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法学论文

最高法院:夫妻一方单方出售共有房产,如何认定买卖合同效力?

作者:蒋艳超律师  时间:2018年02月06日
▌导读:
在房屋买卖合同纠纷中,经常会涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方单方出售应如何处理的问题。房屋一般是夫妻共同财产中最重要的组成部分,甚至涉及夫妻双方的基本居住权,夫妻一方未经另一方同意擅自出售夫妻共同共有的房屋,将会造成另一方重大的财产损失。在《婚姻法司法解释(三)》颁布实施后,对夫妻单方出售夫妻共同所有房产的处理作出了明确的规定,很大程度上统一了裁判尺度。
本期针对夫妻共同共有房屋的出售问题,结合最高人民法院审判委员会副部级专职委员大法官的相关观点、提供法院相关案例、法律法规供读者参考。
大法官观点
婚姻法司法解释(三)第11条规定了关于夫妻共同共有房屋的出售问题。在司法实践中,许多实质上由夫妻双方共同共有的房屋在进行房屋登记时登记在了夫妻一方名下。虽然房屋登记在夫妻一方名下,只要是夫妻关系存续期间用共同财产所购买的房屋就属于夫妻双方共有的财产,是否在房产证上加上另一方的名字,对双方的权利义务没有影响。实践中,夫妻一方在与第三人商定卖房时,可能与配偶进行过商议,也可能没有进行过商议就与第三人签订了房屋买卖合同。合同签订之后,卖房人的配偶作为房屋共有人,以卖房人未经其同意为由请求确认已签订的房屋买卖合同无效。另外还有一种普遍的情况,即对于夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同之事,其配偶是知道的,但是房屋买卖合同签订之后,由于房屋价格上涨而反悔,其配偶以未经其同意为由请求确认房屋买卖合同无效。这两种情况都涉及夫妻内部权利义务关系和夫妻一方与第三人买卖房屋的外部权利义务关系的处理问题。
我们认为,夫妻之间的权利义务的确值得关注,但是在外部权利义务关系与内部权利义务关系发生冲突时,要优先保护外部权利义务关系。那么应当如何认定夫妻一方与第三人签订的房屋买卖合同的效力呢?经过调研,我们认为应当按善意取得制度来处理该类问题,因此我们作出了婚姻法司法解释(三)第11条第1款的规定,即一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。这一款的适用有以下几个条件:
第一,第三人属于善意购买,而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益;
第二,买受人支付了合理对价;
第三,买受人已经办理了产权登记手续。
在这三个条件均已具备的情况下,不能认定房屋买卖合同无效。
当初在制定这一款时,就有许多专家指出,如果所卖的房屋是夫妻双方唯一的居住用房,应当认定房屋买卖合同无效,理由是房屋一旦卖给第三人之后,出卖人家庭成员的权益就无从保障。在认真研究之后,我们并没有采纳这一观点,因为作为夫妻唯一的居住用房的房屋也存在复杂的情况,该房屋可能是一套大豪宅,也可能是一套小蜗居。如果夫妻一方出售的是一套大豪宅,能够再用卖房的钱去买一套住房,这时就应当保护善意第三人的利益。然而如果夫妻一方出售的是其拥有的唯一一套小蜗居,该房屋出售后其一家人就无房可住了,但是个人的生存权是第一位的,生存权应当优先于债权保护。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定:“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。”第7条规定:“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可予以执行。”由上述两条可见,对于包括夫妻双方在内的家庭成员居住权的保护问题,在上述关于执行的司法解释中已经予以明确规范。此外,对于哪些债权是不能执行的,需要在与执行相关的法律或司法解释之中予以明确。例如,一个老太太欠了很多债务,但是她每月的收入只有仅能保障其基本生活的养老金,人民法院能否判决将老太太的全部养老金予以扣除以用来清偿其债务呢?这显然是不合理的,因为我们要优先保护该老太太的生存权而非其债权人的债权。此外,还有一种情况,例如夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋,在保护善意第三人利益后,可能确实损害了出卖人配偶的权利,为此,我们制定了婚姻法司法解释(三)第11条第2款的规定,即夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。
(摘自《杜万华大法官民事商事审判实务演讲录》,杜万华著,人民法院出版社2016年10月出版)

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