导读：我国房地产业已持续30年牛市，房屋价格一路高歌猛进，在这个房产红利的时代，不但有赚得盆满钵满的房开商，近几年来还有亏损破产的。破产的房企进行资产清算的时候，必然要对“未交付使用”的不动产进行处置，那么这些“未交付使用”的不动产是属于破产的房企资产呢？还是属于买主？
   请看本文，将带给各位读者一个来自最高院的明确答案。
案例来源：《民事审判指导与参考》总第74辑
案 例 正 文 
   柳先生在2008年11月与房开商美裕公司签订了一份《商品房买卖合同》，房屋总价280万元。付了首付之后柳先生申请银行购房贷款，银行于2009年5月15日将195万元贷款划入美裕公司指定的存款账户。之后美裕公司一直都没有将房屋交付于柳先生，直至2013年10月美裕公司申请破产。房都没有交付就破产了，坑钱套路那么深？ 
   破产管理人接管美裕公司后，便接管了柳先生购买的这套商品房。柳先生知道美裕公司破产后，马上跟破产管理人交涉，要求破产管理人配合美裕公司把这套房子过户给他，美裕公司并未同意。 
   柳先生一气之下把美裕公司告上法庭，要求美裕公司配合其行使取回权，将这套商品房的所有权转移登记到柳先生名下。美裕公司提出反诉，要求确认《商品房买卖合同》因破产而依法解除。 
   法院判决结果：驳回美裕公司的反诉请求，判决美裕公司配合柳先生行使取回权，于判决生效后七日内将案涉房屋所有权转移登记到柳先生名下。 

   法条解析：首先，为什么法院不直接认定房屋所有权属于柳先生？而是判决美裕公司配合过户？ 
   因为，根据《物权法》，不动产物权以登记为生效要件，案涉房屋还没有登记在柳先生名下，所以不能通过司法职能直接确认物权的归属。现在因为房屋还登记在美裕公司名下，未转移登记，所以只能根据《合同法》的规定，要求美裕公司履行过户义务。 
   第二，未过户前，房屋是不是还属于美裕公司的财产？如果还是美裕公司的财产，碰到其他破产债权人对房屋主张权利的情况，柳先生的权利能否得到保护？ 根据《破产法》和相关司法解释的规定，房屋在未过户前还是美裕公司的财产，但是由于柳先生支付了全部的房款，柳先生对于该房屋的权利应当优先于其他人对该房屋的债权（包括但不限于行使担保物权而获得的特殊债权和普通债权），柳先生的权利在保护顺位上是属于更优级别，从理论上讲柳先生的权利行使不会构成对其他破产债权人合法权益的损害。所以其他债权人也无权对该房屋主张权利。
本 期 总 结 
   虽然，房屋在过户前仍属于美裕公司的财产，但是支付了房屋全款的柳先生对房屋的所有权依然可以实现，并不会发生消费者购房人权益受损的结果。