律师随笔
安置房可以买卖吗？
作者：黄诚浩 律师 时间：2018年08月13日
随着城镇化不断推进，各地棚改、征收工作如火如荼的进行，作为实物安置标的物的安置房也逐步流入市场。和传统商品房相比，安置房的价格通常会更加低廉，这也是吸引广大购房者的一个重要原因。由于安置房多存在内部权属混乱、产权置换、暂无房产证等特殊性，购买安置房也存在诸多问题。那么，安置房能否上市交易呢？购买安置房有哪些注意事项？以及在购买安置房过程中遇到纠纷又该如何寻求救济呢？
一、安置房暂无房产证，卖方签订的《安置房买卖合同》有效吗？
分三种情况。
第一种情况：处分权受到限制的所有人处分自己的财产。例如，原拆迁房产权证记载的所有权人是卖方本人，卖方本人也是唯一的所有权人，《拆迁安置协议》也是卖方与房屋征收实施单位所签，由于安置房的产权证尚未办理下来，所以卖方处分该安置房的处分权受到了限制。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，只要《安置房买卖合同》系买卖双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，就合法有效。至于安置房的产权证尚未办理下来，并不影响《安置房买卖合同》的效力，只不过尚不能办理安置房的产权过户，虽然签了合同，买方也尚不是安置房的产权人，尚不享有房屋所有权人的权益。
案例：吴某与林某房屋买卖合同纠纷 案号：（2014）晋民初字第1406号 审理法院：福州市晋安区人民法院
【案情介绍】2007年原告吴某所有的鼓楼区房屋遇拆迁，以产权调换方式安置，其中一处安置房为福州市晋安区桂山路单元。2010年3月11日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，约定被告林某以485000元的价格购买前述的安置房。该房产尚未办理产权证。后原告起诉至法院请求确认原、被告签订的《房屋买卖合同》无效，并请求判令被告将该房屋返还给原告。被告林某反诉请求判令原告继续履行《房屋买卖合同》。
【法院裁判观点】本案双方的买卖行为在第三方中介下促成，系双方真实意思表示，应为有效。原告方主张对于诉争标的无处分权。但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”且本案诉争房屋系拆迁房，拆迁权益人为原告，因此原告必然会获得诉争房屋的所有权，买卖合同仍然具备继续履行的条件。因此原告主张合同无效于法无据，本院不予支持，反诉原告主张合同继续履行可予支持。
第二种情况：非所有人处分他人房产。例如，父亲是原拆迁房的所有权人，父亲尚在世，儿子却与购房者签订关于安置房的买卖合同，在这种情况下，儿子就是安置房的无权处分人，其与购房者签订《安置房买卖合同》属于非房屋所有人处分他人房产。根据《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。也就是说，在父亲对该合同追认前，儿子与他人签订的《房屋买卖合同》属于效力待定的合同，如果后面父亲追认了自己儿子与他人签订的《安置房买卖合同》，则该合同合法有效，如果父亲不追认或拒绝，则该合同无效。
案例：胡某 与李某房屋买卖合同纠纷 案号：（2015）商民终字第731号 审理法院：商丘市中级人民法院
【案情介绍】2006年5月9日，案外人刘某与商丘某房地产管理处签订商品房买卖合同一份，将涉案房屋售于案外人刘某。刘某将涉案房屋转售给孙某，孙某又转售给李某，但涉案房屋产权证记载的房屋所有权人仍为刘某。2010年4月9日，胡某与李某签订《购房协议书》一份，约定李某将涉案房屋出售给胡某。2013年1月10日刘某以胡某房屋侵权向商丘市梁园区人民法院起诉，经审理法院判决：胡某停止房屋侵权行为，于判决生效后二十日内将涉案房屋返还给刘某。
【法院裁判观点】胡某与李某于2010年4月9日签订《购房协议书》，对涉案房屋位置、面积、价格及后续还款责任等进行了确认，且附有案外人刘某购房合同，进一步明确了房屋购买及转售情况。有效证据能够证明李某出售房屋行为没有得到房屋产权人刘某认可，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，李某出售涉案房产行为因不被权力人认可，行为当然无效。《购房协议书》未约定违约赔偿责任条款，原审依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，结合双方明知无权处分仍然进行交易，双方存在过错之实情，确认双方当事人签订的《购房协议书》无效；判决李某返还胡某购房款；且没有支持胡某关于李某赔偿经济损失的诉讼请求，均正确。
第三种情况：共有人处分共有财产未征得其他共有人同意。例如，父亲是原拆迁房的所有权人，父亲去世后，其房子由其妻及其子女继承，继承人之一与他人签订《安置房买卖合同》。如果其他继承人均同意将安置房出售并在《安置房买卖合同》上签字，就不会存在异议。如果其他继承人有人不同意出卖该安置房，争议就会发生纠纷。关于
共有人处分共有财产未征得其他共有人同意的问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》没有对共有物的处分设置相应的解释规则，但司法实践中，在安置房买卖中出现纠纷，通常安置房尚未转让给购房人，在这种情况下，法院的裁判规则也更倾向于认定《安置房买卖合同》有效，维护交易安全。只不过，其他共有人不同意出售的话，将来安置房产权证办下来后，无法完成过户，购房人可向签订《安置房买卖合同》的另一方主张违约责任，但无法要求对方继续履行合同。
案例：苏某与华某房屋买卖合同纠纷 案号：（2015）浦民一（民）初字第24906号 审理法院：上海市浦东新区人民法院
【案情介绍】2013年3月17日，原告苏某与被告华某签订《动迁安置房买卖合同》一份，约定被告华某将其动迁所得的位于上海市浦东新区翔川路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告。2015年3月，原告致电被告询问系争房屋是否已取得产权证，被告华某回复称系争房屋在其女儿女婿及外甥的名下，导致房屋无法过户，故原告起诉，要求判令被告继续履行合同，协助原告办理该房屋的过户手续。
【法院查明事实】争房屋相关权益由被告华某及第三人陆某、华某某、陆某某共有。
【法院裁判观点】原、被告签订的《动迁安置房买卖合同》合法有效。被告华某是否有权处分系争房屋，并非认定买卖合同效力的条件，故被告华某主张合同无效，本院不予采纳。第三人陆某、华某某、陆某某认为不知晓原告与被告华某就系争房屋的买卖签约事实，对此，原告不同意第三人之述，但未能提供证据证明被告华某系经第三人授权出售系争房屋，或第三人默示同意被告华某出售房屋，因此，《动迁安置房买卖合同》不能约束等三人，现第三人明确表示不同意履行该合同，故该合同实际无法履行，原告经本院释明后，坚持要求继续履行合同、办理过户手续等诉讼请求，本院难以支持。
二、买了安置房，出现纠纷，维权途径有哪些？
首先，如果《安置房买卖合同》有效，对方又拒不履行合同的。购房者可以起诉请求法院确认合同有效、要求对方将安置房过户给自己，但前提是该房已经具备办理产权过户的条件，该条件需要购房者提供证据证明。如果该房的产权证尚未办理下来，尚不具备办理产权过户的条件，购房者如果向法院请求判令卖方配合将房子过户给自己，法院不会支持，不过购房者可以请求法院判令卖方将房屋交付给自己，等涉案房屋具备过户手续时，卖方配合将安置房过户给自己。购房者在拿到法院的判令卖方将安置房过户给买方的判决后，如果卖方仍拒不过户，在法院向不动产登记和交易中心出具协助执行通知书的情况下，涉案房屋可以单方完成过户。
其次，如果《安置房买卖合同》有效，但涉案安置房以后任何时候都不会具备办理过户的条件，例如，共同权的其他人不同意出卖，购房人可以要求与卖方解除合同并追究卖方的违约责任。
再次，《安置房买卖合同》如果无效，产生的法律后果是相互返还，卖方返还购房款，买方人如果有已经占有房屋的话返还房屋。这个结果对购房人来说是非常不利的。
三、购买安置房的注意事项：
1、在购房前审查房屋信息、卖房人的资质等。如果是处分共有产权的房屋，其他共有权人是否同意出售，是否愿意在《安置房买卖合同》上签字。如果卖方是处分他人房产，房产的所有权人是否追认。
2、在拆迁安置房买卖合同中约定卖方办理安置房产权证及过户手续的时间，以免卖方故意拖延时间。
3、将《拆迁补偿安置协议书》和《选房单》等文件的原件由购房者一方保管，防止卖方一房二卖。
总之，安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付或产权证尚未办下来的情况下转让买卖的，从订立安置协议到房屋交付，中间的间隔时间长、变化大，且卖房人资质不明的情况也时候发生，因此购房者在签订安置房买卖合同时一定要慎重，充分了解购买安置房的风险，并充分预估自己承受风险的能力，再最终决定是否购买。如果一旦发现自己的权益可能受到损害，要及时拿起法律武器维护自己的合法权益。
一、安置房暂无房产证，卖方签订的《安置房买卖合同》有效吗？
分三种情况。
第一种情况：处分权受到限制的所有人处分自己的财产。例如，原拆迁房产权证记载的所有权人是卖方本人，卖方本人也是唯一的所有权人，《拆迁安置协议》也是卖方与房屋征收实施单位所签，由于安置房的产权证尚未办理下来，所以卖方处分该安置房的处分权受到了限制。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，只要《安置房买卖合同》系买卖双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，就合法有效。至于安置房的产权证尚未办理下来，并不影响《安置房买卖合同》的效力，只不过尚不能办理安置房的产权过户，虽然签了合同，买方也尚不是安置房的产权人，尚不享有房屋所有权人的权益。
案例：吴某与林某房屋买卖合同纠纷 案号：（2014）晋民初字第1406号 审理法院：福州市晋安区人民法院
【案情介绍】2007年原告吴某所有的鼓楼区房屋遇拆迁，以产权调换方式安置，其中一处安置房为福州市晋安区桂山路单元。2010年3月11日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，约定被告林某以485000元的价格购买前述的安置房。该房产尚未办理产权证。后原告起诉至法院请求确认原、被告签订的《房屋买卖合同》无效，并请求判令被告将该房屋返还给原告。被告林某反诉请求判令原告继续履行《房屋买卖合同》。
【法院裁判观点】本案双方的买卖行为在第三方中介下促成，系双方真实意思表示，应为有效。原告方主张对于诉争标的无处分权。但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”且本案诉争房屋系拆迁房，拆迁权益人为原告，因此原告必然会获得诉争房屋的所有权，买卖合同仍然具备继续履行的条件。因此原告主张合同无效于法无据，本院不予支持，反诉原告主张合同继续履行可予支持。
第二种情况：非所有人处分他人房产。例如，父亲是原拆迁房的所有权人，父亲尚在世，儿子却与购房者签订关于安置房的买卖合同，在这种情况下，儿子就是安置房的无权处分人，其与购房者签订《安置房买卖合同》属于非房屋所有人处分他人房产。根据《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。也就是说，在父亲对该合同追认前，儿子与他人签订的《房屋买卖合同》属于效力待定的合同，如果后面父亲追认了自己儿子与他人签订的《安置房买卖合同》，则该合同合法有效，如果父亲不追认或拒绝，则该合同无效。
案例：胡某 与李某房屋买卖合同纠纷 案号：（2015）商民终字第731号 审理法院：商丘市中级人民法院
【案情介绍】2006年5月9日，案外人刘某与商丘某房地产管理处签订商品房买卖合同一份，将涉案房屋售于案外人刘某。刘某将涉案房屋转售给孙某，孙某又转售给李某，但涉案房屋产权证记载的房屋所有权人仍为刘某。2010年4月9日，胡某与李某签订《购房协议书》一份，约定李某将涉案房屋出售给胡某。2013年1月10日刘某以胡某房屋侵权向商丘市梁园区人民法院起诉，经审理法院判决：胡某停止房屋侵权行为，于判决生效后二十日内将涉案房屋返还给刘某。
【法院裁判观点】胡某与李某于2010年4月9日签订《购房协议书》，对涉案房屋位置、面积、价格及后续还款责任等进行了确认，且附有案外人刘某购房合同，进一步明确了房屋购买及转售情况。有效证据能够证明李某出售房屋行为没有得到房屋产权人刘某认可，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，李某出售涉案房产行为因不被权力人认可，行为当然无效。《购房协议书》未约定违约赔偿责任条款，原审依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，结合双方明知无权处分仍然进行交易，双方存在过错之实情，确认双方当事人签订的《购房协议书》无效；判决李某返还胡某购房款；且没有支持胡某关于李某赔偿经济损失的诉讼请求，均正确。
第三种情况：共有人处分共有财产未征得其他共有人同意。例如，父亲是原拆迁房的所有权人，父亲去世后，其房子由其妻及其子女继承，继承人之一与他人签订《安置房买卖合同》。如果其他继承人均同意将安置房出售并在《安置房买卖合同》上签字，就不会存在异议。如果其他继承人有人不同意出卖该安置房，争议就会发生纠纷。关于
共有人处分共有财产未征得其他共有人同意的问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》没有对共有物的处分设置相应的解释规则，但司法实践中，在安置房买卖中出现纠纷，通常安置房尚未转让给购房人，在这种情况下，法院的裁判规则也更倾向于认定《安置房买卖合同》有效，维护交易安全。只不过，其他共有人不同意出售的话，将来安置房产权证办下来后，无法完成过户，购房人可向签订《安置房买卖合同》的另一方主张违约责任，但无法要求对方继续履行合同。
案例：苏某与华某房屋买卖合同纠纷 案号：（2015）浦民一（民）初字第24906号 审理法院：上海市浦东新区人民法院
【案情介绍】2013年3月17日，原告苏某与被告华某签订《动迁安置房买卖合同》一份，约定被告华某将其动迁所得的位于上海市浦东新区翔川路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告。2015年3月，原告致电被告询问系争房屋是否已取得产权证，被告华某回复称系争房屋在其女儿女婿及外甥的名下，导致房屋无法过户，故原告起诉，要求判令被告继续履行合同，协助原告办理该房屋的过户手续。
【法院查明事实】争房屋相关权益由被告华某及第三人陆某、华某某、陆某某共有。
【法院裁判观点】原、被告签订的《动迁安置房买卖合同》合法有效。被告华某是否有权处分系争房屋，并非认定买卖合同效力的条件，故被告华某主张合同无效，本院不予采纳。第三人陆某、华某某、陆某某认为不知晓原告与被告华某就系争房屋的买卖签约事实，对此，原告不同意第三人之述，但未能提供证据证明被告华某系经第三人授权出售系争房屋，或第三人默示同意被告华某出售房屋，因此，《动迁安置房买卖合同》不能约束等三人，现第三人明确表示不同意履行该合同，故该合同实际无法履行，原告经本院释明后，坚持要求继续履行合同、办理过户手续等诉讼请求，本院难以支持。
二、买了安置房，出现纠纷，维权途径有哪些？
首先，如果《安置房买卖合同》有效，对方又拒不履行合同的。购房者可以起诉请求法院确认合同有效、要求对方将安置房过户给自己，但前提是该房已经具备办理产权过户的条件，该条件需要购房者提供证据证明。如果该房的产权证尚未办理下来，尚不具备办理产权过户的条件，购房者如果向法院请求判令卖方配合将房子过户给自己，法院不会支持，不过购房者可以请求法院判令卖方将房屋交付给自己，等涉案房屋具备过户手续时，卖方配合将安置房过户给自己。购房者在拿到法院的判令卖方将安置房过户给买方的判决后，如果卖方仍拒不过户，在法院向不动产登记和交易中心出具协助执行通知书的情况下，涉案房屋可以单方完成过户。
其次，如果《安置房买卖合同》有效，但涉案安置房以后任何时候都不会具备办理过户的条件，例如，共同权的其他人不同意出卖，购房人可以要求与卖方解除合同并追究卖方的违约责任。
再次，《安置房买卖合同》如果无效，产生的法律后果是相互返还，卖方返还购房款，买方人如果有已经占有房屋的话返还房屋。这个结果对购房人来说是非常不利的。
三、购买安置房的注意事项：
1、在购房前审查房屋信息、卖房人的资质等。如果是处分共有产权的房屋，其他共有权人是否同意出售，是否愿意在《安置房买卖合同》上签字。如果卖方是处分他人房产，房产的所有权人是否追认。
2、在拆迁安置房买卖合同中约定卖方办理安置房产权证及过户手续的时间，以免卖方故意拖延时间。
3、将《拆迁补偿安置协议书》和《选房单》等文件的原件由购房者一方保管，防止卖方一房二卖。
总之，安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付或产权证尚未办下来的情况下转让买卖的，从订立安置协议到房屋交付，中间的间隔时间长、变化大，且卖房人资质不明的情况也时候发生，因此购房者在签订安置房买卖合同时一定要慎重，充分了解购买安置房的风险，并充分预估自己承受风险的能力，再最终决定是否购买。如果一旦发现自己的权益可能受到损害，要及时拿起法律武器维护自己的合法权益。
