成功案例
谁有权利评估你家房子？
作者：熊敏 律师 时间：2016年04月08日
近几年，为加大城市建设发展，各个省市推进了多个拆迁计划，其中主要从城市规划、基础设施建设、环境治理、城市管理、历史文化保护和发展、老城区改造为出发点。2014年2月25日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平在北京考察工作，也对城市发展难题谈了许多看法。
中国国务院总理李克强，在2015年3月15日在大会闭幕后，李克强总理在与中外记者会面答问中也讨论了关于城市建设，加大力度推进棚户区改造，不断改善民生，提高人民的生活质量。
由此可以看出我国目前对于城市发展的重视程度，但城市发展是好事，但许多问题困扰了被城市发展涉及的被拆迁户，许多被拆迁人想知道，我们的房子到底值多少钱？而这个价值从谁的口中说出来是准确的？
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正的开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
根据《国有土地上房屋征收评估办法》
第四条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织呗征收人按少数服从多数的原则投票决定，或采取摇号、抽签等随机方式决定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
这些规定中都可以看出评估机构的选定不是拆迁人单方面可以选定的，都是需要经过被拆迁人的协商等方式选定，但现实生活中，大多数的被拆迁人并不知道自己有这样的权利，拆迁方单方面选定评估机构。
【案例解读】
江苏省宿迁市建设局于2003年6月5日作出宿建裁字[2006]26号房屋拆迁纠纷裁决。宋某于2003年9月4日向江苏省宿迁市宿城区法院提起诉讼，请求撤销改裁决。
一审法院查明：2003年3月24日，万兴公司取得了房屋拆迁许可证。原告的房屋在拆迁范围内。方元公司根据万兴公司的委托，对原告的房屋进行了估价，由于原告对评估价格有异议，且要求产权调换，双方未能达成协议。2003年5月28日，万兴公司申请宿迁市建设局对拆迁纠纷进行裁决。2003年6月5日，宿迁市建设局依据方元公司的评估价格对万兴公司与原告的拆迁作出裁决。宋某对裁决不服，提起行政诉讼，请求撤销该裁决。
一审法院认为，被告在裁决原告与第三人的拆迁纠纷时，未允许原告对争议问题予以陈述和申辩，有失公正。被告仅根据第三人的申请及第三人单方委托的评估公司的评估结果作为行政裁决的依据，违反了《江苏省城市房屋拆迁管理条例》的规定。据此，宿迁市宿城区法院于2003年9月28日作出判决：一、撤销宿迁市建设局宿建裁字（2003）26号裁决；二、宿迁市建设局于本判决生效之日起60日内，对宋某与万兴公司房屋拆迁纠纷依法重新裁决。宿迁市建设局不服一审判决，向江苏省宿迁市中级法院提起上诉，请求依法改判。
宿迁市中级法院认为，宿迁市建设局在裁决被拆迁房屋补偿款时，仅以万兴公司单方委托的方元公司的评估结论为依据，违反了《江苏省城市房屋拆迁管理条例》的规定，本案被拆迁房屋的评估，系万兴公司单方面委托方元公司所有，未经被拆迁人宋某的同意。在万兴公司与宋某无法对房屋拆迁事宜达成一致意见时，宿迁市建设局在行政裁决中以拆迁单位单方委托的评估公司的评估报告为依据，而不是依照规定在符合条件的评估机构中抽签确定评估单位，对万兴公司与宋某的房屋拆迁纠纷作出裁决不当，应认定为裁决的主要证据不足，程序违法。依照《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十二条第（二）项的规定，对被告在行政程序中采纳的鉴定结论，原告或者第三人提出证据证明鉴定程序严重违法的，法院不予采纳。故一审判决并无不当。
综上所述，被告行政裁决的主要证据不足，程序违法。宿迁市中级法院于2003年12月9日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
【律师解读】
上诉案件中，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》中都有规定，评估机构应当由被拆迁人投票或者拆迁人抽签、摇号等方式确定。拆迁人不能单方面的确定评估机构。拆迁人单面的确定的评估机构，作出的评估报告不具有法律效力，对被拆迁人不具有法律约束力，不管被拆迁人是否提出异议，该估价报告不得作为裁决的依据。本案中，房屋拆迁管理部门受理裁决申请时和受理之后，应当审查包括估价报告在内的申请材料的合法性。作出估价报告的估价机构如果通过非法程序确定，该估价报告不具有法律效力，不得作为房屋拆迁管理部门裁决的依据
因此，被拆迁人在遇到拆迁问题时，应当积极行使选定评估机构的权利，如果权利被侵害时，应当寻求房屋管理部门的帮助或者团结起来共同抵制评估活动。被拆迁人，应当了解确定估价机构和委托估价机构的区别。虽然估价机构一般由拆迁人委托，但是不能由拆迁人单方面决定。只有通过被拆迁人投票或者拆迁当事人抽签等合法方式确定评估机构后，才能由拆迁人与评估机构办理委托手续。
中国国务院总理李克强，在2015年3月15日在大会闭幕后，李克强总理在与中外记者会面答问中也讨论了关于城市建设，加大力度推进棚户区改造，不断改善民生，提高人民的生活质量。
由此可以看出我国目前对于城市发展的重视程度，但城市发展是好事，但许多问题困扰了被城市发展涉及的被拆迁户，许多被拆迁人想知道，我们的房子到底值多少钱？而这个价值从谁的口中说出来是准确的？
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正的开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
根据《国有土地上房屋征收评估办法》
第四条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织呗征收人按少数服从多数的原则投票决定，或采取摇号、抽签等随机方式决定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
这些规定中都可以看出评估机构的选定不是拆迁人单方面可以选定的，都是需要经过被拆迁人的协商等方式选定，但现实生活中，大多数的被拆迁人并不知道自己有这样的权利，拆迁方单方面选定评估机构。
【案例解读】
江苏省宿迁市建设局于2003年6月5日作出宿建裁字[2006]26号房屋拆迁纠纷裁决。宋某于2003年9月4日向江苏省宿迁市宿城区法院提起诉讼，请求撤销改裁决。
一审法院查明：2003年3月24日，万兴公司取得了房屋拆迁许可证。原告的房屋在拆迁范围内。方元公司根据万兴公司的委托，对原告的房屋进行了估价，由于原告对评估价格有异议，且要求产权调换，双方未能达成协议。2003年5月28日，万兴公司申请宿迁市建设局对拆迁纠纷进行裁决。2003年6月5日，宿迁市建设局依据方元公司的评估价格对万兴公司与原告的拆迁作出裁决。宋某对裁决不服，提起行政诉讼，请求撤销该裁决。
一审法院认为，被告在裁决原告与第三人的拆迁纠纷时，未允许原告对争议问题予以陈述和申辩，有失公正。被告仅根据第三人的申请及第三人单方委托的评估公司的评估结果作为行政裁决的依据，违反了《江苏省城市房屋拆迁管理条例》的规定。据此，宿迁市宿城区法院于2003年9月28日作出判决：一、撤销宿迁市建设局宿建裁字（2003）26号裁决；二、宿迁市建设局于本判决生效之日起60日内，对宋某与万兴公司房屋拆迁纠纷依法重新裁决。宿迁市建设局不服一审判决，向江苏省宿迁市中级法院提起上诉，请求依法改判。
宿迁市中级法院认为，宿迁市建设局在裁决被拆迁房屋补偿款时，仅以万兴公司单方委托的方元公司的评估结论为依据，违反了《江苏省城市房屋拆迁管理条例》的规定，本案被拆迁房屋的评估，系万兴公司单方面委托方元公司所有，未经被拆迁人宋某的同意。在万兴公司与宋某无法对房屋拆迁事宜达成一致意见时，宿迁市建设局在行政裁决中以拆迁单位单方委托的评估公司的评估报告为依据，而不是依照规定在符合条件的评估机构中抽签确定评估单位，对万兴公司与宋某的房屋拆迁纠纷作出裁决不当，应认定为裁决的主要证据不足，程序违法。依照《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十二条第（二）项的规定，对被告在行政程序中采纳的鉴定结论，原告或者第三人提出证据证明鉴定程序严重违法的，法院不予采纳。故一审判决并无不当。
综上所述，被告行政裁决的主要证据不足，程序违法。宿迁市中级法院于2003年12月9日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
【律师解读】
上诉案件中，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》中都有规定，评估机构应当由被拆迁人投票或者拆迁人抽签、摇号等方式确定。拆迁人不能单方面的确定评估机构。拆迁人单面的确定的评估机构，作出的评估报告不具有法律效力，对被拆迁人不具有法律约束力，不管被拆迁人是否提出异议，该估价报告不得作为裁决的依据。本案中，房屋拆迁管理部门受理裁决申请时和受理之后，应当审查包括估价报告在内的申请材料的合法性。作出估价报告的估价机构如果通过非法程序确定，该估价报告不具有法律效力，不得作为房屋拆迁管理部门裁决的依据
因此，被拆迁人在遇到拆迁问题时，应当积极行使选定评估机构的权利，如果权利被侵害时，应当寻求房屋管理部门的帮助或者团结起来共同抵制评估活动。被拆迁人，应当了解确定估价机构和委托估价机构的区别。虽然估价机构一般由拆迁人委托，但是不能由拆迁人单方面决定。只有通过被拆迁人投票或者拆迁当事人抽签等合法方式确定评估机构后，才能由拆迁人与评估机构办理委托手续。
