用户名:
密码:

法学论文

代雨庭律师 购买动迁安置房的风险
作者:代雨庭 律师  时间:2016年01月14日
关于规范动迁安置房房地产交易登记有关问题的通知
沪房管规范权[2011]12号
 
各区县住房保障房屋管理局、各房地产交易中心:
  为贯彻实施《上海市动迁安置房管理办法》(沪府发〔2011〕44号),规范动迁安置房房地产交易登记工作,现就有关事项通知如下:
 
  一、关于房地产登记
  (一)当事人申请办理动迁安置房建设用地使用权初始登记、房屋所有权初始登记及预购动迁安置房预告登记,房地产登记机构核准登记的,应当在房地产登记簿和房地产权证的附记栏内及房地产登记证明上注记“动迁安置房”。
  (二)当事人申请办理动迁安置房房屋所有权初始登记,除按照《上海市房地产登记技术规定(试行)》的规定向房地产登记机构提交文件外,还应当提交动迁安置房建设项目协议书。
  (三)当事人申请办理预购动迁安置房预告登记及新建动迁安置房买卖的转移登记,除按照《上海市房地产登记技术规定(试行)》的规定向房地产登记机构提交文件外,还应当提交该动迁安置房的“供应单”。
  (四)当事人申请办理新建动迁安置房买卖的转移登记及预购动迁安置房转移登记,房地产登记机构核准登记的,应当在房地产登记簿和房地产权证的附记栏内注记“动迁安置房,3年内不得转让、抵押”字样。
  (五)动迁安置房取得房地产权证已满3年,当事人申请办理房地产登记,房地产登记机构核准登记的,房地产登记簿和房地产权证的附记栏内不再注记“动迁安置房,3年内不得转让、抵押”字样。
  (六)文发之前已颁发房地产权证(小产证),注记了“不得转让、出租”,且在3年内已办理了抵押登记的动迁安置房,原抵押登记继续有效。
  (七)文发之前已颁发房地产权证(小产证),注记了“不得转让、出租”,但未满3年的动迁安置房,当事人以该动迁安置房设立抵押权申请登记的,房地产登记机构不予受理。
 
  二、关于动迁安置房转让、抵押的时限
  关于“动迁安置房在取得房地产权证后的3年内不得转让、抵押”规定中“3年”的时限,按照《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》(沪房管市〔2010〕375号)第一、二条的规定进行认定。
 
  三、本通知所称动迁安置房包括原配套商品房。
 
   四、本通知自2011年12月10日起施行至2016年6月30日。
 
  特此通知。
 
上海市住房保障和房屋管理局
二○一一年十二月五日



代雨庭律师按:
    上海市住房保障和房屋管理局曾于2011年8月出台规定,规定动迁房上市交易必须满足房产证满3年这个条件。此规定自2011年12月10日起又将改变。动迁房的交易规定再次变回到以前,即大产证和动迁协议同时满3年也可以交易。
    新规定中规定了未满3年的动迁房不准做抵押登记,之前的抵押登记继续有效。此规定可能对一些由中介帮忙操作购买未满3年不能过户的动迁房购房者有较大影响。以前中介帮忙操作购买未满3年不能过户的动迁房时通常会让买卖双方办理一个抵押登记,在购买的房屋上设定一个抵押以保证3年限购期满后可以过户。代雨庭律师也碰到过这样的纠纷,即因为房价上涨,卖家在限购期满后反悔,不远配合过户。但由于曾经办理过抵押登记,买家的权利还是可以得到保护的。现在,随着新规定的出台,这种操作方式变得行不通了。代雨庭律师特别提醒,法律规定不动产抵押需要经过登记才能生效,未经登记的抵押无法真正保护抵押权人的利益。购买在限购期内的动迁房将面临更大的风险。代雨庭律师建议遇到此类问题先咨询专业律师,谨慎行事。
代雨庭律师免费咨询电话:13816352499