胜，获得胜诉，法院驳回了原告的诉请。
律师资料
张新团队律师
电话：15955644…
