借名买房协议违反他人合法利益、社会公共利益的无效。


案件：汤志房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书（2015）高民申字第04334号。来源：中国裁判文书网


北京市高院认为：本院认为：二审法院综合考虑涉案房屋的购房发票、《个人住房按揭合同》、《担保合同》、还款银行卡原件均由中永信公司保管，中永信公司对涉案房屋有过出资行为，涉案房屋一直由中永信公司实际控制等本案实际情况，认定中永信公司与汤志之间存在借名买房合同关系，涉案房屋的实际权利人是中永信公司，认定事实并无不当。汤志与陈禹签订的《存量房屋买卖合同》系双方恶意串通，损害了中永信公司的利益，二审法院认定该合同无效，符合法律规定。汤志申请再审的理由不能成立。


小 结


主体适格、意思表示真实且不违背社会公共利益的借名买房合同有效，借名人享有房屋权益。借名买房协议的形式在实务中多种多样，目前我国实行的房屋限购政策使得“借名买房”行为盛行，但是法律风险也随之存在，实践中为规避风险应注意：如果确实需要采取“借名”方式购买住房的话，那么实际产权人要和名义产权人签好协议，以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人。同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款，并保留好付款单据。日后如发生纠纷，实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。由名义产权人将该房地产抵押给实际产权人也是一种很好的规避风险的方法。针对借名买房行为专门的归纳响应的裁判规则，有利于法律实务部门的裁判和决断，也有利于民众规避法律风险，实现房屋买卖经济秩序的稳定。


法律规定


1.《中华人民共和国物权法》


第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。


依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。


第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。


第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十九条 第一款权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。


第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。


2.《中华人民共和国合同法》


第一百三十三条 标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。


第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：


（一） 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；


（二） 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；


（三） 以合法形式掩盖非法目的；


（四） 损害社会公共利益；


（五） 违反法律、行政法规的强制性规定。


3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》

第四条 合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。


4.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》

第十四条　合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。