一、将物业服务合同规定为典型合同的必要性

   无名合同与典型合同最主要的区别，在于是否具有典型性。除去现有的保护业主权利等理由之外，物业服务合同典型化的必要性还体现在以下方面： 
   其一，当代建筑物具有较高的科技含量，公寓式建筑结构复杂，管理要求严，故需由专业团队和人员进行管理；其二，物业服务合同属于特殊的委托合同，其与一般委托合同相比具有相当的专业性和专一性，不能完全依托委托合同的规则；其三，物业服务合同关涉近十亿城镇居民的生活福祉，不应将其交由行政规范性文件处理或凭当事人进行约定，而应受到立法机关重视并将其法律地位固定，权利义务定型化。

二、物业服务合同蜕变为典型合同的法律价值

（一）提高业主的法律地位和保护业主的权利 

   在物业服务合同中，业主的法律地位高于物业服务人，在法律配置上应参照《消费者权益保护法》之精神，对其实行倾斜政策保护，原因在于：其一，就委托合同的性质和服务合同的内容而言，业主的地位与消费者的地位是一致的，因业主在物业服务合同中的地位便是接受服务；其二，物业服务企业作为商事主体，具有经营者应具有的更高商业资质，故其在承担的义务和责任上应当有更高的要求，以其服务活动服从并决定于业主的共同利益为准。

（二）规范物业服务人作为受托人的地位和权利保障 

   作为营利法人的物业服务企业同样也是民事主体。故物业服务合同在对物业服务人设置更多义务以保障业主权益的同时，亦须对其享有的权益予以重视并提供保障，使其能够得到应得的商业经营利润。

（三）通过权利义务定型化保持双方当事人的利益平衡 

   合同编几乎规定了物业服务合同的所有内容，但仍应明确以下问题：其一，约定优先。当事人在订立物业服务合同时，既可对法律未规定的内容协商一致作为合同内容；亦可不采法律的示范性规范而自行约定合同内容，只要不违反法律的强制性规范即可。其二，倾斜保护与利益平衡。在物业服务合同中，基于业主的特殊地位应给予其倾斜保护。同时，对于双方的权利义务内容的配置也应保持平衡以避免利益失衡。其三，管理权利和接受管理义务。在物业服务合同的履行中，物业服务人享有必要的管理权利，其行使此种管理权利时，业主不得拒绝。这既契合利益平衡原则，又是履行物业服务合同义务以保障安全所需。

（四）通过防范高空抛物致人损害确保公共安全 

   《民法典》第1254条尚确立了业主和物业服务人负有的保障公共安全的法定义务。业主是区分所有建筑物的所有权人，在建筑物中生活须遵守共同生活规则，其中之一便为禁止在建筑物中抛掷物品及在建筑物中悬挂或者搁置物品时应防范危险。而物业服务人是建筑物的管理者，其不仅对建筑物的安全负有安全保障义务，更应采取必要的安全措施防止业主抛掷物品或者坠落物品致人损害情形的发生，以保障公众安全。

三、物业服务合同蜕变为典型合同的法律规范基本内容

（一）对物业服务合同概念和内容的规范 

   《民法典》第937条对物业服务合同概念的界定准确，概括了其法律特征：其一，物业服务合同的主体是享有建筑物区分所有权的业主和物业服务人；其二，物业服务合同的主要内容是物业服务人在物业服务区域内提供各项管理和服务；最后，物业服务合同是双务、有偿、诺成性合同。 

   《民法典》第938条对物业服务合同的内容和方式规定了三层含义：其一，该合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款；其二，物业服务人通过宣传广告等形式公开作出的有利于业主的服务承诺，构成合同的组成部分；最后，物业服务合同为要式合同，订立物业服务合同应采用书面形式。

（二）前期物业服务合同与普通物业服务合同交替的效力衔接 

   依选聘主体的不同，物业服务合同分为两种类型：一是前期物业服务合同，是区分所有建筑物的建设单位选聘的物业服务人并作为合同主体的合同。对此类合同，依法定代理的规则解释较为妥当。二是典型的物业服务合同，即业主委员会与业主大会依法选聘物业服务人订立的合同。 

   需强调的是，前期物业服务合同与普通物业服务合同在交替中须实现无缝对接。具体而言，若普通物业服务合同生效，而前期物业服务合同约定的服务期限尚未届满的，普通物业服务合同的效力优先，前期物业服务合同即行终止。原因在于，普通物业服务合同包含着业主的意志，而前期物业服务合同由于是建设单位代理业主选聘物业服务人，业主一旦否认前期物业服务合同，普通物业服务合同的效力当然优先。

文章来源于网络，如有侵权请联系删除