法学论文
“一房二卖”中“恶意串通”之认定
作者：许斌龙 律师 时间：2017年05月02日
“一房二卖”中“恶意串通”之认定
——徐某诉陈某、韩某房屋买卖合同纠纷案
依据：（2011）二中民终字第2218号
核心法律问题：“一房二卖”纠纷中“恶意串通”的认定
案情介绍
一、基本案情
上诉人（原审原告）：徐某
被上诉人（原审被告）：陈某
被上诉人（原审被告）：韩某
2006年11月22日，买受人徐某（乙方） 与出卖人陈某( 甲方)签订《北京市房屋买卖合同》，约定出卖人将位于北京市丰台区芳城园×号房屋出售给买受人，房款共计130万元。合同第5条付款方式写有“具体见备忘录”。《房屋买卖备忘录》内容为：乙方已于2006年10月31日前向甲方支付了6.5万元房款；定于合同双方签字生效后于2006年11月30日前乙方向甲方交付73.5万元，于2007年该房屋过户后3日内再向甲方交付50万元，到时全部房款共计130万元全部结清。房屋过户定于2007年3月份。合同第8条第1项规定，如乙方悔约，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方书面通知后3个工作日内将乙方的已付款（不计利息）返还乙方，但购房定金归甲方所有；如甲方悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起3个工作日内应将乙方所付房款（含定金）返还给乙方，并支付乙方相当于房价款10%的违约金，如因政府未获批准，甲方应在接到交易所的通知10日内将定金退还乙方。第4项规定，甲乙任意一方不按期办理过户手续，或不提供相关文书、资料、证件等（含贷款所需相关材料），致使本合同无法按期顺利履行的，每延误1日，应向对方支付房价款的万分之四的违约金，逾期超过10个工作日，对方有权解除合同，并由违约方向守约方支付房价款10%的违约金。
2006年11月28日，双方签订购房交款证明，徐某已向陈某交纳了购房款共计80万元。2006年12月，徐某入住涉讼房屋。因陈某未按约定协助徐某办理过户手续，徐某于2010年3月诉至北京市丰台区人民法院，要求陈某继续履行合同，协助其办理过户手续，并支付违约金。2010年4月20日，陈某向徐某邮寄送达了《解除合同通知书》，内容为陈某决定自即日起解除与徐某的买卖合同，陈某愿意按照该约定在3个工作日内返还徐某已付的房款80万元，并支付相当于房款10%的违约金13万元。2010年7月20日，北京市丰台区人民法院一审判决：陈某协助徐某办理位于北京市丰台区芳城园×号房屋的产权过户手续；陈某向徐某支付违约金13万元。陈某对该判决不服提出上诉，该案正在北京市第二中级人民法院审理中。
另查，陈某已于2010年7月19日与韩某签订了《存量房屋买卖合同》将×号房屋以116万元卖给韩某，并于同日将该房屋过户至韩某名下。
2010年8月，徐某起诉至一审法院称：2006年11月22日，我与陈某签订《房屋买卖合同》，将涉讼房屋卖给我，总房价款130万元。我于2006年11月28日支付给陈某80万元房款，并于2006年12月7日入住该房屋。2007年3月，按照合同约定的过户日，要求陈某办理过户手续，但陈某以各种理由拖延、拒绝，更让我气愤的是，在我入住该房屋已达3年的时候，陈某与韩某于2010年7月19日签订了存量房屋买卖合同，将涉讼房屋以116万元的极低价格转让给了韩某，并于当日在丰台区房管局进行了过户手续。我认为，我与陈某于2006年11月22日签订的《房屋买卖合同》是有效的，并已经交付使用3年多，该房屋的所有权人应为我。依据《合同法》第52条第2款之规定及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，陈某、韩某签订的《存量房屋买卖合同》应为无效合同，其隐瞒重大事实取得的房屋权属证书，严重侵害了我的合法权益，应当予以撤销。综上所述，陈某、韩某恶意串通，侵犯我的合法权益，严重违反了我国相关的法律规定，故诉至法院，要求：（1）确认陈某与韩某于2010年7月19日签订的《存量房屋买卖合同》无效；（2）由陈某、韩某承担本案诉讼费。
陈某未答辩。
韩某辩称：我是依法取得的房产证，请求驳回徐某的诉讼请求。
本案诉讼中，韩某提交了一份2010年7月18日其与陈某签订的《房屋买卖合同》，该合同约定：韩某以430万元购买丰台区芳城园×号房屋，签约当日支付定金20万元，并于取得房屋所有权证后至陈某交付房屋完成前将购房款全部付清。韩某另提交了2010年7月18日陈某出具的收到购房定金20万元的收条、2010年8月3日陈某出具的收到购房款200万元的收条及2010年8月31日陈某出具的收到购房款210万元的收条，证明韩某与陈某的实际交易价格为430万元，并已经付清了全部房款。徐某对韩某的上述买卖合同及收条不予认可，认为是韩某和陈某之间的恶意串通、虚假交易。
经二审法院询问，韩某称：其与陈某系20世纪90年代在股市认识的好朋友，韩某从事股票交易，家里常备有几百万现金以便交易方便；此次购房支付的430万元全部是现金手递手交接，因为多年的合作和信任，双方只是数了数捆，并没有逐一点钱；另外，由于其在陈某购买此房屋时就去看过房，并帮忙装修，了解该房屋的情况，故此次买房时就没有再去看房。
对于韩某在买房时，陈某是否曾告知其已将该房屋卖与他人、并正在诉讼的问题，韩某的代理人在第一次庭审中称陈某曾提到其与徐某有买卖合同，曾卖给过徐某，但没有办理过户，房款也一直没有付清，将来给徐某违约金，买卖合同已经解除了，但并不清楚徐某和陈某之间发生诉讼的情况。另外，韩某基于对陈某的信任，也没有找徐某核实双方买卖合同是否已经解除的问题。在第二次庭审中，韩某出庭称其在买房时并不知道陈某与徐某之间的买卖事宜，直到房产过户并付清全部房款之后，要求陈某交房时才知道此事。
二、法院判决
一审法院经审理认为：出卖人就同一房屋分别签订数个买卖合同，除合同具有《合同法》规定的无效情形外，各房屋买卖合同均为有效。在合同均为有效的情况下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：已经办理房屋所有权转移登记的；均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少，支付购房款的先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。徐某与陈某签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。但徐某与陈某未办理房屋所有权转移登记手续。陈某与韩某签订房屋买卖合同后，韩某支付了全部的购房款，并办理了房屋转移登记手续，亦为有效。故徐某要求确认陈某与韩某《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，法院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，该院判决：驳回徐某的诉讼请求。
判决后，徐某不服，仍持原审意见提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判，确认陈某与韩某于2010年7月19日签订的《存量房屋买卖合同》无效。韩某同意原判，并称其实际是以430万元购买的涉讼房屋，2010年7月19日签订的《存量房屋买卖合同》中约定的房屋成交价格116万元是为了少缴税，并非真实价格；其已经分三次现金付清了430万元房款，并取得了房屋所有权证，《存量房屋买卖合同》是有效的，请法院驳回徐某的上诉请求。陈某经合法传唤，未到庭参加诉讼。
二审法院经审理认为：徐某和陈某签订的《北京市房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。但陈某在收取了徐某的购房款，并向徐某交付房屋后，且徐某起诉陈某要求继续履行合同、协助办理过户手续的诉讼过程中，又擅自与韩某签订房屋买卖合同，并办理产权过户的行为明显存在恶意。关于韩某是否属于善意第三人的问题，法院认为善意第三人首先应当在交易过程中尽到必要的审查注意义务后，仍有理由相信出卖人有权处分交易标的，而与之签订买卖合同并支付合理对价以取得交易标的。根据查明的事实，徐某自2006年12月即在涉讼房屋内居住，而韩某于2010年7月以所谓430万元购买该房屋时却没有了解审查现涉讼房屋的居住使用情况，没有看过涉讼房屋，未尽到一般人的审查注意义务，而韩某称其支付陈某的430万元房款全部是家里备用的现金，双方手递手数捆交接的交易方式亦明显有悖常理，且无其他相应证据予以佐证，另对于买房时是否知道陈某与徐某之间的房屋买卖问题的陈述，其代理人与韩某的前后陈述亦相互矛盾，故韩某并非善意第三人，其与陈某签订的房屋买卖合同侵犯了徐某的合法权益，应属无效。原审法院判决不当，应予以改判。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，二审法院撤销一审判决，改判陈某和韩某于2010年7月19日签订《存量房屋买卖合同》无效。
审判逻辑
一、争议焦点
本案的焦点问题是陈某与韩某之间是否构成恶意串通。
二、观点透析
根据《合同法》第52条第2项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。那么何为“恶意串通”，其构成要件又为何呢？我国现行法律法规及司法解释尚未对此作出明确界定，但学理上一般认为恶意串通是指当事人双方具有共同的目的，希望通过订立合同损害国家、集体或第三人的利益。从这一概念出发，笔者认为恶意串通包含两个层面：一是双方均有损害国家、集体或第三人利益的意图，即“恶意”；二是就此意图，双方存在“通谋”，这种通谋既可以表现为双方事先达成协议，也可以表现为一方作出某一意思表示，对方明知其目的非法，仍予以接受。
通过对恶意串通含义的分析可以看出，恶意串通是当事人的主观心理状态。直接判断行为人的主观心理状态是很困难的，当行为人刻意隐瞒其真实心理时，难度则更大。诉讼中，当事人为了自身利益，故意歪曲事实、隐瞒自己真实意图的现象屡见不鲜，法官需要依据当事人表现在外的行为等客观情况，结合交易习惯、日常生活经验等对其主观心理进行推定。一般情况下
此处不包括买受人不具备付款能力或买受人有其他严重违约行为导致合同目的不能实现等特殊情况。，出卖人在将房屋出售后又二卖给他人的行为本身就具有恶意，因此，关键在于对后一买受人
为与在先的买受人相区别，以下简称“后买受人”。主观心理的判断。通过对类型化案件的反复推理和归纳总结，我们认为就“一房二卖”的情况而言，判断双方间是否存在恶意串通，应综合考虑以下两个方面：
一是“后买受人”是否尽到了必要的注意义务，即合同签订前是否对房屋及其权属状况等进行了合理审查。房屋买卖属于生活中的重大事项，一般来说，购房前，尤其是购买二手房前，买受人通常会对所欲购买的房屋的位置、格局、权属状况、装修、是否存在承租人等情况进行详细了解。因此，判断交易是否真实，可以从考察“后买受人”是否实地看房、是否核实了房屋权属状况、房屋现居住使用状况等角度入手。
二是“后买受人”是否实际支付了合理对价。首先应考察合同约定价格与市场价格间是否存在显著差异，若明显低于市场价格，则可能存在恶意串通。若无显著差异，仍应进一步考察“后买房人”是否实际履行了付款义务。需要指出的是，与一般合同纠纷不同，此类纠纷中，由于双方之间可能存在串通，因而仅凭出卖人出具的收条不足以证明付款情况，应结合银行转账凭证或取款证明等其他证据和交易习惯综合进行判断。
此外，还要注意“后买受人”与出卖人间是否存在特殊关系。恶意串通多发生在相互熟识的人之间。因此当“后买受人”与出卖人之间具有亲属、朋友、同事、同学等特殊关系或有其他生意往来时，恶意串通发生的可能性就相对较大。需要注意的是，这种特殊关系通常是很难被查知的，除非必要，当事人大多也不会主动承认这种特殊关系的存在。因此，需要审判员在庭审中时刻注意，不放过蛛丝马迹。
本案中，韩某未实际看房，也未对涉讼房屋的实际使用状况进行了解，未尽到必要的注意义务；从房款支付方面来看，韩某所称430万元房款全部通过现金交易的方式也明显与常理不符；再结合韩某的代理人在一审中认可韩某知道涉讼房屋已经出售给徐某的情况，可以认定韩某系在明知涉讼房屋已出售给他人的情况下与陈某签订的合同。综合以上几点，可以认定韩某与陈某之间存在恶意串通，其二人就涉讼房屋所签《存量房屋买卖合同》应属无效。一审法院未对韩某是否尽到了注意义务等进行考察就认定两人之间的合同有效，且仅凭几张收据就认定韩某已经支付了房款的判断明显不妥。二审法院在查明事实的基础上，予以改判系正确的，维护了当事人的合法权益和诚实信用的社会风气。
——徐某诉陈某、韩某房屋买卖合同纠纷案
依据：（2011）二中民终字第2218号
核心法律问题：“一房二卖”纠纷中“恶意串通”的认定
案情介绍
一、基本案情
上诉人（原审原告）：徐某
被上诉人（原审被告）：陈某
被上诉人（原审被告）：韩某
2006年11月22日，买受人徐某（乙方） 与出卖人陈某( 甲方)签订《北京市房屋买卖合同》，约定出卖人将位于北京市丰台区芳城园×号房屋出售给买受人，房款共计130万元。合同第5条付款方式写有“具体见备忘录”。《房屋买卖备忘录》内容为：乙方已于2006年10月31日前向甲方支付了6.5万元房款；定于合同双方签字生效后于2006年11月30日前乙方向甲方交付73.5万元，于2007年该房屋过户后3日内再向甲方交付50万元，到时全部房款共计130万元全部结清。房屋过户定于2007年3月份。合同第8条第1项规定，如乙方悔约，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方书面通知后3个工作日内将乙方的已付款（不计利息）返还乙方，但购房定金归甲方所有；如甲方悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起3个工作日内应将乙方所付房款（含定金）返还给乙方，并支付乙方相当于房价款10%的违约金，如因政府未获批准，甲方应在接到交易所的通知10日内将定金退还乙方。第4项规定，甲乙任意一方不按期办理过户手续，或不提供相关文书、资料、证件等（含贷款所需相关材料），致使本合同无法按期顺利履行的，每延误1日，应向对方支付房价款的万分之四的违约金，逾期超过10个工作日，对方有权解除合同，并由违约方向守约方支付房价款10%的违约金。
2006年11月28日，双方签订购房交款证明，徐某已向陈某交纳了购房款共计80万元。2006年12月，徐某入住涉讼房屋。因陈某未按约定协助徐某办理过户手续，徐某于2010年3月诉至北京市丰台区人民法院，要求陈某继续履行合同，协助其办理过户手续，并支付违约金。2010年4月20日，陈某向徐某邮寄送达了《解除合同通知书》，内容为陈某决定自即日起解除与徐某的买卖合同，陈某愿意按照该约定在3个工作日内返还徐某已付的房款80万元，并支付相当于房款10%的违约金13万元。2010年7月20日，北京市丰台区人民法院一审判决：陈某协助徐某办理位于北京市丰台区芳城园×号房屋的产权过户手续；陈某向徐某支付违约金13万元。陈某对该判决不服提出上诉，该案正在北京市第二中级人民法院审理中。
另查，陈某已于2010年7月19日与韩某签订了《存量房屋买卖合同》将×号房屋以116万元卖给韩某，并于同日将该房屋过户至韩某名下。
2010年8月，徐某起诉至一审法院称：2006年11月22日，我与陈某签订《房屋买卖合同》，将涉讼房屋卖给我，总房价款130万元。我于2006年11月28日支付给陈某80万元房款，并于2006年12月7日入住该房屋。2007年3月，按照合同约定的过户日，要求陈某办理过户手续，但陈某以各种理由拖延、拒绝，更让我气愤的是，在我入住该房屋已达3年的时候，陈某与韩某于2010年7月19日签订了存量房屋买卖合同，将涉讼房屋以116万元的极低价格转让给了韩某，并于当日在丰台区房管局进行了过户手续。我认为，我与陈某于2006年11月22日签订的《房屋买卖合同》是有效的，并已经交付使用3年多，该房屋的所有权人应为我。依据《合同法》第52条第2款之规定及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，陈某、韩某签订的《存量房屋买卖合同》应为无效合同，其隐瞒重大事实取得的房屋权属证书，严重侵害了我的合法权益，应当予以撤销。综上所述，陈某、韩某恶意串通，侵犯我的合法权益，严重违反了我国相关的法律规定，故诉至法院，要求：（1）确认陈某与韩某于2010年7月19日签订的《存量房屋买卖合同》无效；（2）由陈某、韩某承担本案诉讼费。
陈某未答辩。
韩某辩称：我是依法取得的房产证，请求驳回徐某的诉讼请求。
本案诉讼中，韩某提交了一份2010年7月18日其与陈某签订的《房屋买卖合同》，该合同约定：韩某以430万元购买丰台区芳城园×号房屋，签约当日支付定金20万元，并于取得房屋所有权证后至陈某交付房屋完成前将购房款全部付清。韩某另提交了2010年7月18日陈某出具的收到购房定金20万元的收条、2010年8月3日陈某出具的收到购房款200万元的收条及2010年8月31日陈某出具的收到购房款210万元的收条，证明韩某与陈某的实际交易价格为430万元，并已经付清了全部房款。徐某对韩某的上述买卖合同及收条不予认可，认为是韩某和陈某之间的恶意串通、虚假交易。
经二审法院询问，韩某称：其与陈某系20世纪90年代在股市认识的好朋友，韩某从事股票交易，家里常备有几百万现金以便交易方便；此次购房支付的430万元全部是现金手递手交接，因为多年的合作和信任，双方只是数了数捆，并没有逐一点钱；另外，由于其在陈某购买此房屋时就去看过房，并帮忙装修，了解该房屋的情况，故此次买房时就没有再去看房。
对于韩某在买房时，陈某是否曾告知其已将该房屋卖与他人、并正在诉讼的问题，韩某的代理人在第一次庭审中称陈某曾提到其与徐某有买卖合同，曾卖给过徐某，但没有办理过户，房款也一直没有付清，将来给徐某违约金，买卖合同已经解除了，但并不清楚徐某和陈某之间发生诉讼的情况。另外，韩某基于对陈某的信任，也没有找徐某核实双方买卖合同是否已经解除的问题。在第二次庭审中，韩某出庭称其在买房时并不知道陈某与徐某之间的买卖事宜，直到房产过户并付清全部房款之后，要求陈某交房时才知道此事。
二、法院判决
一审法院经审理认为：出卖人就同一房屋分别签订数个买卖合同，除合同具有《合同法》规定的无效情形外，各房屋买卖合同均为有效。在合同均为有效的情况下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：已经办理房屋所有权转移登记的；均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少，支付购房款的先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。徐某与陈某签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。但徐某与陈某未办理房屋所有权转移登记手续。陈某与韩某签订房屋买卖合同后，韩某支付了全部的购房款，并办理了房屋转移登记手续，亦为有效。故徐某要求确认陈某与韩某《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，法院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，该院判决：驳回徐某的诉讼请求。
判决后，徐某不服，仍持原审意见提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判，确认陈某与韩某于2010年7月19日签订的《存量房屋买卖合同》无效。韩某同意原判，并称其实际是以430万元购买的涉讼房屋，2010年7月19日签订的《存量房屋买卖合同》中约定的房屋成交价格116万元是为了少缴税，并非真实价格；其已经分三次现金付清了430万元房款，并取得了房屋所有权证，《存量房屋买卖合同》是有效的，请法院驳回徐某的上诉请求。陈某经合法传唤，未到庭参加诉讼。
二审法院经审理认为：徐某和陈某签订的《北京市房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。但陈某在收取了徐某的购房款，并向徐某交付房屋后，且徐某起诉陈某要求继续履行合同、协助办理过户手续的诉讼过程中，又擅自与韩某签订房屋买卖合同，并办理产权过户的行为明显存在恶意。关于韩某是否属于善意第三人的问题，法院认为善意第三人首先应当在交易过程中尽到必要的审查注意义务后，仍有理由相信出卖人有权处分交易标的，而与之签订买卖合同并支付合理对价以取得交易标的。根据查明的事实，徐某自2006年12月即在涉讼房屋内居住，而韩某于2010年7月以所谓430万元购买该房屋时却没有了解审查现涉讼房屋的居住使用情况，没有看过涉讼房屋，未尽到一般人的审查注意义务，而韩某称其支付陈某的430万元房款全部是家里备用的现金，双方手递手数捆交接的交易方式亦明显有悖常理，且无其他相应证据予以佐证，另对于买房时是否知道陈某与徐某之间的房屋买卖问题的陈述，其代理人与韩某的前后陈述亦相互矛盾，故韩某并非善意第三人，其与陈某签订的房屋买卖合同侵犯了徐某的合法权益，应属无效。原审法院判决不当，应予以改判。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，二审法院撤销一审判决，改判陈某和韩某于2010年7月19日签订《存量房屋买卖合同》无效。
审判逻辑
一、争议焦点
本案的焦点问题是陈某与韩某之间是否构成恶意串通。
二、观点透析
根据《合同法》第52条第2项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。那么何为“恶意串通”，其构成要件又为何呢？我国现行法律法规及司法解释尚未对此作出明确界定，但学理上一般认为恶意串通是指当事人双方具有共同的目的，希望通过订立合同损害国家、集体或第三人的利益。从这一概念出发，笔者认为恶意串通包含两个层面：一是双方均有损害国家、集体或第三人利益的意图，即“恶意”；二是就此意图，双方存在“通谋”，这种通谋既可以表现为双方事先达成协议，也可以表现为一方作出某一意思表示，对方明知其目的非法，仍予以接受。
通过对恶意串通含义的分析可以看出，恶意串通是当事人的主观心理状态。直接判断行为人的主观心理状态是很困难的，当行为人刻意隐瞒其真实心理时，难度则更大。诉讼中，当事人为了自身利益，故意歪曲事实、隐瞒自己真实意图的现象屡见不鲜，法官需要依据当事人表现在外的行为等客观情况，结合交易习惯、日常生活经验等对其主观心理进行推定。一般情况下
此处不包括买受人不具备付款能力或买受人有其他严重违约行为导致合同目的不能实现等特殊情况。，出卖人在将房屋出售后又二卖给他人的行为本身就具有恶意，因此，关键在于对后一买受人
为与在先的买受人相区别，以下简称“后买受人”。主观心理的判断。通过对类型化案件的反复推理和归纳总结，我们认为就“一房二卖”的情况而言，判断双方间是否存在恶意串通，应综合考虑以下两个方面：
一是“后买受人”是否尽到了必要的注意义务，即合同签订前是否对房屋及其权属状况等进行了合理审查。房屋买卖属于生活中的重大事项，一般来说，购房前，尤其是购买二手房前，买受人通常会对所欲购买的房屋的位置、格局、权属状况、装修、是否存在承租人等情况进行详细了解。因此，判断交易是否真实，可以从考察“后买受人”是否实地看房、是否核实了房屋权属状况、房屋现居住使用状况等角度入手。
二是“后买受人”是否实际支付了合理对价。首先应考察合同约定价格与市场价格间是否存在显著差异，若明显低于市场价格，则可能存在恶意串通。若无显著差异，仍应进一步考察“后买房人”是否实际履行了付款义务。需要指出的是，与一般合同纠纷不同，此类纠纷中，由于双方之间可能存在串通，因而仅凭出卖人出具的收条不足以证明付款情况，应结合银行转账凭证或取款证明等其他证据和交易习惯综合进行判断。
此外，还要注意“后买受人”与出卖人间是否存在特殊关系。恶意串通多发生在相互熟识的人之间。因此当“后买受人”与出卖人之间具有亲属、朋友、同事、同学等特殊关系或有其他生意往来时，恶意串通发生的可能性就相对较大。需要注意的是，这种特殊关系通常是很难被查知的，除非必要，当事人大多也不会主动承认这种特殊关系的存在。因此，需要审判员在庭审中时刻注意，不放过蛛丝马迹。
本案中，韩某未实际看房，也未对涉讼房屋的实际使用状况进行了解，未尽到必要的注意义务；从房款支付方面来看，韩某所称430万元房款全部通过现金交易的方式也明显与常理不符；再结合韩某的代理人在一审中认可韩某知道涉讼房屋已经出售给徐某的情况，可以认定韩某系在明知涉讼房屋已出售给他人的情况下与陈某签订的合同。综合以上几点，可以认定韩某与陈某之间存在恶意串通，其二人就涉讼房屋所签《存量房屋买卖合同》应属无效。一审法院未对韩某是否尽到了注意义务等进行考察就认定两人之间的合同有效，且仅凭几张收据就认定韩某已经支付了房款的判断明显不妥。二审法院在查明事实的基础上，予以改判系正确的，维护了当事人的合法权益和诚实信用的社会风气。
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