成功案例
卖房人拒绝接收购房款对合同履行的影响
作者：许斌龙 律师 时间：2017年05月03日
卖房人拒绝接收购房款对合同履行的影响
——陈某诉姜某房屋买卖合同纠纷案
依据: （2010）二中民终字第16240号
核心法律问题：卖房人拒绝接收购房款对合同履行的影响
案情介绍
一、基本案情
上诉人（原审被告）：姜某
被上诉人（原审原告）：陈某
被上诉人（原审第三人）：北京某经纪公司
陈某诉称：2010年1月23日，我与姜某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定由我购买姜某所有的、坐落于北京市通州区翠屏里某号楼某号的房屋，房屋总价款85万元。合同签订当日，我支付给姜某定金15000元，后又支付房款20万元，但姜某始终不配合我办理房屋的过户手续。现要求姜某与北京某经纪公司配合我办理房屋过户手续，要求姜某支付违约金17万元。
姜某辩称：我与陈某在签订《北京市存量房屋买卖合同》后又签订了补充协议，约定由陈某在出具评估报告后3日内或去银行办理面签手续当日支付首付款20万元，剩余房屋首付款30万元最晚于2010年2月28日前支付。双方签订房屋买卖合同后，我于2010年1月26日向贷款银行提出了提前还贷申请，并于2010年2月25日提前偿还了银行贷款并完成了房屋解除抵押登记手续，又于2010年1月29日配合陈某办理了银行贷款面签手续，我已全部履行了合同义务，但陈某却未能按照补充协议的约定及时支付30万元的剩余首付款。我曾通过电话催告陈某尽快支付该笔钱款，并通过电话及短信等方式催告北京某经纪公司通知并协助陈某支付剩余首付款并承担违约责任，但陈某矢口否认补充协议的存在，亦一直未支付30万元首付款。陈某的行为已构成违约，因此不同意陈某的诉讼请求。
第三人北京某经纪公司辩称：双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，应予履行，违约责任在姜某，他不配合陈某履行合同义务。
2010年1月23日，陈某与姜某签订《北京市存量房屋买卖合同》，并以第三人北京某经纪公司为居间方签订了《补充协议》，约定由姜某将其所有的、坐落于北京市通州区翠屏里×号楼×单元×号的房屋售给陈某，房屋总价款为85万元，陈某于2010年1月23日向姜某支付定金15 000元，姜某在合同签订后10日内向该房屋的贷款银行预约一次性提前还款，陈某应在出具评估报告后3日内，或去银行办理面签手续当日将首付款20万元（含定金15 000元）以自行支付的方式支付姜某，剩余房屋首付款30万元最晚于2010年2月28日前支付姜某；姜某应在提前还贷后，按照贷款银行的要求办理完解除贷款抵押登记手续，于房产解除抵押后3个工作日内，配合陈某共同前往银行办理面签手续，在陈某申请的贷款获得批准后5个工作日内共同前往办理权属过户手续；若双方违约，应在违约行为发生之日起5个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向对方支付违约金。陈某与姜某均在合同上签字确认。
2010年1月23日，陈某向姜某支付房屋定金15 000元。2010年1月26日，姜某向争议房屋的贷款银行中国工商银行北京市分行提出个人贷款提前还款申请。2010年1月29日，双方完成了面签手续。2010年2月5日，陈某的贷款申请获得中信银行的批准，批贷金额为35万元。2010年2月22日，陈某向姜某支付房屋首付款20万元。2010年2月25日，姜某的提前还贷申请获得批准，姜某向银行提前偿还了剩余贷款192 251.02元。2010年3月12日，姜某办理涉案房屋的解除贷款抵押登记手续。后姜某拒绝办理房屋过户手续。在本案审理过程中，姜某以陈某未能按照合同约定如期支付剩余首付款30万元为由，主张陈某违约，要求解除合同，但其未能提供证据证实其曾向陈某索要该笔首付款；陈某则主张姜某多次以各种借口推脱，不愿接受该笔首付款，并表示现其可以全额支付房款；第三人北京某经纪公司主张其作为居间方，曾于2010年2月25日受陈某委托，多次联系姜某办理支付30万元首付款及房屋过户事宜，姜某均以各种理由推脱。二审审理中，陈某将购房款405 000元交纳至法院。中信银行富华大厦支行承诺向陈某贷款23万元。
二、法院判决
依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。陈某与姜某签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且未违反相关法律与行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方具有约束力。陈某依约支付了房屋定金和首付款，并申请贷款，姜某亦依约提前还贷、办理解除贷款抵押登记手续，即双方存在继续履行合同的条件。后姜某以陈某未能按照合同约定于2010年2月28日前支付剩余首付款30万元为由，拒绝办理房屋过户登记手续，并要求解除合同，但其未能提供证据证实其曾向陈某索要该笔首付款，且第三人北京某经纪公司主张其受陈某委托，多次联系姜某办理支付该笔首付款及房屋过户事宜，姜某均以各种理由推脱，故陈某要求继续履行合同和办理过户手续的诉讼请求，理由正当，予以支持。陈某要求姜某支付违约金的诉讼请求，因该请求的成就条件为合同根本违约，现双方存在继续履行合同的条件，故不予支持。姜某要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》并要求陈某支付违约金的辩解意见，依据不足，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，一审法院判决：一、陈某与姜某继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、姜某协助陈某办理坐落于北京市通州区翠屏里某号楼某单元某号房屋的过户登记手续，于判决生效之日起十日内执行完毕；三、驳回陈某的其他请求。
判决后，姜某不服，持原诉意见和理由上诉至本院，请求二审法院查清事实，依法改判。陈某及北京某经纪公司同意原判。
二审法院经审理认为：原审法院依据查明事实，认定陈某与姜某之间的房屋买卖合同具备继续履行的条件，并判决双方继续履行并无不当，予以维持。姜某上诉称陈某存在毁约行为，事实依据不足，故对姜某要求解除合同的上诉请求不予支持。综上所述，原判正确，应予维持。因陈某已将部分购房款交至法院，故法院加判在陈某取得涉诉房屋的权属证书后向姜某支付剩余房款。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持一审判决；二、陈某在取得房屋（隐去房号）权属证书后二日内向姜某支付剩余房款六十三万五千元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
审判逻辑
一、争议焦点
本案核心问题在于卖房人拒绝接收购房款对合同履行的影响。
二、观点透析
《合同法》第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。
本案中，姜某作为卖方，以陈某迟延给付首付款为由，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》。如果陈某迟延给付首付款情形确实存在，那么依据《合同法》第94条的规定，姜某主张解除合同自然依据充分。但陈某是否存在迟延给付首付款行为，需要姜某举证证明。从查明的事实来看，本案恰恰并非陈某迟延给付首付款，姜某并未提供证据证实其曾向陈某索要该笔首付款，而且中介方北京某经纪公司也证明曾多次联系姜某办理支付首付款和房屋过户事宜，是姜某以各种理由推脱。姜某无正当理由拒收房款，从而造成陈某事实上迟延交付首付款，表面上陈某似乎违反了合同关于首付款支付的约定，但是导致这种后果的根本原因在于卖方姜某的行为，因为卖方的行为导致买方根本无法按照合同约定及时支付首付款，由此来看，导致合同没有顺利履行的原因不在买方陈某，而在卖方姜某自身，那么姜某要求解除合同的辩解意见，自然不足以支持。
另外，因本案系判决继续履行房屋买卖合同，在卖方协助买方办理房屋产权过户手续的同时，也应该对剩余房款问题进行一并考量。鉴于本案存在贷款的情形，因此处理中，一方面对首付款要求买方提前交纳到法院，另一方面又与银行联系，确定其余贷款能够发放，从而平等保护了买卖双方的合法权益。
事实上，在二手房买卖案件的处理过程中，无论判决解除合同还是继续履行合同，都可能存在对已付房款的返还或者未付房款的继续支付问题，审理中，必须要核实房款支付情况和买方的支付能力，避免疏忽或者遗漏导致判决最终无法履行。特别是存在有贷款的情况下，一定要与贷款银行联系，核实买房人能否贷款以及贷款具体额度，从而切实保障买卖合同的履行。
——陈某诉姜某房屋买卖合同纠纷案
依据: （2010）二中民终字第16240号
核心法律问题：卖房人拒绝接收购房款对合同履行的影响
案情介绍
一、基本案情
上诉人（原审被告）：姜某
被上诉人（原审原告）：陈某
被上诉人（原审第三人）：北京某经纪公司
陈某诉称：2010年1月23日，我与姜某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定由我购买姜某所有的、坐落于北京市通州区翠屏里某号楼某号的房屋，房屋总价款85万元。合同签订当日，我支付给姜某定金15000元，后又支付房款20万元，但姜某始终不配合我办理房屋的过户手续。现要求姜某与北京某经纪公司配合我办理房屋过户手续，要求姜某支付违约金17万元。
姜某辩称：我与陈某在签订《北京市存量房屋买卖合同》后又签订了补充协议，约定由陈某在出具评估报告后3日内或去银行办理面签手续当日支付首付款20万元，剩余房屋首付款30万元最晚于2010年2月28日前支付。双方签订房屋买卖合同后，我于2010年1月26日向贷款银行提出了提前还贷申请，并于2010年2月25日提前偿还了银行贷款并完成了房屋解除抵押登记手续，又于2010年1月29日配合陈某办理了银行贷款面签手续，我已全部履行了合同义务，但陈某却未能按照补充协议的约定及时支付30万元的剩余首付款。我曾通过电话催告陈某尽快支付该笔钱款，并通过电话及短信等方式催告北京某经纪公司通知并协助陈某支付剩余首付款并承担违约责任，但陈某矢口否认补充协议的存在，亦一直未支付30万元首付款。陈某的行为已构成违约，因此不同意陈某的诉讼请求。
第三人北京某经纪公司辩称：双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，应予履行，违约责任在姜某，他不配合陈某履行合同义务。
2010年1月23日，陈某与姜某签订《北京市存量房屋买卖合同》，并以第三人北京某经纪公司为居间方签订了《补充协议》，约定由姜某将其所有的、坐落于北京市通州区翠屏里×号楼×单元×号的房屋售给陈某，房屋总价款为85万元，陈某于2010年1月23日向姜某支付定金15 000元，姜某在合同签订后10日内向该房屋的贷款银行预约一次性提前还款，陈某应在出具评估报告后3日内，或去银行办理面签手续当日将首付款20万元（含定金15 000元）以自行支付的方式支付姜某，剩余房屋首付款30万元最晚于2010年2月28日前支付姜某；姜某应在提前还贷后，按照贷款银行的要求办理完解除贷款抵押登记手续，于房产解除抵押后3个工作日内，配合陈某共同前往银行办理面签手续，在陈某申请的贷款获得批准后5个工作日内共同前往办理权属过户手续；若双方违约，应在违约行为发生之日起5个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向对方支付违约金。陈某与姜某均在合同上签字确认。
2010年1月23日，陈某向姜某支付房屋定金15 000元。2010年1月26日，姜某向争议房屋的贷款银行中国工商银行北京市分行提出个人贷款提前还款申请。2010年1月29日，双方完成了面签手续。2010年2月5日，陈某的贷款申请获得中信银行的批准，批贷金额为35万元。2010年2月22日，陈某向姜某支付房屋首付款20万元。2010年2月25日，姜某的提前还贷申请获得批准，姜某向银行提前偿还了剩余贷款192 251.02元。2010年3月12日，姜某办理涉案房屋的解除贷款抵押登记手续。后姜某拒绝办理房屋过户手续。在本案审理过程中，姜某以陈某未能按照合同约定如期支付剩余首付款30万元为由，主张陈某违约，要求解除合同，但其未能提供证据证实其曾向陈某索要该笔首付款；陈某则主张姜某多次以各种借口推脱，不愿接受该笔首付款，并表示现其可以全额支付房款；第三人北京某经纪公司主张其作为居间方，曾于2010年2月25日受陈某委托，多次联系姜某办理支付30万元首付款及房屋过户事宜，姜某均以各种理由推脱。二审审理中，陈某将购房款405 000元交纳至法院。中信银行富华大厦支行承诺向陈某贷款23万元。
二、法院判决
依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。陈某与姜某签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且未违反相关法律与行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方具有约束力。陈某依约支付了房屋定金和首付款，并申请贷款，姜某亦依约提前还贷、办理解除贷款抵押登记手续，即双方存在继续履行合同的条件。后姜某以陈某未能按照合同约定于2010年2月28日前支付剩余首付款30万元为由，拒绝办理房屋过户登记手续，并要求解除合同，但其未能提供证据证实其曾向陈某索要该笔首付款，且第三人北京某经纪公司主张其受陈某委托，多次联系姜某办理支付该笔首付款及房屋过户事宜，姜某均以各种理由推脱，故陈某要求继续履行合同和办理过户手续的诉讼请求，理由正当，予以支持。陈某要求姜某支付违约金的诉讼请求，因该请求的成就条件为合同根本违约，现双方存在继续履行合同的条件，故不予支持。姜某要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》并要求陈某支付违约金的辩解意见，依据不足，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，一审法院判决：一、陈某与姜某继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、姜某协助陈某办理坐落于北京市通州区翠屏里某号楼某单元某号房屋的过户登记手续，于判决生效之日起十日内执行完毕；三、驳回陈某的其他请求。
判决后，姜某不服，持原诉意见和理由上诉至本院，请求二审法院查清事实，依法改判。陈某及北京某经纪公司同意原判。
二审法院经审理认为：原审法院依据查明事实，认定陈某与姜某之间的房屋买卖合同具备继续履行的条件，并判决双方继续履行并无不当，予以维持。姜某上诉称陈某存在毁约行为，事实依据不足，故对姜某要求解除合同的上诉请求不予支持。综上所述，原判正确，应予维持。因陈某已将部分购房款交至法院，故法院加判在陈某取得涉诉房屋的权属证书后向姜某支付剩余房款。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持一审判决；二、陈某在取得房屋（隐去房号）权属证书后二日内向姜某支付剩余房款六十三万五千元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
审判逻辑
一、争议焦点
本案核心问题在于卖房人拒绝接收购房款对合同履行的影响。
二、观点透析
《合同法》第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。
本案中，姜某作为卖方，以陈某迟延给付首付款为由，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》。如果陈某迟延给付首付款情形确实存在，那么依据《合同法》第94条的规定，姜某主张解除合同自然依据充分。但陈某是否存在迟延给付首付款行为，需要姜某举证证明。从查明的事实来看，本案恰恰并非陈某迟延给付首付款，姜某并未提供证据证实其曾向陈某索要该笔首付款，而且中介方北京某经纪公司也证明曾多次联系姜某办理支付首付款和房屋过户事宜，是姜某以各种理由推脱。姜某无正当理由拒收房款，从而造成陈某事实上迟延交付首付款，表面上陈某似乎违反了合同关于首付款支付的约定，但是导致这种后果的根本原因在于卖方姜某的行为，因为卖方的行为导致买方根本无法按照合同约定及时支付首付款，由此来看，导致合同没有顺利履行的原因不在买方陈某，而在卖方姜某自身，那么姜某要求解除合同的辩解意见，自然不足以支持。
另外，因本案系判决继续履行房屋买卖合同，在卖方协助买方办理房屋产权过户手续的同时，也应该对剩余房款问题进行一并考量。鉴于本案存在贷款的情形，因此处理中，一方面对首付款要求买方提前交纳到法院，另一方面又与银行联系，确定其余贷款能够发放，从而平等保护了买卖双方的合法权益。
事实上，在二手房买卖案件的处理过程中，无论判决解除合同还是继续履行合同，都可能存在对已付房款的返还或者未付房款的继续支付问题，审理中，必须要核实房款支付情况和买方的支付能力，避免疏忽或者遗漏导致判决最终无法履行。特别是存在有贷款的情况下，一定要与贷款银行联系，核实买房人能否贷款以及贷款具体额度，从而切实保障买卖合同的履行。
律师资料
许斌龙律师
电话：18616843…
