地下车位使用权转让的协议书的性质是属于买卖还是租赁

现上诉人提出其错误认为通过与XXXXX置业签订的《地下停车位使用权转让协议》可以获得案涉车位的专属使用权，且使用期限为该车位所占用国有土地使用权的剩余使用年限，但该车位并无明确的空间分隔实际无法专属使用，且该协议实质为租赁合同性质，上诉人能获得的车位使用权年限最长不能超过20年，故上诉人与XXXXX置业签订的该协议构成重大误解应予撤销。
对此本院认为，首先，上诉人作为完全民事行为能力人，在签订合同时对于车位的物理性质应是明知的，且《地下停车位使用权转让协议》中也明确约定该车位为地下一层的20号车位，双方已经通过编号的方式将车位特定化，虽上诉人主张XXXXX置业可以对车位编号进行调整，但该调整仅针对编号，而非编号所对应的车位的具体位置，故上诉人再以该车位无明确空间分隔为由主张无法专属使用，其认知构成重大误解，本院难以支持。

其次，关于《地下停车位使用权转让协议》的合同性质问题。
根据双方在该协议中的约定“因受限于杭州市的现行规定，上诉人取得的车位不能领取上诉人名义的所有权证，但可以取得专属使用权，且使用年限为该车位所占用的国有土地使用权的剩余使用年限一致，在使用期间或使用期限期满后，按照国家相关规定执行。”而租赁合同中承租人享有的仅是暂时性的使用权，而非所在土地使用权剩余年限内的使用权，且在租期届满时承租人亦应将承租物返还出租人所有。同时，《地下停车位使用权转让协议》中亦约定上诉人可以自行处置该车位使用权，无需征得XXXXX置业的同意，仅对处置对象范围限定在项目其他业主内，这与《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的立法精神相符。
而在租赁合同中，承租人的处置仅限于转租行为，且该转租行为需要征得出租人的同意，否则出租人可以解除租赁合同。
故从以上分析而言，本案的《地下停车位使用权转让协议》与租赁合同无论在合同订立的目的及具体的权利范围上均存在着显著差异，上诉人关于该协议系租赁合同性质，并主张以重大误解撤销该合同无法律和事实依据，本院不予支持。

本案是由于地下车位使用权转让而引起的纠纷，双方的主要争议为上述关于车位使用权转让的协议书的性质是属于买卖还是租赁。
根据物权法及相关司法解释规定，案涉车位可以作为建筑物专有部分成就独立的所有权。而被告系案涉小区的开发建设单位，其对案涉地下车位建筑物享有所有权，有权依法通过约定的方式，出售、转让其全部或可区分为“专有部分”的部分车位。该协议名义上转让的是“车位使用权”，但从协议内容看，原告不但享有该车位的占用、使用权利，还可以转让等，即亦享有处分、收益等权能。故案涉合同实质上为“车位所有权转让（出售）合同”。
同时，这样认定，符合当前房地产产业发展的实际和合同法鼓励交易的立法宗旨，认定该合同为有效合同，可以更好地确认、调整和维护各方法律关系和财产关系。
综上，原告主张双方签订的车位使用权协议系租赁合同，并主张超过20年租赁期限部分无效，继而要求返还20年后按比例确定的租金，无任何事实和法律依据，本院均不予支持。