案外人对案涉房屋享有的权益是否能够阻却人民法院的强制执行

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第27条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，旨在明确案外人不得排除申请执行人对享有担保物权执行标的的执行。
该条所规定的除外条款，是为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，否则将会动摇担保物权优先性的制度基础，损害交易安全。
《执行异议和复议规定》第28条是关于商品房消费者之外的一般买受人执行异议的规定，并不适用于申请执行人对执行标的享有抵押权的情形。
《执行异议和复议规定》第28条、第29条是对无过错不动产买受人和一般商品房消费者权利的保护，同时也属于第27条的除外规定。对于一般商品房消费者而言，应当首先适用第29条的规定，在不符合29条的情形下，考量其是否适用第28条的规定。
从规范目的来看，《执行异议和复议规定》第28条所确立的无过错不动产买受人享有排除执行权利的规则，是对该解释第27条“申请执行人对依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”的例外性规定，应当审慎适用。
从规范内容来看，《执行异议和复议规定》第28条明确要求执行异议成立应以“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”为必要条件。
《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，第29条是对房屋消费者物权期待权的保护，

关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。
2012年4月17日，AAAAAA公司与彭XXXXX签订《CCCCC大厦商品房认购合同》，合同约定了房屋位置、面积、房屋价款、交付日期、违约责任等内容，且已按约定支付了全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，该认购合同应当认定为商品房买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

关于是否于查封之前占有的问题。
AAAAAA公司于2016年5月18日将案涉房屋交付给彭XXXXX，彭XXXXX接收钥匙后即对该房进行装修，现已入住。而一审法院查封该房时间是2016年6月7日，故彭XXXXX在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。

关于购房款是否全部支付的问题。
《CCCCC大厦商品房认购合同》约定房屋价款为309365元，彭XXXXX分三次通过银行转款309365元至AAAAAA公司账务高FFFFF账户，AAAAAA公司均出具了收款收据，转款时间、金额与双方协商房屋买卖过程一致，上述款项于2012年4月17日支付完毕。虽然彭XXXXX转款的银行账号是高FFFFF而非AAAAAA公司，但是高FFFFF当时系AAAAAA公司的财务人员，该事实有AAAAAA公司工作人员的《工资表》能够佐证，彭XXXXX系根据AAAAAA公司提供的银行账号进行转款，彭XXXXX转账后AAAAAA公司出具了《收款收据》，AAAAAA公司对高FFFFF代其收款的行为也予以认可，故高FFFFF收取款项的行为系职务行为。

关于彭XXXXX对未办理过户登记是否存在过错的问题。
因涉案房屋至今未验收，不能办理过户手续，对此，AAAAAA公司认可系公司单方原因造成不能办理过户登记，并表示愿意承担相应责任。故彭XXXXX作为购房人并无过错。

刘ZZZZZ作为投资人，在案涉房屋尚未取得预售许可证的2012年7月即与QQQQQ公司签订《商品房买卖合同》，应当认定其未尽充分审慎义务。
在合同履行中，刘ZZZZZ又怠于行使合同权利，未在合同约定的90日期限内催告QQQQQ公司或自行办理预告登记，而是直到2015年5月才向法院提起诉讼，直接导致TTTTT公司得以于2013年12月13日、12月16日相继办理案涉土地、房屋抵押登记，致使其未能取得房屋所有权。
贵州高院一审据此认定刘ZZZZZ对于产权不能办理变更登记具有一定过错并无不当。