成功案例
承租人未保证房屋适租 是否应承担违约责任
作者：姚雷 律师 时间：2017年11月02日
导读：在房产纠纷中常常涉及到关于承租人未保证房屋适租，是否应承担违约责任，那么这种情形应当如何处理呢？本文将从以下案例中详细解读。案情简介：承租人未保证房屋适租，是否应承担违约责任
原告李某诉称：2013年9月9日，李某与被告陈某签订《房屋租赁合同》，约定：(1)陈某将其承租的第三人名下的房产(厦门市集美区天风路××－××号综合楼)一、二层(以下简称讼争房屋)转租给李某使用；(2)每年租金为人民币85万元；(3)陈某将房屋交付使用前，房屋应当具备入住条件：水、电等按要求接入到位，店面门窗安装到位，消防设施验收全部完成，店面四周边围墙全部拆除。(4)若陈某未按合同约定时间提供租赁房屋的，每天逾期限一天，应向李某支付年租金的3%，若提供的房屋不符合合同约定条件导致合同无法履行的，李某要求终止合同的，有权要求陈某支付年租金30%的违约金。当日，双方又签订了补充协议，约定交付时间从2013年12月1日起算，如超出两个月时间，李某有权终止合同，陈某应退还一年租金85万元。2013年9月25日，李某付清了一年租金85万元。然而，陈某始终未按合同约定将讼争房屋交付给李某使用。至今已达四个月。李某认为，陈某的行为已导致租赁合同的目的无法实现，构成根本违约，严重损害了李某的合法权益。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院判令：(1)解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；(2)陈某退还租金85万元及利息(按期同期银行贷款利息计算，利息从立案之日起计算至实际清还之日)。(3)陈某支付违约金255000元。(4)本案诉讼费用、保全费等由陈某承担。
法院判决：应当支付违约金
经审理查明：原告李某与被告陈某于2013年9月9日签订《房屋租赁合同》，约定陈某(甲方)将其承租的第三人厦门超越工贸有限公司名下的讼争房屋转租给李某(乙方)。双方约定房屋的租赁期限共10年。陈某将房屋交付李某使用前，房屋应当具备入住条件：水、电等按要求接入到位，店面门窗安装到位，消防设施验收全部完成，店面门口周边围墙全部拆除。双方在违约责任中约定若甲方提供的房屋不符合合同约定条件导致合同无法履行的，乙方有权要求陈某采取补救措施后继续履行合同，延误交付的时间视为逾期；乙方要求终止合同的，有权要求甲方支付年租金30%的违约金。同日，双方签订《补充协议》，约定：“因主合同租赁日期未填写，租赁时间按2013年12月1日开始算起。如房屋建筑未完成，可往后顺延，顺延时间不得超出二个月，如超出二个月时间，乙方有权终止合同，甲方应退还乙方一年租金人民币85万元。”2013年9月25日，李某向陈某付清一年租金85万元。
律师说法：如何认定是否导致合同目的不能实现
陈某提供的房屋是否不符合合同约定导致合同目的无法实现的问题，李某认为陈某提供的房屋未拆除围墙，未通过消防验收备案，导致其无法使用。据李某陈述，其承租讼争房产是用于开办酒店和超市，但李某始终未对讼争房屋进行装修，也无证据表明围墙未拆除或消防验收未备案导致其无法使用讼争房产。相反在审理过程中，陈某已拆除围墙，而消防验收备案主管部门也对于实践中消防备案的程序进行了说明，上述两项事由均不会导致李某无法使用装修讼争房产。由此李某提供的证据不足以证明陈某提供房屋存在的瑕疵导致合同目的无法实现，其要求解除合同的诉讼请求并无不当。
以上就是关于承租人未保证房屋适租，是否应承担违约责任的介绍，还有其他问题可以向律师进行详细咨询。
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原告李某诉称：2013年9月9日，李某与被告陈某签订《房屋租赁合同》，约定：(1)陈某将其承租的第三人名下的房产(厦门市集美区天风路××－××号综合楼)一、二层(以下简称讼争房屋)转租给李某使用；(2)每年租金为人民币85万元；(3)陈某将房屋交付使用前，房屋应当具备入住条件：水、电等按要求接入到位，店面门窗安装到位，消防设施验收全部完成，店面四周边围墙全部拆除。(4)若陈某未按合同约定时间提供租赁房屋的，每天逾期限一天，应向李某支付年租金的3%，若提供的房屋不符合合同约定条件导致合同无法履行的，李某要求终止合同的，有权要求陈某支付年租金30%的违约金。当日，双方又签订了补充协议，约定交付时间从2013年12月1日起算，如超出两个月时间，李某有权终止合同，陈某应退还一年租金85万元。2013年9月25日，李某付清了一年租金85万元。然而，陈某始终未按合同约定将讼争房屋交付给李某使用。至今已达四个月。李某认为，陈某的行为已导致租赁合同的目的无法实现，构成根本违约，严重损害了李某的合法权益。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院判令：(1)解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；(2)陈某退还租金85万元及利息(按期同期银行贷款利息计算，利息从立案之日起计算至实际清还之日)。(3)陈某支付违约金255000元。(4)本案诉讼费用、保全费等由陈某承担。
法院判决：应当支付违约金
经审理查明：原告李某与被告陈某于2013年9月9日签订《房屋租赁合同》，约定陈某(甲方)将其承租的第三人厦门超越工贸有限公司名下的讼争房屋转租给李某(乙方)。双方约定房屋的租赁期限共10年。陈某将房屋交付李某使用前，房屋应当具备入住条件：水、电等按要求接入到位，店面门窗安装到位，消防设施验收全部完成，店面门口周边围墙全部拆除。双方在违约责任中约定若甲方提供的房屋不符合合同约定条件导致合同无法履行的，乙方有权要求陈某采取补救措施后继续履行合同，延误交付的时间视为逾期；乙方要求终止合同的，有权要求甲方支付年租金30%的违约金。同日，双方签订《补充协议》，约定：“因主合同租赁日期未填写，租赁时间按2013年12月1日开始算起。如房屋建筑未完成，可往后顺延，顺延时间不得超出二个月，如超出二个月时间，乙方有权终止合同，甲方应退还乙方一年租金人民币85万元。”2013年9月25日，李某向陈某付清一年租金85万元。
律师说法：如何认定是否导致合同目的不能实现
陈某提供的房屋是否不符合合同约定导致合同目的无法实现的问题，李某认为陈某提供的房屋未拆除围墙，未通过消防验收备案，导致其无法使用。据李某陈述，其承租讼争房产是用于开办酒店和超市，但李某始终未对讼争房屋进行装修，也无证据表明围墙未拆除或消防验收未备案导致其无法使用讼争房产。相反在审理过程中，陈某已拆除围墙，而消防验收备案主管部门也对于实践中消防备案的程序进行了说明，上述两项事由均不会导致李某无法使用装修讼争房产。由此李某提供的证据不足以证明陈某提供房屋存在的瑕疵导致合同目的无法实现，其要求解除合同的诉讼请求并无不当。
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