法学论文
恶意串通导致合同无效的认定
作者：许斌龙 律师 时间：2017年05月02日
恶意串通导致合同无效的认定
——刘某诉李某、宁某房屋买卖合同纠纷案
依据:（2012）二中民终字第07723号
核心法律问题：恶意串通导致合同无效的认定
案情介绍
一、基本案情
上诉人（原审被告）：李某
上诉人（原审被告）：宁某
被上诉人（原审原告）：刘某
北京市某小区901室，原系李某名下之房产，刘某由北京某房地产经纪有限责任公司居间与李某协商购买事宜。
2009年6月30日，刘某作为买受人（合同乙方）与出卖人李某（合同甲方）签订《房屋买卖合同〈房屋所有权证未取得正在办理之中〉》（以下简称《房屋买卖合同》）。双方约定：甲方将建筑面积158.36平方米的诉争房屋售与乙方；房屋状况为未设定抵押、空房；房屋成交价为人民币400万元；付款方式为由乙方进行商业贷款，并于合同签订日支付定金人民币20万元、合同签订后10日内支付人民币80万元、同年8月15日前支付人民币120万元、剩余房款于办理产权转移登记手续时交付；乙方已向甲方支付1万元的装修费；乙方支付首付款后，甲方认可乙方入住装修，等产权证下发后双方办理过户手续。上述《房屋买卖合同》落款下备注：“过户的税费由买方承担，房主401万(元)为净得价。”签约当日，刘某向该李某支付定金人民币20万元。上述合同签订当日，刘某（合同乙方）与李某（合同甲方）及北京某房产经纪公司（合同丙方）签订《房屋买卖居间见证合同〈须与次新房房屋买卖合同配套使用〉》（以下简称《居间见证合同》）。三方约定，甲方出售建筑面积158.36平方米的诉争房屋；甲乙双方商议的成交价为人民币400万元；乙方付款方式为银行贷款，拟定贷款金额为人民币200万元；乙方需按交易价的2.5%交纳服务费，即人民币10万元等。
2009年7月7日，刘某（乙方）与李某（甲方）、丙方李甲（案外人）签订《补充协议》约定，自2009年7月7日起诉争房屋的物业费由乙方承担，此前的物业费由甲方承担等。当日，刘某向李某支付购房款人民币80万元，李某出具《收据》载明：收到刘某首付款人民币80万元。同年8月14日，刘某向李某支付购房款人民币120万元，李某出具《收条》载明：收到刘某二期购房款人民币120万元。
上述合同签订及付款后，刘某装修并入住诉争房屋至今。
另查，2010年11月24日，李某作为出卖人与宁某（买受人）签订了合同编号为C394589的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《经纪成交版合同》）。双方约定：出卖人与买受人通过北京OK房地产经纪有限公司居间介绍成交；出卖人所售诉争房屋的所有权证号为×京房权证崇字第××××××号（共有证为××××××），建筑面积为158.36平方米；房屋状况为未设定抵押、未出租；房屋成交价为人民币125.80万元等。当日，李某与宁某签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，约定，该双方自行划转交易资金，对交易过程中发生的资金及权属风险自行承担。此后，宁某领取了诉争房屋编号为“×京房权证东字”第035245号的《房屋所有权证》。
2011年1月，刘某起诉至原审法院称：2009年6月30日，我与李某签订《房屋买卖合同》约定，李某将诉争房屋售与我；房屋总价款为人民币400万元（其中合同签订之日支付定金人民币20万元，此后10日内支付80万元，同年8月15日之前支付120万元，办理房产移交手续时支付余款）。上述合同签订后，李某于2009年7月7日将合同约定房屋交付我，我遂对其进行装修并居住至今。2010年10月29日，合同所涉房屋的产权证下发，我开始多次催促李某协助办理产权转移登记手续，但李某明确表示，因房价上涨不愿将房屋出售给我，并要求我腾房。我随至房地管理部门查询房屋情况，得知李某已将房屋售与宁某并已办理了产权转移登记手续。我认为，我与李某所签合同系双方真实意思表示，合法有效，故李某无权再对房屋进行处分。但李某与宁某却再签《房屋买卖合同》并办理房屋产权转移登记手续，显系恶意串通，故请求法院确认李某与宁某所签《房屋买卖合同》无效。
李某对刘某所述双方签订《房屋买卖合同》及与宁某再签《房屋买卖合同》等事实不持异议，但辩称：我与宁某并非恶意串通，而是正常交易。因为，刘某需要办理贷款才能支付房款，但因我急需用钱，宁某可以随时付款，故将房产售与宁某。据此，不同意刘某之诉讼请求。
宁某对刘某所述其与李某签订《房屋买卖合同》之事实不持异议，但辩称：李某与宁某商议以人民币445万元的价格将诉争房屋售与宁某，双方签订《房屋买卖合同》后，宁某已支付房款人民币385万元，因收房时发现有租户，故余款尚未支付。据此，宁某未与李某恶意串通购买房屋，请求法院驳回刘某之请。
二、法院判决
一审法院经审理认为：我国法律规定，当事人恶意串通，损害第三人利益的，合同无效。根据本案查明事实，李某就出售诉争房屋分别与刘某及宁某签订两份合同，其中，与刘某的《房屋买卖合同》签订于2009年6月30日，双方约定的购房价为人民币400万元，刘某如约交付了部分房款，李某亦依约将房屋交付刘某，并由刘某装修后居住至今。此后，即2010年11月24日，李某再与宁某签订《经纪成交版合同》，该双方约定购房价款为人民币125.80万元，并办理了房屋所有权转移登记手续。现李某、宁某虽持《自行成交版合同》及11张《收款证明》（含《收据》）等材料称，李某及宁某的交易价格为人民币445万元，且已支付了385万元购房款，意在证实李某及宁某协商之价格不明显低于市场价格，且支付了对价。但在案的调查笔录、李某及宁某交易诉争房屋的契税完税发票证据证实，李某、宁某对诉争房屋的交易价格为125.80万元，该价格明显低于市场价及刘某的《房屋买卖合同》约定价，显不合理，尤其是李某及宁某所持11张《收款证明》均为大额现金，且李某及宁某始终未以其他相关证据，如任何一笔款项（无论是个人还是单位）曾经银行转账(或划账)支付到李某账上加以辅证，故刘某的质证意见合理，且该11张《收款证明》因纸张出处相同引起刘某对墨迹形成时间的合理怀疑，并申请司法鉴定时，李某及宁某以交易尚未完成为由不同意进行毁损性检验。对此，为查清事实，向李某及宁某释明若三方付款及收款属实，可在法院审理期间以拍照、重新抄录11张《收款证明》或提供银行转账证明等方式留存上述证据，并将11张《收款证明》再行送往鉴定，否则，李某及宁某当承担举证不能之责任。此情形下，李某、宁某仍坚持己见。据此，再结合宁某自购买诉争房屋且取得产权证书至今并不收房，且无证据证实查验过诉争房屋，诚难确认李某及宁某《自行成交版合同》及11张《收款证明》的真实性，李某及宁某所签《经纪成交版合同》恶意串通明显，依法当被确认为无效。据此，于2012年3月判决：李某、宁某于二○一○年十一月二十四日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效。
判决后，李某及宁某不服，上诉至二审法院称，宁某已取得涉诉房屋的产权证，属于善意买受人。请求二审法院查清事实，依法改判。刘某同意原判。
二审法院经审理认为：恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。原审法院依据查明的事实，认定李某一房二卖恶意明显，其及宁某提供的证据不足以证明宁某善意购买了涉诉房屋，故判决李某与宁某签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效。本院围绕宁某与李某之间是否存在真实的买卖事实进行了审查。首先，宁某主张已支付购房款385万元，刘某对于宁某大额现金支付持有异议，并要求对于作为宁某付款凭证的11份《收款证明》是否为同时形成进行鉴定。李某及宁某以“鉴定时间过长，增加了当事人的诉累。其次鉴定会破坏检材，影响李某和宁某之间后续纠纷的解决”为由拒绝进行鉴定。在一审、二审法官均向李某及宁某释明可由人民法院对于《收款证明》进行拍照、复印的情况下，宁某、李某仍予以拒绝。另，李某及宁某在原审法院称已支付的385万元中有6笔通过转账支付，但未提供转账凭证，本院审理中，李某改称有5笔共计201万元通过转账支付，但经查均不是自宁某及家人的账户转出，且宁某不能证明其与账户所有者的债权关系。故此，宁某履行合同义务支付购房款存在疑点。其次，李某及宁某主张其通过中介公司签订房屋买卖合同，但未提供支付中介费的依据；宁某主张其两次勘验涉诉房屋，第一次发生在刘某与李某签订买卖合同之前，第二次发生在刘某已入住涉诉房屋，对于宁某第二次看房，刘某予以否认。综合上述疑点，宁某、李某主张宁某履行了合同义务，为善意买受人证据不足，本院不予采信。李某与宁某之间存在恶意串通，意图以虚假买卖及过户的行为来阻止刘某获得涉诉房屋，故此，原审判决并无不当，应予维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
审判逻辑
一、争议焦点
本案的争议焦点在于认定恶意串通的事实推定与客观标准。
二、观点透析
第一，认定恶意串通须进行事实推定的客观必要性。《合同法》第52条第1款第2项规定：“有下列情形之一的，合同无效……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。”关于“恶意”的认定标准，司法实践中的一般界定为：行为人于行为时明知或应当知道其行为缺乏法律上的根据或行为相对人没有权利，行为可能损害国家、集体或他人利益而为之。而确认行为人行为缺乏法律上的根据或行为相对人没有权利的标准则是如果行为人尽一般人具有的起码注意就能够知道的即为应当知道。在一房二卖的情形中，出卖人对于其行为损害了先买房人的权益肯定是明知的，所以要认定后合同是否存在恶意串通，主要是判断后买房人是否是善意第三人，是否存在主观恶意。实践中，先买房人要举证证明出卖人与后买房人有恶意串通行为，即查明后买房人是否明知一房二卖的事实往往存在很大难度，因为恶意串通行为大多较隐蔽，对于后买房人是否存在恶意，在取证上往往十分困难，鉴于主观是否有恶意的意思表示是当事人的内在意志，要求处于合同关系之外第三人地位的先买房人须以直接证据才能完成其证明责任显然加重了其举证责任，并不公平、客观。在此情况下，法院应当依据数个已知来源于该案件的特定事实，根据理性认识和经验法则推论当事人之间是否存在恶意串通。当然，事实推定在反映客观真实的程度还不可能达到排除合理怀疑和绝对确信的程度，根据民事诉讼的证明标准，在当事人外在表示行为存在重大疑点，可以推定其在订立房屋买卖合同过程中意思表示并不真实，存在恶意串通损害先买房人利益之盖然性较高，即可认定该房屋买卖合同的双方有恶意串通的情形（在李某一案中宁某手写的收条是认定是否存在主观恶意串通的重要证据，在一审的鉴定中虽然鉴定出收条上书写的笔迹并非同一支笔所书写，但是对于刘某提出的对于笔迹形成时间的鉴定，李某及宁某以不愿破坏原始证据为由予以拒绝，虽经两级法院释明可以为其进行证据保全，两人仍不愿意对证据进行鉴定）。
第二，认定恶意串通的客观标准。如前所述，主观恶意系内在意思表示，很难以直接证据证明，笔者认为应当采用客观标准予以认定，即具体考察案件中当事人的外在行为与正常买房人的行为不相符的客观事实，综合进行推定判断。一房二卖是否存在恶意串通，对以下客观事实应当着重审查：一是购房者是否在购房前实际查看房屋。一般而言，购房者在购买现房前一般均会要求看所购房屋，了解房屋的建筑质量、房屋结构、装修状况，尤其是如果该房已进行过装修并已有人居住，房屋价值将明显高于未装修房屋，购房者必然要对使用者是否对房屋结构进行过改动，是否满足自己的使用需求，装修价值加上房屋本身价值是否与所购房价大致相当，装修的处理等进行了解。在本案中，宁某提及曾在2009年4月看过房屋与李某有过磋商，后于2009年9月16日双方签订了合同，但是自2009年4月到2009年9月间宁某未曾去诉争房屋再次看房。且刘某于2009年7月就已经搬进了诉争房屋，刘某提出在她搬进房屋后未曾有人看过房屋。二是房屋买卖合同的交易价格。在现今房价节节攀升、房产市场一路走好的环境下，售房者必然会将房屋高价出售以获取自己可能取得的最大利益，正常的房屋买卖，其交易价格应当与同时期、同地段、同类型房屋的市场价格相当，通常情况下也不会低于之前的房屋买卖合同约定的价格。本案中李某将房屋卖给宁某的价格为445万元，但是经询问李某及宁某的中介费仅为几千元，而刘某与李某房屋买卖中介费用达到10万元，宁某的中介费用明显低于市场价格。三是房屋买卖的交易方式。在通常情况下，对于普通购房者而言房屋价值巨大，所涉现金较多，堆放在一起体积巨大，仅清点工作就需要花费大量时间，加上考虑到假钞、资金安全以及对资金走向留有证据等问题，房屋买卖的双方通常采用银行转账的方式进行交易。本案中，刘某在一审提及李某提交法庭的11笔收据上所载钱款均为几十万元，且为现金支付，这些不符合交易惯例，后李某当庭称11笔钱款中的6笔为银行转账支付，在二审中改称5笔通过银行转账，但5笔钱款并非通过宁某或其丈夫的账户转出，宁某称是欠其货款的客户按照其指示将房款打进李某的账户，但是未有证据证明其与所称的客户有债务关系。
——刘某诉李某、宁某房屋买卖合同纠纷案
依据:（2012）二中民终字第07723号
核心法律问题：恶意串通导致合同无效的认定
案情介绍
一、基本案情
上诉人（原审被告）：李某
上诉人（原审被告）：宁某
被上诉人（原审原告）：刘某
北京市某小区901室，原系李某名下之房产，刘某由北京某房地产经纪有限责任公司居间与李某协商购买事宜。
2009年6月30日，刘某作为买受人（合同乙方）与出卖人李某（合同甲方）签订《房屋买卖合同〈房屋所有权证未取得正在办理之中〉》（以下简称《房屋买卖合同》）。双方约定：甲方将建筑面积158.36平方米的诉争房屋售与乙方；房屋状况为未设定抵押、空房；房屋成交价为人民币400万元；付款方式为由乙方进行商业贷款，并于合同签订日支付定金人民币20万元、合同签订后10日内支付人民币80万元、同年8月15日前支付人民币120万元、剩余房款于办理产权转移登记手续时交付；乙方已向甲方支付1万元的装修费；乙方支付首付款后，甲方认可乙方入住装修，等产权证下发后双方办理过户手续。上述《房屋买卖合同》落款下备注：“过户的税费由买方承担，房主401万(元)为净得价。”签约当日，刘某向该李某支付定金人民币20万元。上述合同签订当日，刘某（合同乙方）与李某（合同甲方）及北京某房产经纪公司（合同丙方）签订《房屋买卖居间见证合同〈须与次新房房屋买卖合同配套使用〉》（以下简称《居间见证合同》）。三方约定，甲方出售建筑面积158.36平方米的诉争房屋；甲乙双方商议的成交价为人民币400万元；乙方付款方式为银行贷款，拟定贷款金额为人民币200万元；乙方需按交易价的2.5%交纳服务费，即人民币10万元等。
2009年7月7日，刘某（乙方）与李某（甲方）、丙方李甲（案外人）签订《补充协议》约定，自2009年7月7日起诉争房屋的物业费由乙方承担，此前的物业费由甲方承担等。当日，刘某向李某支付购房款人民币80万元，李某出具《收据》载明：收到刘某首付款人民币80万元。同年8月14日，刘某向李某支付购房款人民币120万元，李某出具《收条》载明：收到刘某二期购房款人民币120万元。
上述合同签订及付款后，刘某装修并入住诉争房屋至今。
另查，2010年11月24日，李某作为出卖人与宁某（买受人）签订了合同编号为C394589的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《经纪成交版合同》）。双方约定：出卖人与买受人通过北京OK房地产经纪有限公司居间介绍成交；出卖人所售诉争房屋的所有权证号为×京房权证崇字第××××××号（共有证为××××××），建筑面积为158.36平方米；房屋状况为未设定抵押、未出租；房屋成交价为人民币125.80万元等。当日，李某与宁某签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，约定，该双方自行划转交易资金，对交易过程中发生的资金及权属风险自行承担。此后，宁某领取了诉争房屋编号为“×京房权证东字”第035245号的《房屋所有权证》。
2011年1月，刘某起诉至原审法院称：2009年6月30日，我与李某签订《房屋买卖合同》约定，李某将诉争房屋售与我；房屋总价款为人民币400万元（其中合同签订之日支付定金人民币20万元，此后10日内支付80万元，同年8月15日之前支付120万元，办理房产移交手续时支付余款）。上述合同签订后，李某于2009年7月7日将合同约定房屋交付我，我遂对其进行装修并居住至今。2010年10月29日，合同所涉房屋的产权证下发，我开始多次催促李某协助办理产权转移登记手续，但李某明确表示，因房价上涨不愿将房屋出售给我，并要求我腾房。我随至房地管理部门查询房屋情况，得知李某已将房屋售与宁某并已办理了产权转移登记手续。我认为，我与李某所签合同系双方真实意思表示，合法有效，故李某无权再对房屋进行处分。但李某与宁某却再签《房屋买卖合同》并办理房屋产权转移登记手续，显系恶意串通，故请求法院确认李某与宁某所签《房屋买卖合同》无效。
李某对刘某所述双方签订《房屋买卖合同》及与宁某再签《房屋买卖合同》等事实不持异议，但辩称：我与宁某并非恶意串通，而是正常交易。因为，刘某需要办理贷款才能支付房款，但因我急需用钱，宁某可以随时付款，故将房产售与宁某。据此，不同意刘某之诉讼请求。
宁某对刘某所述其与李某签订《房屋买卖合同》之事实不持异议，但辩称：李某与宁某商议以人民币445万元的价格将诉争房屋售与宁某，双方签订《房屋买卖合同》后，宁某已支付房款人民币385万元，因收房时发现有租户，故余款尚未支付。据此，宁某未与李某恶意串通购买房屋，请求法院驳回刘某之请。
二、法院判决
一审法院经审理认为：我国法律规定，当事人恶意串通，损害第三人利益的，合同无效。根据本案查明事实，李某就出售诉争房屋分别与刘某及宁某签订两份合同，其中，与刘某的《房屋买卖合同》签订于2009年6月30日，双方约定的购房价为人民币400万元，刘某如约交付了部分房款，李某亦依约将房屋交付刘某，并由刘某装修后居住至今。此后，即2010年11月24日，李某再与宁某签订《经纪成交版合同》，该双方约定购房价款为人民币125.80万元，并办理了房屋所有权转移登记手续。现李某、宁某虽持《自行成交版合同》及11张《收款证明》（含《收据》）等材料称，李某及宁某的交易价格为人民币445万元，且已支付了385万元购房款，意在证实李某及宁某协商之价格不明显低于市场价格，且支付了对价。但在案的调查笔录、李某及宁某交易诉争房屋的契税完税发票证据证实，李某、宁某对诉争房屋的交易价格为125.80万元，该价格明显低于市场价及刘某的《房屋买卖合同》约定价，显不合理，尤其是李某及宁某所持11张《收款证明》均为大额现金，且李某及宁某始终未以其他相关证据，如任何一笔款项（无论是个人还是单位）曾经银行转账(或划账)支付到李某账上加以辅证，故刘某的质证意见合理，且该11张《收款证明》因纸张出处相同引起刘某对墨迹形成时间的合理怀疑，并申请司法鉴定时，李某及宁某以交易尚未完成为由不同意进行毁损性检验。对此，为查清事实，向李某及宁某释明若三方付款及收款属实，可在法院审理期间以拍照、重新抄录11张《收款证明》或提供银行转账证明等方式留存上述证据，并将11张《收款证明》再行送往鉴定，否则，李某及宁某当承担举证不能之责任。此情形下，李某、宁某仍坚持己见。据此，再结合宁某自购买诉争房屋且取得产权证书至今并不收房，且无证据证实查验过诉争房屋，诚难确认李某及宁某《自行成交版合同》及11张《收款证明》的真实性，李某及宁某所签《经纪成交版合同》恶意串通明显，依法当被确认为无效。据此，于2012年3月判决：李某、宁某于二○一○年十一月二十四日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效。
判决后，李某及宁某不服，上诉至二审法院称，宁某已取得涉诉房屋的产权证，属于善意买受人。请求二审法院查清事实，依法改判。刘某同意原判。
二审法院经审理认为：恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。原审法院依据查明的事实，认定李某一房二卖恶意明显，其及宁某提供的证据不足以证明宁某善意购买了涉诉房屋，故判决李某与宁某签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效。本院围绕宁某与李某之间是否存在真实的买卖事实进行了审查。首先，宁某主张已支付购房款385万元，刘某对于宁某大额现金支付持有异议，并要求对于作为宁某付款凭证的11份《收款证明》是否为同时形成进行鉴定。李某及宁某以“鉴定时间过长，增加了当事人的诉累。其次鉴定会破坏检材，影响李某和宁某之间后续纠纷的解决”为由拒绝进行鉴定。在一审、二审法官均向李某及宁某释明可由人民法院对于《收款证明》进行拍照、复印的情况下，宁某、李某仍予以拒绝。另，李某及宁某在原审法院称已支付的385万元中有6笔通过转账支付，但未提供转账凭证，本院审理中，李某改称有5笔共计201万元通过转账支付，但经查均不是自宁某及家人的账户转出，且宁某不能证明其与账户所有者的债权关系。故此，宁某履行合同义务支付购房款存在疑点。其次，李某及宁某主张其通过中介公司签订房屋买卖合同，但未提供支付中介费的依据；宁某主张其两次勘验涉诉房屋，第一次发生在刘某与李某签订买卖合同之前，第二次发生在刘某已入住涉诉房屋，对于宁某第二次看房，刘某予以否认。综合上述疑点，宁某、李某主张宁某履行了合同义务，为善意买受人证据不足，本院不予采信。李某与宁某之间存在恶意串通，意图以虚假买卖及过户的行为来阻止刘某获得涉诉房屋，故此，原审判决并无不当，应予维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
审判逻辑
一、争议焦点
本案的争议焦点在于认定恶意串通的事实推定与客观标准。
二、观点透析
第一，认定恶意串通须进行事实推定的客观必要性。《合同法》第52条第1款第2项规定：“有下列情形之一的，合同无效……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。”关于“恶意”的认定标准，司法实践中的一般界定为：行为人于行为时明知或应当知道其行为缺乏法律上的根据或行为相对人没有权利，行为可能损害国家、集体或他人利益而为之。而确认行为人行为缺乏法律上的根据或行为相对人没有权利的标准则是如果行为人尽一般人具有的起码注意就能够知道的即为应当知道。在一房二卖的情形中，出卖人对于其行为损害了先买房人的权益肯定是明知的，所以要认定后合同是否存在恶意串通，主要是判断后买房人是否是善意第三人，是否存在主观恶意。实践中，先买房人要举证证明出卖人与后买房人有恶意串通行为，即查明后买房人是否明知一房二卖的事实往往存在很大难度，因为恶意串通行为大多较隐蔽，对于后买房人是否存在恶意，在取证上往往十分困难，鉴于主观是否有恶意的意思表示是当事人的内在意志，要求处于合同关系之外第三人地位的先买房人须以直接证据才能完成其证明责任显然加重了其举证责任，并不公平、客观。在此情况下，法院应当依据数个已知来源于该案件的特定事实，根据理性认识和经验法则推论当事人之间是否存在恶意串通。当然，事实推定在反映客观真实的程度还不可能达到排除合理怀疑和绝对确信的程度，根据民事诉讼的证明标准，在当事人外在表示行为存在重大疑点，可以推定其在订立房屋买卖合同过程中意思表示并不真实，存在恶意串通损害先买房人利益之盖然性较高，即可认定该房屋买卖合同的双方有恶意串通的情形（在李某一案中宁某手写的收条是认定是否存在主观恶意串通的重要证据，在一审的鉴定中虽然鉴定出收条上书写的笔迹并非同一支笔所书写，但是对于刘某提出的对于笔迹形成时间的鉴定，李某及宁某以不愿破坏原始证据为由予以拒绝，虽经两级法院释明可以为其进行证据保全，两人仍不愿意对证据进行鉴定）。
第二，认定恶意串通的客观标准。如前所述，主观恶意系内在意思表示，很难以直接证据证明，笔者认为应当采用客观标准予以认定，即具体考察案件中当事人的外在行为与正常买房人的行为不相符的客观事实，综合进行推定判断。一房二卖是否存在恶意串通，对以下客观事实应当着重审查：一是购房者是否在购房前实际查看房屋。一般而言，购房者在购买现房前一般均会要求看所购房屋，了解房屋的建筑质量、房屋结构、装修状况，尤其是如果该房已进行过装修并已有人居住，房屋价值将明显高于未装修房屋，购房者必然要对使用者是否对房屋结构进行过改动，是否满足自己的使用需求，装修价值加上房屋本身价值是否与所购房价大致相当，装修的处理等进行了解。在本案中，宁某提及曾在2009年4月看过房屋与李某有过磋商，后于2009年9月16日双方签订了合同，但是自2009年4月到2009年9月间宁某未曾去诉争房屋再次看房。且刘某于2009年7月就已经搬进了诉争房屋，刘某提出在她搬进房屋后未曾有人看过房屋。二是房屋买卖合同的交易价格。在现今房价节节攀升、房产市场一路走好的环境下，售房者必然会将房屋高价出售以获取自己可能取得的最大利益，正常的房屋买卖，其交易价格应当与同时期、同地段、同类型房屋的市场价格相当，通常情况下也不会低于之前的房屋买卖合同约定的价格。本案中李某将房屋卖给宁某的价格为445万元，但是经询问李某及宁某的中介费仅为几千元，而刘某与李某房屋买卖中介费用达到10万元，宁某的中介费用明显低于市场价格。三是房屋买卖的交易方式。在通常情况下，对于普通购房者而言房屋价值巨大，所涉现金较多，堆放在一起体积巨大，仅清点工作就需要花费大量时间，加上考虑到假钞、资金安全以及对资金走向留有证据等问题，房屋买卖的双方通常采用银行转账的方式进行交易。本案中，刘某在一审提及李某提交法庭的11笔收据上所载钱款均为几十万元，且为现金支付，这些不符合交易惯例，后李某当庭称11笔钱款中的6笔为银行转账支付，在二审中改称5笔通过银行转账，但5笔钱款并非通过宁某或其丈夫的账户转出，宁某称是欠其货款的客户按照其指示将房款打进李某的账户，但是未有证据证明其与所称的客户有债务关系。
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