法学论文
.土地开发权作为用益物权具有重要的治理转型意义
作者：丁嫣 律师 时间：2021年01月19日
土地开发权作为用益物权必然引发现行土地管理体制改革，对于土地管理转型、土地财政软着陆、土地规划等行政管理或治理意义重大。从渊源看，土地开发权根源于土地所有权，因土地用途管制和城乡规划而得以凸现和独立，但本质上还是一种私法意义上的财产权。[22]该制度是为解决土地个人空间利用和公共利益的平衡而产生。随着建筑科技的发展，土地利用逐渐从横向利用向纵向利用方向转化，因城市规划变动导致土地区位的差异变化给土地权利人带来土地空间收益上的“暴涨”或“暴损”等不公平现象，以及出现了土地权利人对私有土地空间产权的滥用或对土地空间的过度自主开发造成的，诸如房屋建筑密集拥挤、环境污染严重、房价剧涨等诸多有悖于公共利益的严重问题。通过政府行政干预，尤其是土地用途管制和城乡规划，将土地开发行为纳入政府开发管制法制体系之下，在这种背景下，使得地上空间开发容量作为一种独立的物权客体得以形成。
土地开发权作为新型用益物权能推动我国土地权利配置的重心从静态土地权利和平面土地权利向动态土地权利和立体土地权利配置方向发展。依据土地所有权的性质，土地开发权可以分为国有土地开发权和集体土地开发权。目前，我国因为国有土地开发权和集体土地开发权制度缺失，致使土地管制较为机械和僵化，缺乏活力和弹性。虽然监管世上最严，但由于激励和奖励措施过少，制度实施的法律效果和社会效果欠佳。就国有土地使用权而言，政府出让土地合同严格规定了宗地的用途、容积率等使用条件，使用者若需要更改用途和开发强度，必须征得有关部门同意，并报原批准用地的人民政府批准，同时补交有关费用等。但实践中，土地开发者很难获得开发用途和开发强度的更改。在这方面，国外土地开发权制度为有效实现对土地开发容量的管制，实行土地开发权转移和奖励制度，从而很好地平衡不同土地权利人以及公共利益之间的利益。从集体土地使用权来看，我国为了保护耕地，政府严格禁止集体土地直接入市、禁止小产权房开发。
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土地开发权作为新型用益物权能推动我国土地权利配置的重心从静态土地权利和平面土地权利向动态土地权利和立体土地权利配置方向发展。依据土地所有权的性质，土地开发权可以分为国有土地开发权和集体土地开发权。目前，我国因为国有土地开发权和集体土地开发权制度缺失，致使土地管制较为机械和僵化，缺乏活力和弹性。虽然监管世上最严，但由于激励和奖励措施过少，制度实施的法律效果和社会效果欠佳。就国有土地使用权而言，政府出让土地合同严格规定了宗地的用途、容积率等使用条件，使用者若需要更改用途和开发强度，必须征得有关部门同意，并报原批准用地的人民政府批准，同时补交有关费用等。但实践中，土地开发者很难获得开发用途和开发强度的更改。在这方面，国外土地开发权制度为有效实现对土地开发容量的管制，实行土地开发权转移和奖励制度，从而很好地平衡不同土地权利人以及公共利益之间的利益。从集体土地使用权来看，我国为了保护耕地，政府严格禁止集体土地直接入市、禁止小产权房开发。
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