买受人与置业公司签订的《购房认购书》的性质是否属于商品房买卖合同

一、关于购房认购书的性质问题。
XXXXXX置业公司对外签订的购房认购书，内容包括买卖双方的姓名、商品房的基本情况、商品房的价格及总价款、付款时间、交付期限等内容，基本具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人XXXXXX置业公司已经收受了买受人吴XXXXXX的全部房款，因此应当认定XXXXXX置业公司与吴XXXXXX之间签订的购房认购书系商品房买卖合同。

二、关于吴XXXXXX与XXXXXX置业公司签订的购房认购书的效力问题。
双方签订的购房认购书是其真实意思表示，应为有效协议。
首先，XXXXXX置业公司与吴XXXXXX等房屋买受人签订购房认购书时无施工许可证、预售许可证，并且至今也达不到竣工验收条件，依据中华人民共和国住房和城乡建设部2012年2月29日发布并于2012年6月1日实施的《房地产登记技术规程》规定的国有土地上的房屋所有权初始登记申请需要提交的材料，XXXXXX商场不符合办理房屋初始登记的条件。濮阳市政府为了解决历史遗留问题，才出台了特殊的政策，目的是保护实际买受人的合法权益，在这种惠民政策的大背景下，XXXXXX商场补缴相关税费，为XXXXXX商场商住楼4-15层住宅房屋办理了房屋初始登记，说明政府部门已经认可了XXXXXX商场商住楼建设的合法性。
其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”该条规范的是出卖人在商品房预售阶段的行为，不是为买受人设定的义务，XXXXXX置业公司和XXXXXX商场虽然无房屋预售许可证明，但是XXXXXX商场已经在2000年时就取得了规划许可证，2005年时取得了国有土地使用证，案涉的XXXXXX商场商住楼的三楼以上的住宅房屋至今也不具备竣工条件，达不到交付房屋的条件，该住宅楼房的房屋买受人，因长期不能居住，为了达到基本的居住条件，自筹资金安装电梯等配套设施但又遭到人为破坏。当地市政府为了保护实际买受人的合法权益才出台特殊政策，才使变更负责人之后的XXXXXX商场在交纳相关税费后给案涉楼房的住宅部分的房屋办理了房屋初始登记，现案涉房屋被查封并可能被拍卖的后果由房屋买受人承担有失公平正义。鉴于案涉房屋已经交付，为维护商品房交易秩序的稳定和保护交易现状，维护社会稳定，从保护购房人物权期待权的角度出发，对于双方签订的商品房认购合同应当认定有效并继续履行。

本院认为：基于涉案房产占用土地设有抵押及司法查封，不动产登记部门表示不具备办理不动产产权转移登记的条件，属法律上不能履行的情形，目前办理转移登记的条件尚不成熟，待条件具备后，吴XXXXXX可另行提起诉讼。