一、基本案情
申请人：李某某、符某某
委托代理人：石文辉，北京盈科（海口）律师事务所高级合伙人律师
被申请人：海南某房地产开发有限公司
2017年8月20日，申请人与被申请人签订认购书，认购书载明：“申请人签订本认购书时需支付5万元（定金），应当在约定之日前与被申请人答订《商品房买卖合同》、付清剩余房款、缴纳相关税费、递交按揭所需签相关有效资料。如逾期则视为违约行为，被申请人有权解除认购书，并有权要求将该物业另行出售，且无需退还申请人定金。申请人在签订本认购书前已对本物业的客观情况（如规划、设计等）进行了实质了解，不存在任何异议，且已阅读被申请人提供的《商品房买卖合同》，并认可其所述内容。申请人认可并同意受预约条款的约束，未来缔结本约中，与预约一致的交易条款，申请人不得拒绝承认或要求删改或拒绝签署，否则视为申请人违约； 签订本认购书时，被申请人提供给申请人阅读并公示与销售现场的《商品房买卖合同》条款亦载明了将来双方签订的本约的主要内容，上述条款相对完备可以根据这些条款直接缔结本约，申请人认可上述条款并同意受这些条款的约束，申请人同意除未尽事宜或未决条款外，在缔结本约时不对上述公式条款进行删改，亦不以此为理由拒绝签署《商品房买卖合同》，否则视为申请人违约。”
认购书签订当日，申请人向被申请人支付5万元购房意向金。同年8月26日、8月28日、8月30日申请人均与被申请人就双方拟签订的《商品房买卖合同》进行磋商，并对拟签订的《商品房买卖合同》部分条款提出修改意见，但被申请人明确告知申请人其提出修改的合同条款无法修改。因双方对涉案《商品房买卖合同》的相关条款未达成一致，故双方未签订《商品房买卖合同》，申请人亦未向被申请人支付涉案房屋首付款，后双方就5万元购房意向金退还问题产生争议。
二、仲裁裁决
被申请人应向申请人退还5万元定金。
三、律师点评
（一）关于认购书性质及效力问题
认购书是预售或交易合同前的文书，是诺成合同或预约合同，是对商品房买卖合同相关事宜的约定，约定的是当事人对特写行为的义务，而不是对结果的直接确认，预约合同仅履行承担继续谈判直至达成本约的义务。本案中，双方当事人不能就本约的部分条款达成一致，因此不能订立本约，体现了平等自愿的基本原则。
（二）关于5万元定金是否应当退还的问题
本案中，申请人按约交付了5万元定金，并于认购书约定的期限内与被申请人就签订本约具体条款进行了磋商谈判。被申请方对此也作了具体回应，双方均履行了认购书所约定的诚信谈判义务，双方未达成一致签订《商品房买卖合同》 原因不能归责于任何一方，双方均不构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，被申请人应向申请人退还5万元定金。
四、律师建议
商品房买卖中，买受人与出卖人经常先签订认购书，并预先支付意向金（定金），等到要真正签订合同的时候，因各种原因导致《商品房买卖合同》无法顺利签订。如果是因为出卖方的原因导致合同无法签订，依据定金罚则，出卖方需向买受方双倍返还定金。如果是买受方的原因造成合同无法签订，则定金不予退还。如果双方都尽到了诚信履行义务，则双方无过错，出卖方应当将定金退还。
实务中，买受方的定金很难退回，主要原因有两点：
一、买受方缺少法律意识，出了纠纷以后，总是按照出卖方的要求填写退款申请书，承认是自己的原因无法购房，导致过错变成自己；
二、定金额较少,一般是两万、五万，无法聘请专业律师代为维权，自已又没有能力去处理。
因此，购房定金往往是买受人积攒多年的血汗钱，有的甚至是跟亲戚好友筹借的，建议买受方遇到类似的问题，及时向专业律师咨询如何维权。得到律师指点后，如果自己还是处理不了，建议委托律师处理。如果有所顾虑，可以和律师协商风险代理。
【相关法条】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。