本期文集主要内容：

        如何分割房产的问题是每一位离婚案件当事人都会关心的。离婚时，需要分割的房产会处于各种各样不同的状态，其中最难计算的当属分割按揭房产时，未得房的一方能获得多少补偿款？因为夫妻双方在离婚前都在以夫妻共同财产还贷，离婚时共同还贷的部分以及对应的房产增值部分到底如何计算？取得房产的一方如何补偿另一方？本期将以下公式展示给各位读者以作参考。以下公式可以适用的前提是购房及还贷的资金都属于夫妻一方或者双方，不属于父母或者其他亲朋好友。公式理论来源：

《民事审判指导与参考》总第65期

公式Ⅰ（婚前贷款买房、房屋增值） 

        案情设定一：男方婚前贷款买一套二手房，房价18万，贷款10万，契税3000，评估费3000，中介费4000。结婚前男方已经还贷本息合计5万元。结婚那一年房屋升值到41万，婚后夫妻共同还贷10万，本金7万+3万利息，已还清贷款。离婚时房屋升值到90万。
步骤一：计算出房屋升值率 “a” 
        a=离婚时房屋价值÷（结婚时房屋价值+共同还贷利息+契税+评估费+中介费）即得到 a=90÷（41+3+1）=2
步骤二：计算未得房一方所得补偿款 “b” 
        b=夫妻共同还贷部分 x a÷ 2即得到 b =13 x 2÷2 =10万 
        综上所述：取得房产的一方需要补偿给另一方10万元。小贴士：如果离婚时未还清贷款，也可以套用以上公式

公式Ⅱ（婚后贷款买房、房屋增值） 

        案情设定二：男女双方婚后贷款买一套新房，房价180万，夫妻共同出资80万，贷款100万，契税20000（新房没有产生中介费和评估费）。婚后夫妻共同还贷20万，本金5万+15万利息。离婚时房屋升值到220万，未还清贷款。
步骤一：计算出房屋升值率 “a” 
        a=离婚时房屋价值÷（结婚时房屋价值+共同还贷利息+契税）即得到 
        a=220÷（180+15+2）=1.11675
步骤二：计算未得房一方所得补偿款 “b” 
        b=夫妻共同出资部分x a ÷2 +夫妻共同还贷部分 x a ÷2即得到 
        b=80x1.11675÷2 + 20 x 1.11675÷2 =11.1675万=55.6345 
        综上所述：取得房产的一方需要补偿给另一方55.6345万。小贴士：如果离婚时已还清贷款，也可以套用以上公式.

公式Ⅲ（婚前贷款买房、房屋贬值） 

        案情设定三：男方婚前贷款买一套新房，房价100万，贷款70万，契税15000（没有产生中介费和评估费）。结婚前男方已经还贷本息合计60万元。结婚那一年房屋升值到141万，婚后夫妻共同还贷15万，本金10万+5万利息，已还清贷款。离婚时房屋贬值到130万步骤：
直接计算未得房一方所得补偿款 “b” 
        b=夫妻共同还贷部分÷2即得到 
        b =15÷2=7.5 
        综上所述：取得房产的一方需要补偿给另一方7.5万。

公式Ⅳ（婚后贷款买房、房屋贬值） 

        案情设定四：男女双方婚后贷款买一套新房，房价180万，夫妻共同出资80万，贷款100万，契税20000（新房没有产生中介费和评估费）。婚后夫妻共同还贷20万，本金5万+15万利息。离婚时房屋贬值到150万，未还清贷款。
步骤：直接计算未得房一方所得补偿款 “b” 
        b=夫妻共同出资部分/2 + 夫妻共同还贷部分÷2 
        即得到 b =80÷2+20÷2=50 
        综上所述：取得房产的一方需要补偿给另一方50万。 
        如何确定结婚时房价以及离婚时房价？ 
        根据《婚姻法解释二》第20条，如果是婚前买房，那么结婚时的房价可以参照当年的市场价，只要不太离谱，并且离婚双方当事人都认可，那么法院就可以采纳该价格。如果双方当事人之间对价格存在异议，那么可以申请法院委托评估机构进行评估。离婚时的房价也同样适用以上方法。 

        如果是婚后买房，那么只要拿出购房合同以及契税证明就可以确定结婚时房价，离婚时的房价也同样适用以上双方认可或者申请法院委托评估的方法。?

公式法理解析 

        本文的四个公式是《民事审判指导与参考》里的案例推导出来并演化而成的，并不属于法律法规中明确的法律公式。由于婚姻法解释(三)》公布实施后，审判实践中对第十条涉及的婚内共同还贷增值部分的计算，各地法院做法不一，计算结果也存在较大差异。在这样的情况下，《民事审判指导与参考》向全国读者提出一个较为简洁、明了、好操作的借鉴方法。实际审判中，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权，所以每个离婚案件对于分割按揭房的计算结果不一定全都按照本文的公式计算，但只要达到公平公正的目的即可。 

        公式的第一步是计算不动产升值率，不动产升值率＝不动产现价格除以不动产成本，而这里的不动产成本等于购买时不动产价格+共同已还利息+其他费用。在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以购买时价格直接得出升值率。“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用;第二步是计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。 

        计算具体补偿数额时，应注意确定计算时点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，婚前增值属于一方的个人财产。同时还应考虑两种情形下的修正问题，一是离婚时贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现时承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果;二是一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形，计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据，因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。 

        公式Ⅲ、公式Ⅳ是针对房价下跌的情况。审判实践中，比如购买房产时在一个比较高的点位，婚后夫妻共同还贷若干年后，离婚时房产的现值反而比当初购买时下跌了。面对这种房产没有增值甚至出现负増长的情况，我们认为，产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。原因有二，一是一方婚前已经签订房产买卖合同，购买什么小区、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择，另一方婚后只是共同参与还贷，购买方自然应当承房价下跌的风险;二是离婚时房产判归产权登记一方，如果只是用于居住而非投资，房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。因为房价跌，房贷也不会少，所以补偿费也不会因房价下跌而减少。