律师随笔
被执行人名下唯一住房可否执行
作者：张梅 律师 时间：2020年09月24日
关于唯一住房的执行，最高人民法院最早在2004年发布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查扣冻规定》)第6条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”从文义角度出发，该条款只规定了对“生活所必需的居住房屋”可以查封，不得变价处分，并未明确规定被执行人名下的唯一住房不得处分。然而，被执行人的唯一住房往往就是其“生活所必需的居住房屋”，因此，有人误以为只要是被执行人名下的唯一住房，就无法强制执行，这种误解曾经给了很多“老赖”可乘之机。实际上，唯一住房和“生活所必需住房”存在很大差别，只拥有一套住房并不一定是生活所必需的，哪怕拥有两套房屋，其中一套也有可能是生活所必需的居住用房。法院通常不强制执行唯一住房的目的在于保障被执行人的基本生存权，因此判断唯一住房是否可以执行，首先应当区分唯一住房和“生活所必需住房”。具体而言，主要有以下几个判断标准。
首先，房屋的基本状况。房屋的面积大小、房间数量等是否超出了社会一般民众的居住水平，如果被执行人的唯一住房是一套“豪宅”，自然不属于生活所必需的居住房屋。其次，房屋的使用情况。被执行人是否实际使用该房屋，以及房屋的主要用途是否为家庭自住，若房屋长期处于空置状态，或者被用于出租经营使用，说明被执行人可能存在其他住处，对其名下唯一住房的执行可能不会产生任何影响。再次，被执行人的能力。鉴于被执行人的学历、工作、收入、年龄等，不同的被执行人的生活自理能力也不一样，假如被执行人已无劳动能力、无固定收入来源，执行唯一住房时就必须慎重。最后，被执行人的家庭情况。被执行人是否与家庭成员共同居住，其他家庭成员是否拥有住房，被执行人的赡养抚养义务等因素也是法院执行时必须注意的事项。
区分了唯一住房和“生活所必需住房”后，根据《查扣冻规定》第7条规定，“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行”。
最高人民法院在2015年发布的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议规定》)第20条进一步列举了何种情形下，即便是唯一住房也可以执行。
第一，对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋。比如被执行人是一位老人，虽然被执行人名下仅有一套房，但被执行人的儿子名下有许多房，足以保障被执行人的生存。
第二，执行依据生效后，被执行人为逃避债务而转让其名下其他房产。被执行人原本名下就有房产，甚至有多套房产，在执行依据生效后，被执行人为逃避债务，通过房屋买卖转让、转移自己名下房产，造成名下只有“唯一住房”的假象。
第三，申请执行人按照当地廉租住房保障的面积、标准，为被执行人及所扶养家属提供了可供居住的房屋。比如按照当地廉租住房保障面积标准提供临时的周转房。同时，该规定还提供了一个选择性方案，或者是申请执行人同意按照当地房屋租赁市场平均的租金标准，从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。这实际上是建立了一个激励配合执行的机制。
第四，如果执行依据本身就是交付居住的房屋，那法院必须按照执行依据所确定的内容执行。但是考虑到被执行人另外租房，要有一个周转期，所以给予三个月的宽限期，在强力打击失信行为的同时仍然维护了被执行人及其家属基本权利，不至于其无家可归。
文章源自网络，如有侵权，请及时联系！
首先，房屋的基本状况。房屋的面积大小、房间数量等是否超出了社会一般民众的居住水平，如果被执行人的唯一住房是一套“豪宅”，自然不属于生活所必需的居住房屋。其次，房屋的使用情况。被执行人是否实际使用该房屋，以及房屋的主要用途是否为家庭自住，若房屋长期处于空置状态，或者被用于出租经营使用，说明被执行人可能存在其他住处，对其名下唯一住房的执行可能不会产生任何影响。再次，被执行人的能力。鉴于被执行人的学历、工作、收入、年龄等，不同的被执行人的生活自理能力也不一样，假如被执行人已无劳动能力、无固定收入来源，执行唯一住房时就必须慎重。最后，被执行人的家庭情况。被执行人是否与家庭成员共同居住，其他家庭成员是否拥有住房，被执行人的赡养抚养义务等因素也是法院执行时必须注意的事项。
区分了唯一住房和“生活所必需住房”后，根据《查扣冻规定》第7条规定，“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行”。
最高人民法院在2015年发布的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议规定》)第20条进一步列举了何种情形下，即便是唯一住房也可以执行。
第一，对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋。比如被执行人是一位老人，虽然被执行人名下仅有一套房，但被执行人的儿子名下有许多房，足以保障被执行人的生存。
第二，执行依据生效后，被执行人为逃避债务而转让其名下其他房产。被执行人原本名下就有房产，甚至有多套房产，在执行依据生效后，被执行人为逃避债务，通过房屋买卖转让、转移自己名下房产，造成名下只有“唯一住房”的假象。
第三，申请执行人按照当地廉租住房保障的面积、标准，为被执行人及所扶养家属提供了可供居住的房屋。比如按照当地廉租住房保障面积标准提供临时的周转房。同时，该规定还提供了一个选择性方案，或者是申请执行人同意按照当地房屋租赁市场平均的租金标准，从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。这实际上是建立了一个激励配合执行的机制。
第四，如果执行依据本身就是交付居住的房屋，那法院必须按照执行依据所确定的内容执行。但是考虑到被执行人另外租房，要有一个周转期，所以给予三个月的宽限期，在强力打击失信行为的同时仍然维护了被执行人及其家属基本权利，不至于其无家可归。
文章源自网络，如有侵权，请及时联系！
律师资料
张梅律师
电话：17764059…
