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成功案例

揭露小产权房的圈钱套路,二审改判!胡钦律师团队成功代理上诉人
作者:胡钦 律师  时间:2020年03月02日

揭露小产权房的圈钱套路,二审改判!胡钦律师团队成功代理上诉人(一审原告)
审理法院:南宁市中级人民法院,案号:2019桂01民终2735号
关键词:小产权房,农村集体用地,三产用地,租赁,房屋买卖,消防

“地铁旺铺、即买即收租”、“低于市价70%的不动产、你心动了吗”.这样的小产权房广告用语在各地都很常见。
所谓的小产权房,是农村集体土地上建设的房屋,又称“乡产权房”。对比市面上开发商正规销售的“商品房”,小产权房不是法律概念,他们之间存在以下几个显著的不同特征:
       1、商品房的土地是国家所有,经房地产开发商缴纳土地出让金后就可以获得“国有土地使用权”,住宅性质的土地使用权有70年。小产权房的土地是村集体所有,不可自由买卖,只能本村的集体成员使用,每个村成员以户为单位都可分配到一块用于居住的宅基地,简称“一户一宅”。 
       2、商品房购买时签订的《购房合同》是必须在当地的“不动产登记中心”进行备案登记。小产权房的《购房合同》只能买卖双方个人持有,没有任何行政部门可以进行合同备案登记。 
       3、商品房可以向银行贷款,进行抵押登记。小产权房不可向银行贷款,也不可进行抵押登记。 
       4、商品房可以自由买卖,可以拿到属于业主个人的《不动产权证》,并且在当地的不动产登记中心有登记备案。小产权房不允许买卖,其中部分房屋也有相应的建设规划许可证,但拿不到属于农户个人的《不动产权证》,而且没有任何行政部门可以进行登记备案。 
       5、购买商品房需要缴纳契税,小产权房无需缴纳契税。 
       6、小产权房无法办理户籍迁移,户主的孩子无法享受相应地段的学区教育。商品房交房后可以办理户籍迁移,户主的孩子落户成功后可以享受相应地段的学区教育。

【案情介绍】 
       2017年9月13日,原告陈某与被告公司签订一份《XX大厦房屋使用权转让合同》,将某农村集体用地上的一套房屋出租给原告陈某,租期25年。合同签订后,原告陈某才真正了解到小产权房的弊端,刚刚购买时贪图便宜,没想到和商品房有那么大的区别。于是原告陈某与公司协商,要求公司退回当初的购房款。 
       在双方协商不下后,原告陈某将被告公司起诉至法院,要求解除合同,并要求公司退回当初缴纳的购房款。 
       一审法院认为:合同签订的内容是“使用权转让”,也就是租赁合同,并非“所有权转让”的房屋买卖合同。小产权房虽然不可“自由买卖”,但是可以“自由租赁”。所以法院驳回原告陈某的诉讼请求。原告陈某上诉。

【二审律师诉讼策略】
二审中,胡钦律师团队作为陈某的代理人,对一审判决中不公平的内容提出以下几点意见: 
       1、虽然合同属于“租赁”,是有效的,但是法律规定最长的租赁期限是20年,超过的5年是无效的。 
       2、合同中有约定:被告公司如果逾期90天交房,原告陈某是有权解除合同的。现在被告公司因为资金短缺,涉案房屋处于烂尾状态,根本无法竣工验收。在原告陈某起诉之日,被告公司已经逾期90天以上未能交房,合同目的无法时效,所以原告陈某有权单方解除合同。

【法院判决结果-上诉人陈某胜诉】
最后,在胡钦律师团队据理力争的努力下,二审法官采纳了律师的代理意见,二审法院改判: 
       1、解除《XX大厦房屋使用权转让合同》; 
       2、被告公司(被上诉人)向原告陈某(上诉人)全额退回购房款。
真正做到了“让每一个老百姓感受到公平正义”。

【律师点评】 
       由于小产权房禁止“自由买卖”,因此开发商的套路就是采用“租赁”的模式进行交易,约定出租的时间长达几十年,并且需要支付高额的“租金”,而这“租金”其实就是特殊意义的“购房款”。生活中一般的租房只需要预先缴纳几个月的租金而已,所以这类小产权房的“租赁合同”并非正常的“租赁”,而是变相的“买卖合同”。