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律师随笔

高价学区房娃却无法入学——商品房与开发商宣传不符 购房人如何解围?
作者:黄诚浩 律师  时间:2018年08月09日
铺天盖地的广告、撩人眼球的宣传资料,开发商承诺的学区房、便利交通、配套设施无不让你怦然心动,面对售楼部工作人员坚定的目光,你咬咬牙签下了购房合同。然而,这是一切噩梦的开始......小区环境和配套设施与开发商当初广告宣传的的内容相差甚远、孩子上不了开发商承诺的学区房、遥不可及的地铁线路……
除了愤怒,你是否知道开发商已经涉嫌虚假宣传,又是否已拿起法律的武器来维护自身权益?
法律条文:
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
实务解读:
一、何为要约邀请?何为要约?
我国《合同法》第十四条规定:要约是希望与他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列规定:(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。《合同法》第十五条规定:要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告,招标公告、招股说明说、商业广告等为要约邀请。
二、开发商的广告宣传属于要约邀请还是要约?不同情况下对购房者的权益有何不同影响?
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条前一部分的规定,原则上开发商关于商品房销售的广告宣传属于要约邀请,即如果没有写进商品房买卖合同里,开发商就不受其约束,即使交房时购房者发现实际情况和开发商当时的广告宣传不一致,购房者并无权解除合同,也无法追究开发商的违约责任。
    但根据根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条后一部分的规定,并非开发商所有的广告宣传都一概属于要约邀请,只要同时满足下面的条件,开发商的广告宣传还是属于要约的:需要是就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺;该说明和承诺要具体确定;该说明和承诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。在这种情况下,如果交房时购房者发现实际情况和开发商当初的广告宣传内容不符,即使当初开发商的广告宣传内容未写进商品房买卖合同,购房者仍然可以解除合同,追究开发商的违约责任。
三、何为“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”?
商品房开发规划范围内的房屋指商品房开发规划范围内的房屋本身。这里的相关设施,包括商品房的基础设施和公共配套设施。公共配套设施又包括商品房规划范围内的配套和商品房规划范围外的配套。商品房规划范围外配套设施主要指商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。也就是说,开发商并非只有对商品房规划范围内的设施的宣传负责,对于商品房规划范围外的配套设施如广大购房者关注的学区房等,只要其允诺具体确定,且该承诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响,开发商的宣传同样构成要约,开发商也要受其约束。
三、典型案例
案例一:王某与天津某房地产公司房屋买卖合同纠纷(小区环境与广告宣传不符,开发商被判违约)
【案号】:2017)津0110民初5765
【案情简介】:原告王某向被告天津某房地产公司购买房屋时,售楼处沙盘及宣传册均显示13号楼前后无遮挡,处于该项目的楼王位置,因此均价比其他楼宇高。原告因其地理位置优越决定购买13号楼并与被告签订了购房合同。原告入住后发现被告在13号楼东南方原来的绿地上加盖了14层高的楼座,对原告的采光、视线、通风及私密性造成了严重影响。原告与被告协商多次无果后,诉至法院,请求被告赔偿其经济损失。
【法院观点】:小区环境是购房者进行投资行为时的一项重要参考因素,购房者在购房时非常注意房屋的朝向、采光和户外景观、环境布局,通常对开发商最初制作的社区规划沙盘或图纸进行认真的考察后方作出选择。依据相关法律规定,沙盘作为销售房屋最直观的重要广告和宣传资料,对于双方当事人合同的订立及房屋价格的确定不仅会产生重大的影响,而且是开发商就建房屋及相关设施所做的说明和承诺,该说明和承诺应视为合同内容,并由合同双方共同遵守和履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,原告购买房屋时售楼处沙盘及宣传册显示的13号楼前后环境、布局与实际情况不符,被告应承担相应的违约赔偿责任。
案例二:顾某、王某与河南某房地产公司商品房销售合同纠纷(开发商广告宣传承诺学区房,后无法兑现,开发商被判违约)
【案号】2016)豫0703民初837
【案情简介】:原告顾某、王某基于被告河南某房地产公司发放的宣传资料载明“住紫台一品,上22中学”内容的信赖,于2012316日与被告签订《商品房买卖合同》一份,购买被告开发的紫台一品房屋一套。后原告得知购买被告的房屋所在小区不属于22中学学区房。原告认为,被告违反了在购买房屋时所作的允诺,构成违约,依法应承担违约责任,故诉至法院。
【法院观点】:本案售楼广告中有关业主子女就读学区为新乡市二十二中的约定虽然未以书面形式出现在商品房买卖合同中,但售楼广告中对于学区为新乡市二十二中的承诺内容明确、表述清晰,该承诺应视为要约附属于合同内容,对开发商具有约束力。原告基于广告宣传与被告签订了房屋买卖合同,视为对广告内容产生了信赖利益,该信赖利益应得到保护。最终法院判决被告赔偿原告相应的经济损失。
四、面对开发商的虚假宣传,购房者该如何做?
 购房者在购房中要特别注意以下几点:
1、不要只听开发商怎么讲的、怎么宣传的,要理性审视广告内容,要看开发商能不能把宣传的的内容写进购房合同。
2、开发商关于承诺的配套设施,最好向当地规划门咨询核实,并要求将期待的配套设施写进合同。
3、购房者购买学区房,最好向有权行政机关查询,不要轻信开发商的承诺。学区的划分属于政府行政行为,开发商并无权对所售房屋所属学区进行决定。
4、仔细甄别开发商广告宣传中的文字表述,例如“环伺”、“临”等词语,谨防误解。这些并非双方对周边设施的约定,仅仅是楼盘的空间位置及与周边设施的距离,这种情况下,法院并不会认定开发商构成虚假宣传。
总之,买房是大事,购房需谨慎。如已入坑,及时维权!