成功案例
房价暴涨卖方主张还建房买卖合同无效被驳
作者：陈亮律师，李卉 律师 时间：2017年07月03日
房价暴涨卖方主张还建房买卖合同无效被驳
因城市发展的需要，国家大力开展旧城改造项目，造就了许多的“拆二代”（享有多套拆迁还建房的被拆迁人）。与商品房相比，拆迁还建房虽要求一次性付款，但在价格上却有天然的优势，有房无资金的“拆二代”、有资金无房的“购房者”各取所需，拆二代获得资金，购房者以较低价格获得拆迁还建房。然而，2015年至今，房价超乎想象的暴涨，拆迁户后悔当初卖房的决定，那么，还建房能否交易，本文将通过真实案例进行分析：
基本案情：
2015年4月，甲（卖方）、乙（买方）双方签订《购房协议》，约定甲方将位于欢乐大道铁机路东沙花园一套90㎡还建房以6400元/㎡的价格出售给乙方。合同签订后，乙按约定向甲支付购房款，甲协助乙方与村委会签订房屋还建协议书。2016年房价暴涨，至2016年年底涉案房屋的价格由增长至13000元/㎡。甲开始后悔当初的卖房决定，要求乙退房或加价，乙拒绝后，甲以还建房系小产权房、其本人系房屋共有人无权处分为由起诉至法院要求确认《购房协议》无效
案件分析：
案件审理过程中出现三种意见：
第一种意见认为：拆迁还建房是城中村改造拆迁后在对应集体土地上的房屋进行置换，是村集体经济组织对失去宅基地农户的集中安置，其土地性质仍是农村集体土地，根据《土地管理办法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”之规定，拆迁还建房不得买卖，甲乙双方间签订的《购房协议》因违反法律强制性规定而无效。
第二种意见认为：农村集体土地被依法征收为国有土地，国家通过划拨的方式将部分土地使用权给予开发商用于建设还建房。被拆迁人因拆拆而获得相应的还建房，但还建房目前无法办理房产证，根据《房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：未依法登记领取权属证书的。”之规定，还建房因没有两证“房屋所有权证、土地使用权证”（不动产权证）而不得交易，故《购房协议》无效。
第三种意见认为：拆迁还建房的土地性质系国有，《房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：未依法登记领取权属证书的。”之规定属于管理性规定，其目的是规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易的效力性规定，不属于《合同法》所称的违反法律强制性规定的情形，且本案的实质是是转让还建房指标，还建房指标属于特殊的债权，可以转让。另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，《购房协议》有效。
判决结果：
法院认为甲乙双方签订的《购房协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应遵照执行。协议签订后，乙方依约支付了全部价款，房屋也已实际交付，乙已经装修入住，整个交易过程已经完成。现甲以共有人不同意卖房为由，要求确认合同无效没有事实和法律依据，驳回其全部诉讼请求。
购买还建房有一定的风险，购房者应详细了解还建房的性质、是否有产权证、能否办理更名、周边配套设施等重要情况后作出相应选择。
因城市发展的需要，国家大力开展旧城改造项目，造就了许多的“拆二代”（享有多套拆迁还建房的被拆迁人）。与商品房相比，拆迁还建房虽要求一次性付款，但在价格上却有天然的优势，有房无资金的“拆二代”、有资金无房的“购房者”各取所需，拆二代获得资金，购房者以较低价格获得拆迁还建房。然而，2015年至今，房价超乎想象的暴涨，拆迁户后悔当初卖房的决定，那么，还建房能否交易，本文将通过真实案例进行分析：
基本案情：
2015年4月，甲（卖方）、乙（买方）双方签订《购房协议》，约定甲方将位于欢乐大道铁机路东沙花园一套90㎡还建房以6400元/㎡的价格出售给乙方。合同签订后，乙按约定向甲支付购房款，甲协助乙方与村委会签订房屋还建协议书。2016年房价暴涨，至2016年年底涉案房屋的价格由增长至13000元/㎡。甲开始后悔当初的卖房决定，要求乙退房或加价，乙拒绝后，甲以还建房系小产权房、其本人系房屋共有人无权处分为由起诉至法院要求确认《购房协议》无效
案件分析：
案件审理过程中出现三种意见：
第一种意见认为：拆迁还建房是城中村改造拆迁后在对应集体土地上的房屋进行置换，是村集体经济组织对失去宅基地农户的集中安置，其土地性质仍是农村集体土地，根据《土地管理办法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”之规定，拆迁还建房不得买卖，甲乙双方间签订的《购房协议》因违反法律强制性规定而无效。
第二种意见认为：农村集体土地被依法征收为国有土地，国家通过划拨的方式将部分土地使用权给予开发商用于建设还建房。被拆迁人因拆拆而获得相应的还建房，但还建房目前无法办理房产证，根据《房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：未依法登记领取权属证书的。”之规定，还建房因没有两证“房屋所有权证、土地使用权证”（不动产权证）而不得交易，故《购房协议》无效。
第三种意见认为：拆迁还建房的土地性质系国有，《房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：未依法登记领取权属证书的。”之规定属于管理性规定，其目的是规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易的效力性规定，不属于《合同法》所称的违反法律强制性规定的情形，且本案的实质是是转让还建房指标，还建房指标属于特殊的债权，可以转让。另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，《购房协议》有效。
判决结果：
法院认为甲乙双方签订的《购房协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应遵照执行。协议签订后，乙方依约支付了全部价款，房屋也已实际交付，乙已经装修入住，整个交易过程已经完成。现甲以共有人不同意卖房为由，要求确认合同无效没有事实和法律依据，驳回其全部诉讼请求。
购买还建房有一定的风险，购房者应详细了解还建房的性质、是否有产权证、能否办理更名、周边配套设施等重要情况后作出相应选择。
