案情概要
笔者代理的一起房屋买卖合同纠纷，买方小两口比较谨慎，因为自身已有一套房屋在还商贷，两套房的月供额度相加，远超过月收入的一半，担心不能通过银行审批，因此在买卖合同中约定“若银行贷款审批未通过，买方有权解除合同，卖方归还已收取的全部房款”。果然，贷款审批未获通过，合同解除，卖方退还房款。但卖方在未获买方同意的情况下，将房款交付中介，请中介转交买家。中介擅自将房款挪作它用，拒绝归还买家房款。买方向笔者咨询时，最大的疑问是：应该告中介还是告卖方？实际占有房款的是中介，告卖方是不是一定会赢？
裁判结果
双方在合同中约定合同解除条件为，“银行贷款未获审批”，该条件成就，则合同依约解除。合同解除后，卖方有归还房款的义务，卖方在未征得原告同意的情况下，擅自将房款交付中介，中介在向卖方出具房款收条后，拒绝向买方交付款项，视为卖方未尽到归还义务。判决卖方判决生效之日起十日内，归还已收取的房款。
以案说法
《合同法》第93条第2款“当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方约定“若银行贷款审批未通过，买方有权解除合同”，该条件成就，买方通知卖方解除合同，卖方依约退还房款，符合法律规定。
《合同法》 第60条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，双方约定“卖方归还已收取的全部房款”，并未约定“由中介转交”，卖方不论是出于何种原因，都不应该做出与合同约定不符的行为。庭审中，卖方认为自己很冤屈：急于归还房款，让中介转交，怎么还错了，还需要再还一次。诚然，卖方相当善良，认为合同解除，就不能再占有钱款，着急归还，从道德的角度讲，卖方值得表扬；但从法律的角度讲，卖方值得批评，并需要为此付出代价。据笔者所知，到目前为止，卖家多退还的一次房款，仍未从中介处获得清偿。