法学论文
监护人处分房屋对合同效力的影响
作者：许斌龙 律师 时间：2017年05月02日
监护人处分房屋对合同效力的影响
——温某诉张某房屋买卖合同纠纷案
依据: （2010）二中民终字第21302号
核心法律问题：监护人处分房屋对合同效力的影响
案情介绍
一、基本案情
上诉人（原审原告、反诉被告）：温某
上诉人（原审被告、反诉原告）：张某
温某诉称：2009年5月10日，温某、张某双方在北京某经纪公司的中介服务下，公平协商，自愿签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：张某将位于北京市朝阳区曙光西里甲某号院某号楼某室的商品房一套出卖给温某。温某应在签约当日付定金20万元。合同第7条还对双方的违约责任做了详细约定。因张某未成年，该合同依法由其监护人代签。签约后，温某即按合同约定支付给张某定金20万元，该款由张某提取。温某还支付了北京某经纪公司居间佣金15.15万元。但是，张某却未能在合同第4条约定的时间前取得该存量商品房的房产证，致使无法再按该条的约定及相关法律规定向银行申请贷款，亦无法进行房屋的过户和交接，严重影响了温某的期待居住与使用权。直至2009年7月6日张某才办出了房产证，温某从中介公司得知这一消息后，立即与中介方一起催促其继续履行合同，张某却不守诚信，受近期北京房价升值的利益驱动而不愿将房卖给温某。故温某诉至法院，要求张某继续履行其2009年5月10日与温某签订的《北京市存量房屋买卖合同》［（1）按照合同约定共同办理贷款手续；（2）取得批贷证明后3个工作日内办理产权过户手续；（3）领取房地产权属登记受理通知后进行房屋交接］并赔偿2009年6月1日至2009年11月11日期间的逾期履行违约金414 100元。
张某辩称并反诉称：张某之母处分张某的房屋并不是为了张某的利益，该房屋买卖合同应属无效。在房屋买卖合同及居间合同中，没有任何条款约定张某方必须在5月31日之前办出房产证，因此张某方没有此项合同义务。首付款的数额确定和支付日期，并不以银行贷款额度和手续为唯一前提。银行贷款流程和条件，也只是银行自行的规定，而不是法律的规定和合同的约定，不能约束双方，而且该银行规定的内容与本案情形也不相同，不适用于本案。张某方在此次交易中作为卖方的法定义务，是在温某按时交付首付款之后的前提下，能够及时办理产权过户给温某，而该项义务，张某并没有违反。张某方已经按照合同告知并出示了房屋产权的相关资料，履行了合同关于房屋权属方面的义务。温某在签订合同之后就不再露面，且无任何履约或协商履约的行动，温某是真正的违约方。温某的主张，并无任何事实证据和合同依据，也无法律依据。温某的起诉违反了民法的公平原则，依法不应得到支持。温某对于在签约及履约过程中的过错，应承担相应的法律责任。2009年5月10日在中介公司签订房屋买卖合同和三方协议后，温某换购该小区的其他房屋，并与中介对张某隐瞒，直至7月底办理完手续后，才诉至法院。张某并不知道温某与中介另外的买卖行为，是温某和中介故意拖延，张某并未违约。温某应承担违约责任并承担违约金。首付款在书面合同上没有约定，温某应该在银行咨询不能贷款的部分就是首付款，对此三方有口头约定。不存在张某未告知暂时没有房产证的事实，三方签约当天张某就告知温某房产证还没有办出来，温某认可后才同意购买涉诉房屋并签订协议。产权资料也没有约定必须是房产证。综上，请求判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、温某按照合同第7条之约定向张某支付违约金505 000元。
温某不同意张某反诉请求。
2009年5月10日，温某、张某（未成年人）双方在北京某经纪公司的中介服务下自愿签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：张某以505万元的价格将位于北京市朝阳区曙光西里甲某号院某号楼某室的商品房一套出卖给温某；温某在签约时向张某支付定金20万元；买受人采取如下付款方式：双方自行委托银行托管购房款，须签《存量房交易结算资金自行划转声明》；买受人付齐定金后，在2009年5月31日前应按约定的付款方式支付首付款，出卖人应积极配合，当日双方向银行办理贷款申请手续，买受人应支付相应的贷款服务费用，在取得批贷后的3个工作日内，双方共同办理产权过户手续，在领取《房地产权属登记受理通知单》后，双方进行房产及设施的移交确认；出卖人保证该房屋符合国家及北京市房产上市的有关规定及政策，出卖人对违反国家及北京市相关政策法规而引起的后果承担法律责任；双方应按照约定期限履行相关义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按本合同约定的成交价款每日万分之五向守约方支付逾期违约金；双方签订合同后，任何一方违约造成合同无法继续履行，守约方可依据定金罚则或按合同约定成交价款10%的金额向违约方索赔，违约方还须承担守约方因本次交易所支付的居间佣金及各项服务费。合同签订当日，温某向张某交付了定金20万元。张某名下的涉诉房屋于2009年7月6日登记办理了产权证。
审理过程中，温某提交了双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市房屋买卖经纪合同》、定金收据、中国工商银行汇款凭证、温某账户对账单、北京某经纪公司开具的发票、张某的房产证复印件等证据，张某对上述证据表示认可。温某还提交了《中国建设银行北京市分行二手房抵押贷款实行办法》及北京市住房和城乡建设委员会官方网站的政策法规打印件，证明存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋；符合抵押贷款审批条件的二手房是指已由北京市房屋土地管理局颁发房屋所有权的有效证件、可在房地产二级市场流通、买房人具有完全处置权利的房屋；申请二手房抵押贷款时售房人需提供房屋所有权有效证件及复印件。张某表示，这些证据仅是约束建设银行办理二手房贷款的所需资料和程序，双方并未约定借款银行是建设银行。张某提交了案外人梁某与袁某于2009年9月2日签订的存量房屋买卖合同，证明温某配偶购买诉争房屋楼上的房屋所以温某不再购买张某的房屋。温某认为这份证据与本案无关。温某还提交了北京某经纪公司开具的收据，证明张某是涉诉房屋的权利人。张某还提交了张某的陈述，证明张某之母杜某擅自出卖张某的房屋的行为无效。温某认为，张某才8岁，属于无民事行为能力人，他的陈述和行为没有效力。
审理中，证人徐某出庭作证称：我是北京某经纪公司职员，系双方买卖房屋的经办联系人。房屋买卖经纪合同的签约代表是杜某，王某是签约人。双方签订合同后，张某向我们交付了购房发票、买卖合同的复印件，但没有提供房产证原件。张某称房产证在开发商处，2009年5月11日再交给我们，但实际并没有交付。2009年5月31日因没有产权证双方未能办理贷款申请手续。实际上张某2009年7月才办下了房产证。房产证办理后，我给张某的父亲打电话要求继续履行，他表示不卖了，要将钱退给温某。
二、法院判决
本案中，监护人杜某代理被监护人张某签订对价合同的行为属于民事法律行为，具有法律约束力，温某与张某于2009年5月10日所签署的《北京市存量房屋买卖合同》是双方真实意思的体现，内容合法有效，法院予以确认。张某以张某之母处分房屋的行为并不是为了张某的利益为由主张本案的房屋买卖合同无效，理由不足，法院不予采信。本案中，双方提交的证据均不足以证明对方存在违约行为。温某表示自愿在判决生效之日起七日内付清全部剩余房款，法院予以确认。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，原审法院于2010年8月判决：一、张某继续履行其与温某签署的《北京市存量房屋买卖合同》。二、温某于判决生效之日起七日内给付张某房屋剩余价款四百八十五万元。三、张某于判决生效之日起七日内协助温某办理产权过户手续并交付房屋。四、驳回温某的其他诉讼请求。五、驳回张某的全部诉讼请求。
判决后，温某、张某均不服，均持原诉意见和理由上诉至本院，请求二审法院查清事实，依法改判支持其诉讼请求。
二审法院经审理认为：根据已查明的事实，张某之母杜某作为张某的监护人与温某签署《北京市存量房屋买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，不违背相关法律规定。合同中对双方权利义务进行了约定，系等价交易行为，张某以杜某处分房屋损害其利益为由主张合同无效，缺乏事实依据。现有证据不能证明对方系违约方，故温某、张某上诉主张违约金，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
审判逻辑
一、争议焦点
本案核心问题在于监护人处分房屋对合同效力的影响以及合同履行过程中双方是否存在违约情形。
二、观点透析
我国《民法通则》第18条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（以下简称《民通意见》）第10条规定，监护人的监护职责包括：保护被监护人的身体健康，照顾被监护人的生活，管理和保护被监护人的财产，代理被监护人进行民事活动。以上法律明确规定了监护人在处分被监护人即未成年人财产时，必须是以未成年人的利益为前提，擅自处分未成年人的房产（财产）应当由该法定监护人自己承担民事责任。
本案中，张某的母亲杜某以张某的名义与温某签订买卖合同出售诉争房屋，合同内容系双方自愿协商达成，系等价交易行为。杜某作为张某的监护人有职责管理和保护张某的财产，出售房屋并未在禁止之列。从本案情况来看，张某以母亲杜某处分房屋损害其利益为由要求确认合同无效，缺乏法律依据。合同法关于合同无效的规定是很明确的，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。而本案情形显然不符合上述规定，因此张某该项请求难以获得支持。
温某起诉要求张某承担逾期履行合同的违约金，张某则反诉主张温某存在违约行为需要承担违约责任，但从合同内容和履行情况来看，因为合同关于首付款的约定不明且后续没有协商行为，同时对于转移登记的约定亦不明，根据查明的事实，温某既不能证明张某违约，张某现有证据亦不能证明温某违约，因此对于双方要求对方承担违约责任的主张，因为均无法举证证明，故而亦不予支持。
当然，本案中双方也存在一些不足之处，签订合同内容不明确细致，继而缺乏协商，导致后续争议不断。在房地产市场变动频繁，贷款等金融政策经常调整的情况下，买卖双方均应对签订合同尽到更多的注意义务，及时查阅有关的市场信息和金融政策，对可能出现的风险予以谨慎考量，从而避免交易中不必要的麻烦和纷争。
——温某诉张某房屋买卖合同纠纷案
依据: （2010）二中民终字第21302号
核心法律问题：监护人处分房屋对合同效力的影响
案情介绍
一、基本案情
上诉人（原审原告、反诉被告）：温某
上诉人（原审被告、反诉原告）：张某
温某诉称：2009年5月10日，温某、张某双方在北京某经纪公司的中介服务下，公平协商，自愿签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：张某将位于北京市朝阳区曙光西里甲某号院某号楼某室的商品房一套出卖给温某。温某应在签约当日付定金20万元。合同第7条还对双方的违约责任做了详细约定。因张某未成年，该合同依法由其监护人代签。签约后，温某即按合同约定支付给张某定金20万元，该款由张某提取。温某还支付了北京某经纪公司居间佣金15.15万元。但是，张某却未能在合同第4条约定的时间前取得该存量商品房的房产证，致使无法再按该条的约定及相关法律规定向银行申请贷款，亦无法进行房屋的过户和交接，严重影响了温某的期待居住与使用权。直至2009年7月6日张某才办出了房产证，温某从中介公司得知这一消息后，立即与中介方一起催促其继续履行合同，张某却不守诚信，受近期北京房价升值的利益驱动而不愿将房卖给温某。故温某诉至法院，要求张某继续履行其2009年5月10日与温某签订的《北京市存量房屋买卖合同》［（1）按照合同约定共同办理贷款手续；（2）取得批贷证明后3个工作日内办理产权过户手续；（3）领取房地产权属登记受理通知后进行房屋交接］并赔偿2009年6月1日至2009年11月11日期间的逾期履行违约金414 100元。
张某辩称并反诉称：张某之母处分张某的房屋并不是为了张某的利益，该房屋买卖合同应属无效。在房屋买卖合同及居间合同中，没有任何条款约定张某方必须在5月31日之前办出房产证，因此张某方没有此项合同义务。首付款的数额确定和支付日期，并不以银行贷款额度和手续为唯一前提。银行贷款流程和条件，也只是银行自行的规定，而不是法律的规定和合同的约定，不能约束双方，而且该银行规定的内容与本案情形也不相同，不适用于本案。张某方在此次交易中作为卖方的法定义务，是在温某按时交付首付款之后的前提下，能够及时办理产权过户给温某，而该项义务，张某并没有违反。张某方已经按照合同告知并出示了房屋产权的相关资料，履行了合同关于房屋权属方面的义务。温某在签订合同之后就不再露面，且无任何履约或协商履约的行动，温某是真正的违约方。温某的主张，并无任何事实证据和合同依据，也无法律依据。温某的起诉违反了民法的公平原则，依法不应得到支持。温某对于在签约及履约过程中的过错，应承担相应的法律责任。2009年5月10日在中介公司签订房屋买卖合同和三方协议后，温某换购该小区的其他房屋，并与中介对张某隐瞒，直至7月底办理完手续后，才诉至法院。张某并不知道温某与中介另外的买卖行为，是温某和中介故意拖延，张某并未违约。温某应承担违约责任并承担违约金。首付款在书面合同上没有约定，温某应该在银行咨询不能贷款的部分就是首付款，对此三方有口头约定。不存在张某未告知暂时没有房产证的事实，三方签约当天张某就告知温某房产证还没有办出来，温某认可后才同意购买涉诉房屋并签订协议。产权资料也没有约定必须是房产证。综上，请求判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、温某按照合同第7条之约定向张某支付违约金505 000元。
温某不同意张某反诉请求。
2009年5月10日，温某、张某（未成年人）双方在北京某经纪公司的中介服务下自愿签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：张某以505万元的价格将位于北京市朝阳区曙光西里甲某号院某号楼某室的商品房一套出卖给温某；温某在签约时向张某支付定金20万元；买受人采取如下付款方式：双方自行委托银行托管购房款，须签《存量房交易结算资金自行划转声明》；买受人付齐定金后，在2009年5月31日前应按约定的付款方式支付首付款，出卖人应积极配合，当日双方向银行办理贷款申请手续，买受人应支付相应的贷款服务费用，在取得批贷后的3个工作日内，双方共同办理产权过户手续，在领取《房地产权属登记受理通知单》后，双方进行房产及设施的移交确认；出卖人保证该房屋符合国家及北京市房产上市的有关规定及政策，出卖人对违反国家及北京市相关政策法规而引起的后果承担法律责任；双方应按照约定期限履行相关义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按本合同约定的成交价款每日万分之五向守约方支付逾期违约金；双方签订合同后，任何一方违约造成合同无法继续履行，守约方可依据定金罚则或按合同约定成交价款10%的金额向违约方索赔，违约方还须承担守约方因本次交易所支付的居间佣金及各项服务费。合同签订当日，温某向张某交付了定金20万元。张某名下的涉诉房屋于2009年7月6日登记办理了产权证。
审理过程中，温某提交了双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市房屋买卖经纪合同》、定金收据、中国工商银行汇款凭证、温某账户对账单、北京某经纪公司开具的发票、张某的房产证复印件等证据，张某对上述证据表示认可。温某还提交了《中国建设银行北京市分行二手房抵押贷款实行办法》及北京市住房和城乡建设委员会官方网站的政策法规打印件，证明存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋；符合抵押贷款审批条件的二手房是指已由北京市房屋土地管理局颁发房屋所有权的有效证件、可在房地产二级市场流通、买房人具有完全处置权利的房屋；申请二手房抵押贷款时售房人需提供房屋所有权有效证件及复印件。张某表示，这些证据仅是约束建设银行办理二手房贷款的所需资料和程序，双方并未约定借款银行是建设银行。张某提交了案外人梁某与袁某于2009年9月2日签订的存量房屋买卖合同，证明温某配偶购买诉争房屋楼上的房屋所以温某不再购买张某的房屋。温某认为这份证据与本案无关。温某还提交了北京某经纪公司开具的收据，证明张某是涉诉房屋的权利人。张某还提交了张某的陈述，证明张某之母杜某擅自出卖张某的房屋的行为无效。温某认为，张某才8岁，属于无民事行为能力人，他的陈述和行为没有效力。
审理中，证人徐某出庭作证称：我是北京某经纪公司职员，系双方买卖房屋的经办联系人。房屋买卖经纪合同的签约代表是杜某，王某是签约人。双方签订合同后，张某向我们交付了购房发票、买卖合同的复印件，但没有提供房产证原件。张某称房产证在开发商处，2009年5月11日再交给我们，但实际并没有交付。2009年5月31日因没有产权证双方未能办理贷款申请手续。实际上张某2009年7月才办下了房产证。房产证办理后，我给张某的父亲打电话要求继续履行，他表示不卖了，要将钱退给温某。
二、法院判决
本案中，监护人杜某代理被监护人张某签订对价合同的行为属于民事法律行为，具有法律约束力，温某与张某于2009年5月10日所签署的《北京市存量房屋买卖合同》是双方真实意思的体现，内容合法有效，法院予以确认。张某以张某之母处分房屋的行为并不是为了张某的利益为由主张本案的房屋买卖合同无效，理由不足，法院不予采信。本案中，双方提交的证据均不足以证明对方存在违约行为。温某表示自愿在判决生效之日起七日内付清全部剩余房款，法院予以确认。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，原审法院于2010年8月判决：一、张某继续履行其与温某签署的《北京市存量房屋买卖合同》。二、温某于判决生效之日起七日内给付张某房屋剩余价款四百八十五万元。三、张某于判决生效之日起七日内协助温某办理产权过户手续并交付房屋。四、驳回温某的其他诉讼请求。五、驳回张某的全部诉讼请求。
判决后，温某、张某均不服，均持原诉意见和理由上诉至本院，请求二审法院查清事实，依法改判支持其诉讼请求。
二审法院经审理认为：根据已查明的事实，张某之母杜某作为张某的监护人与温某签署《北京市存量房屋买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，不违背相关法律规定。合同中对双方权利义务进行了约定，系等价交易行为，张某以杜某处分房屋损害其利益为由主张合同无效，缺乏事实依据。现有证据不能证明对方系违约方，故温某、张某上诉主张违约金，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
审判逻辑
一、争议焦点
本案核心问题在于监护人处分房屋对合同效力的影响以及合同履行过程中双方是否存在违约情形。
二、观点透析
我国《民法通则》第18条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（以下简称《民通意见》）第10条规定，监护人的监护职责包括：保护被监护人的身体健康，照顾被监护人的生活，管理和保护被监护人的财产，代理被监护人进行民事活动。以上法律明确规定了监护人在处分被监护人即未成年人财产时，必须是以未成年人的利益为前提，擅自处分未成年人的房产（财产）应当由该法定监护人自己承担民事责任。
本案中，张某的母亲杜某以张某的名义与温某签订买卖合同出售诉争房屋，合同内容系双方自愿协商达成，系等价交易行为。杜某作为张某的监护人有职责管理和保护张某的财产，出售房屋并未在禁止之列。从本案情况来看，张某以母亲杜某处分房屋损害其利益为由要求确认合同无效，缺乏法律依据。合同法关于合同无效的规定是很明确的，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。而本案情形显然不符合上述规定，因此张某该项请求难以获得支持。
温某起诉要求张某承担逾期履行合同的违约金，张某则反诉主张温某存在违约行为需要承担违约责任，但从合同内容和履行情况来看，因为合同关于首付款的约定不明且后续没有协商行为，同时对于转移登记的约定亦不明，根据查明的事实，温某既不能证明张某违约，张某现有证据亦不能证明温某违约，因此对于双方要求对方承担违约责任的主张，因为均无法举证证明，故而亦不予支持。
当然，本案中双方也存在一些不足之处，签订合同内容不明确细致，继而缺乏协商，导致后续争议不断。在房地产市场变动频繁，贷款等金融政策经常调整的情况下，买卖双方均应对签订合同尽到更多的注意义务，及时查阅有关的市场信息和金融政策，对可能出现的风险予以谨慎考量，从而避免交易中不必要的麻烦和纷争。
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