法学论文
土地开发权作为用益物权的域外实践镜鉴
作者：丁嫣 律师 时间：2021年01月19日
土地开发权制度在国外已经有相关制度成果，在农地保护、城市土地空间开发利用、古迹建筑保护、生态保护、城市改造等领域中进行广泛运用和实践。比较他们的制度模式，并从中分析利弊，可为推进我国土地开发权作为新型益物权法律制度的构建，奠定比较法基础。从比较法上而言，英、美国家的“容积”和大陆法系的“空间容量或空间”都可以作为一种独立的物权客体被纳入到私法体系中来，并逐渐形成相对独立的财产权客体或物权客体。国内有关论述较为丰富，[15]笔者择其要点分析。 1947年英国颁行《城乡规划法》，向私人征收土地开发费（development charge），这开启了英国土地开发权的国有化。此后历经几次废立，1985年后，实施开发许可制，主要有两种方式：一是开发商与地方政府签署“规划合同”，开发商须建设一定公共基础设施，并获得开发许可；二是把公共基础设施建设规定为“规划义务”。最终，政府取得“规划收益”，国家和社会共享地利。[16] 美国把土地开发权作为与土地所有权分离而可单独转让的财产权，即Transferable Development Rights（TDR）。美国土地开发权主要是在各州地方层面实施。在该制度之下，有让与容积的土地和承受容积的土地，前者是抑制开发的土地，后者则指在一定限度内，可以将移转容积加在本来保有的容积上而进行开发的土地。在此制度下，规划出移出区与移入区，作为供需市场基础，通过自由市场运作，允许移入区的地主向移出区的地主购买其开发权利，以进行土地开发利用。[17] 在法国，土地开发干预手段多样，重点是限制土地开发容积率的法定上限密度制度。法国政府规定各地土地开发容积率下限与上限，超出上述法定的开发密度限制，土地所有权人要缴纳“超过负担费”，向政府购买土地开发权。[18] 我国台湾地区1998年颁行“古迹土地容积移转办法”，开始实现土地开发权移转制度。1999年颁行“都市计划容积移转实施办法”，以容积量化土地开发权，普遍实施土地空间容积的开发权移转。[19]2004年该办法修改，系统规定了土地开发容积率送出的适用范围、容积率移转的审查许可、接受容积率的区域、跨区域的容积率移转、容积率移转后的权利登记及容积率移转的法律依据等。
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