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借名买房,房子归谁?官司该如何打?高院解答告诉你!

作者:郭永康律师  时间:2018年06月12日
文:吴取彬
2017年江苏高院为同意全省法院的裁判尺度,发布了《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》,其中关于借名买房的问题,江苏高院作出如下解答:
★ 借名买房如何处理?
当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人要求确认其权属的,人民法院不予支持。
借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办 理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的 债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。


当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关 系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张要求登 记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;


其向登记人另行主 张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
解读:针对江苏高院上述解答,隆安律师事务所吴取彬律师认为,借名买房若明确的证据证明是借名买房,在诉讼时可以要求被借名人将房屋所有权转移登记至实际买受人名下,但不能直接进行确权,否则将面临败诉的风险。


无独有偶,北京高院亦有类似的解答:
如北京高院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》(京高法发[2014]489号)第十条中即规定:“借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼,要求确认房屋归其所有的,法院应当向其释明,告知其可以提起合同之诉,要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”


但是,对于被借名人由于债务问题,房屋被查封的情形下,借名人要求办理房屋转移登记,由于物权登记具有公示效力,因此,当事人之间的约定对外不能对抗第三人,在查封未解封之前,要求办理产权转移登记,显然不能获得法院支持。
这也是借名买房的法律风险之一。
因此,在有证据证明双方未借名买房的情形下,借名人向法院提起诉讼,诉讼请求应作如下表述:
1、请求法院依法判令被告将位于###室的房屋转移登记至原告名下;
2、本案的案件受理费由被告承担。


★关于借名买房规避房地产调控政策的如何处理?
江苏高院作出如下解答:实际买受人为规避房地产调控政策,以他人名义与出卖人订 立合同并办理房屋权属证书后,以其系实际买受人为由,请求确 认其为房屋产权人的,人民法院不予支持。


解读:很显然,对于借名买房规避国家房地产调控政策的,人民法院对于实际买房人的诉求不予支持,虽然该解答中未表述“要求办理房屋过户登记手续不予支持”,但是,从该条单独列出,可以看出法院处理该种情形的裁判规则。结合最高人民法院于2017年8月4日发布《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》(法发〔2017〕22号)(下称“意见”)第18条明确规定:


“依法保障房地产市场平稳健康发展,防范房地产市场的金融风险传导。高度重视房地产市场波动对金融债权的影响,依法妥善审理相关案件,有效防范房地产市场潜在风险对金融稳定和金融安全的传导与冲击。统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准,引导房产交易回归居住属性。”
虽然,《意见》第18条并未明确该类合同效力,但从其所使用的“规避”“回归”等词语的感情色彩上判断,从严监管的倾向明显。事实上,法院内部已形成意见,对于借名买房规避国家房产限购政策的,合同一律无效!
意味着,对于借名买房规避国家房地产调控政策的,借名人要求主张确认房屋所有权,以及办理房地产专业等级手续,将不能获得法院支持。

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