成功案例
民事纠纷
作者：赵双剑 律师 时间：2016年09月02日
原告：李四。
委托代理人：宋家兴，湖北尊而光律师事务所律师。
委托代理人：丁嫣，湖北尊而光律师事务所律师。
被告：甲公司，住所地湖北省武汉经济技术开发区
法定代表人：张三，该公司董事长。
原告李四诉被告甲公司（以下简称甲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，被告甲公司提出管辖异议，本院依法驳回了被告甲公司的管辖异议。本案公开开庭进行了审理。原告李四及其委托代理人宋家兴、委托代理人丁嫣，被告甲公司的委托代理人桂超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李四诉称：原、被告签订房屋租赁合同，被告甲公司将其位于武汉经济技术开发区XX区域租赁给原告李四做商铺使用，该房屋计租面积为XX平方米，租赁期共X年，自X年X月X日起至X年X月X日止。在原告李四依约交付首期租金、保证金、物业费、装修保证金和电表押金人民币X元后，被告甲公司交付了房屋，原告李四对该房屋进行了装修。房屋装修完成后，在商铺营业期间，小区居民多次到区政府投诉，经区政府调查，发现被告甲公司私自更改规划。，区政府下达整改通知书，房管局、城管局将原告李四房屋门面强制执行整改，并告知小区内街不能进行商业用途，致使不能实现租赁目的。原、被告双方签署的房屋租赁合同明确约定被告甲公司交付的房屋如不符合合同约定，无法实现租赁目的的，原告李四可以单方解除合同，要求被告甲公司支付违约金人民币X元并主张相应经济损失。原告李四多次与被告甲公司协商未果，诉至本院请求判令：1.解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.被告中恒公司赔偿原告李四各项经济损失人民币X元；3.被告甲公司支付原告李四违约金人民币X元；4.本案全部诉讼费用由被告甲公司承担。
被告甲公司辩称：房屋租赁合同合法有效。原告李四主张的损失过高，超过其实际损失；违约金和经济损失不能同时主张，且原告李四主张的违约金金额过高，超过原告李四实际损失的30%，依法不应当得到支持。
经审理查明：被告甲公司系武汉经济技术开发区XX室的所有权人。被告甲公司作出出租方与原告李四作为承租方签订房屋租赁合同，约定：被告甲公司将位于武汉经济技术开发区X区域租赁给原告李四，用途为超市，计租面积X平方米，租赁期X年，自XXXX年X月X日起至XXXX年X月X日止。被告甲公司于XXXX年X月X日前向原告李四交付该房屋，从交付之日起正式起算租赁时间，从交付之日起，被告甲公司提供2个月的时间给原告李四用于房屋装修期，该期间被告甲公司免收租金，但原告李四仍需承担水电费、物业管理费。该房屋租金为人民币X元／月。双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付人民币X元的违约金，给对方造成损失的，还应赔偿损失：……甲方（被告甲公司，下同）交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方（原告李四，下同）安全的；因甲方未告知乙方，该房屋出租前存在任何权利瑕疵，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿。原告李四依约交付了首期租金、保证金、物业费、装修保证金和电表押金后，被告甲公司向原告李四交付了房屋，原告李四对该房屋进行了装修。装修完成后，在商铺营业期间，因小区居民投诉，XXXX年X月X日，武汉经济技术开发区城市管理执法局、武汉经济技术开发区城乡建设房产局联合发布公告称：经开发区规划部门核查认定，X小区X号楼X层门面房靠小区内侧的外墙面开设的门洞行为未经规划部门审批，违反了相关规定，并限期被告甲公司整改，否则将强制执行。XXXX年X月X日，相关部门将原告李四房屋门面强制执行整改，将门面门洞封堵。XXXX年X月X日，被告甲公司退还了原告李四房屋租金、押金、物业费等合计人民币29，144元。因双方就原告李四的损失及违约金协商未果，原告李四诉至本院请求依诉予判。
经本院释明，原、被告双方均未申请就原告李四的损失申请鉴定。
以上事实，有原告李四提交的房屋租赁合同、公告、租金、押金、物业费收据、房屋封门光盘，被告甲公司提交的房产证书、退款凭证等证据及双方当事人的陈述予以证实，本院均予以采信。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原、被告双方之间XXXX年X月X日签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，本院予以认可。双方在合同中明确约定房屋用途为超市，同时还约定被告甲公司交付的房屋不符合合同的约定，致使不能实现租赁目的的，原告李四可书面通知另一方解除合同。现原告李四在本案中已明确提出解除合同的主张，被告甲公司亦同意解除合同，原告李四关于解除原、被告XXXX年X月X日签订的房屋租赁合同的诉请本院予以支持；原告李四主张被告甲公司赔偿的各项经济损失人民币X元中，原告李四认可被告中恒公司已退还房屋租金、押金、物业费等合计人民币X元，相应赔偿请求系重复主张，本院不予支持，原告李四主张的其他损失被告甲公司不予认可，原告李四提供的证据亦不足以认定其实际损失，经本院释明，原告李四亦不就该损失申请鉴定，原告李四对其主张应承担举证不能的相应责任，其相应赔偿请求本院不予支持；原、被告双方在合同中已约定违约金计算标准为人民币X元，被告甲公司认为该违约金约定过高但未提供相应证据予以证实，经本院释明，被告甲公司亦未对原告李四实际损失申请鉴定，被告甲公司应当对违约金约定过高承担举证责任，因其未能完成举证责任，其主张调整违约金的抗辩意见本院不予认可；原告李四主张被告中恒公司支付违约金人民币X元的诉请本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告李四与被告甲公司XXXX年X月X日签订的房屋租赁合同；
二、甲公司于本判决生效之日起五日内向原告李四支付违约金人民币X元；
如被告甲公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告李四他诉讼请求。
本案案件受理费人民币3，410元，减半收取人民币1，705元，由原告李四负担人民币555元，甲公司负担人民币1，150元。因此款原告李四已先行垫付，被告甲公司将人民币1，150元随本判决第二项一并支付给原告李春姣。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状
