成功案例
王某房屋买卖合同纠纷案
作者：石文辉 律师 时间：2017年08月30日
【案由】房屋买卖合同纠纷
【原告】王某
【代理人】石文辉律师
【被告】海南XX房地产开发有限公司（以下简称“开发公司”）
【案情简介】
2013年8月13日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，向其购买位于海口市龙华区椰海大道XX苑XX房。合同签订后，原告依约向被告支付全部购房款，被告于2014年7月26日将商品房交付给原告使用。2014年7月26日交付房屋后，原告着手装修房屋时，就出现多处裂缝，质量存在严重问题。原告多次反映该情况，但被告未引起重视，拖延处理，原告2015年4月3日才勉强搬到本案房屋居住。
【石文辉律师代理意见】
一、关于被告应当承担房屋修复责任的问题：
本案商品房刚交付就出现了严重的质量问题：自正门进来2.5米处左边墙壁自上而下墙体裂缝长度达到2米之长；客厅正中央天花板由南向北墙体裂缝长达3米；阳台左边顶梁由上往下墙体裂缝达36厘米，由南向北墙体裂缝达23厘米。现在房屋质量问题越来越严重，存在严重居住隐患。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据上述法律规定及商品房买卖合同的相关规定，作为出卖人，被告有义务提供符合使用要求、不存在质量问题的房屋给原告。
二、关于被告应当向原告支付逾期交房违约金的问题：
《海口市商品房买卖合同》第八条约定被告交房日期应为2014年04月30日前，但被告直到2014年07月26日才向原告交付房屋，逾期交房86日，构成违约。
《海口市商品房买卖合同》第十一条约定，被告逾期交房在90天之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之1支付违约金；但第六条却约定，原告支付房款每逾期一天，被告有权要求原告每日按应付而未付房价款部分的万分之2支付违约金。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，下列合同中当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： 在订立合同时显失公平的。被告逾期交房的违约责任对于原告显失公平，原告请求法院将被告逾期交房的违约责任变更为每日按原告已付房价款的万分之2向原告支付违约金，即被告应向原告支付逾期交房违约金XX元。
三、关于被告应当向原告赔偿租金损失的问题：
2014年07月26日交付房屋后，原告即着手进行房屋装修事宜，以便尽快入住，节省租金。原告不料，房屋刚开始装修，就出现多处裂缝，质量存在严重问题。原告多次向被告反映该问题，但被告未引起足够重视，拖延处理。又由于房屋质量问题越来越严重，导致房屋装修工作断断续续，原告直到2015年04月03日才勉强搬到本案房屋居住，其质量问题至少给原告造成8个月的租金损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。依据上述法律规定和合同相关规定，被告应当赔偿原告租金损失XX元（XX元/月×8月）。
【裁判结果】
海口市龙华区人民法院民事判决书（﹝2015﹞龙民一初字第XX号）审理认为: 原告与被告签订的《海口市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，所约定的内容没有违法法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当全面履行合同约定的义务。被告作为房屋出卖人，负有向原告交付质量合格的房屋的义务。经鉴定单位进行鉴定，被告支付给原告的XX房梁存在非受力裂缝、楼板及墙存在质量问题，故被告的行为存在违约，应承担相应的违约责任。对于原告主张的各项请求，本院评析如下：
一、关于对XX房进行修复的问题。由于被告交付给原告XX房梁存在非受力裂缝、楼板及墙存在质量问题，故原告主张被告进行修复有事实和法律依据，本院予以支持。
二、关于原告主张将《海口市商品房买卖合同》第十一条出卖人逾期交房的违约责任第1项“逾期交房在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金”变更为“逾期交房在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之二支付违约金”的问题。依法成立的合同，受法律保护。《海口市商品房买卖合同》中约定的内容系原、被告双方的意思表示，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更。原告主张对合同条款进行变更不符合《中华人民共和国合同法》第八条的规定。
三、关于逾期交房违约金的问题。被告未能依据《海口市商品房买卖合同》的约定于2014年4月30日前向原告交付XX房，应当承担逾期交房的违约责任。被告提供的《XX苑交房通知书》无法证明其在2014年7月6日向被告交付XX房，本院根据原告于2014年7月7日向被告缴纳交房代收代付费用，推定被告于当日向原告交付了房屋，因此被告逾期交付房屋的天数为67天，被告应向原告支付逾期交房违约金为XX元。被告抗辩称逾期交房原因是市政府配套道路及市政管网没有到位，而不是被告的原因造成的，因此不应承担违约责任。被告的抗辩意见不成立，本院不予采信。
四、关于原告主张赔偿租金损失的问题。被告向原告交付的XX房存在质量问题，造成原告延期入住，被告应赔偿原告延期期间租金损失。由于原告未提供证据证明装修XX房所需要的时间，本院根据XX房的购买时间、面积以及装修惯例，推定原告装修XX房所需要的时间为XX个月，参照同地段类型的房屋的租金每月XX元，被告应向原告支付的租金为XX元。
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