（三）物业服务人应履行的义务

1. 委托第三人管理专项服务事项与禁止将全部物业服务转委托

   物业服务人是业主大会、业主委员会或者建设单位依其资质和管理业务水平等因素选聘的。其在接受选聘后，若不亲自进行物业管理便失去了选聘的意义。但当专项服务事项具有专业性质，若物业服务人无法胜任或须委托他人进行的，法律允许委托第三人负责。但此种委托只能是部分委托，其不得以直接或支解的方式将全部物业服务委托给第三人。

2. 物业服务职责范围 

   物业服务人履行物业管理职责的依据，是物业服务合同的约定和物业的使用性质，具体包括：

3. 应定期公开履行管理职责的情况 

   物业服务人在履行管理职责中，应贯彻公开原则，定期报告和公开相关事项，包括但不限于：

（四）业主应履行的合同义务

1. 按照约定向物业服务人支付物业费 

   依约定向物业服务人支付物业费，是业主须履行的支付合同对价的义务。业主违反此义务的，应强制履行。对此，物业服务人可先行催告并确定宽限期，宽限期后业主仍未支付物业费的，可提起诉讼或申请仲裁。但其不得采取停止供水供电等方式催交物业费。此外，若物业服务人未依约提供物业服务，业主拒绝支付物业费便是行使同时履行抗辩权，应予以认可。

2. 对专有部分装饰装修、转让、出租等负事先告知义务 

   在区分所有建筑物中，专有部分之外尚有共用部分和共同管理的问题，全体业主共居同一个小区，一举一动均关涉其他业主的利益。故业主在对自己的专有部分进行装饰装修、转让、出租、设立居住权、依法改变共有部分用途的，都应事先向物业服务人告知，使其知悉并掌握情况以便于行使管理职责。

3. 享有依照法定程序共同决定解聘物业服务人的权利 

   物业服务合同是委托合同，故业主在物业服务合同中享有的解除权是任意解除权，但基于物业服务合同的特殊性，此种任意解除权之行使需遵守以下规则：其一，业主行使解聘权，须依照法定程序共同决定并通知物业服务人；其二，决定行使解除权的，应提前60日书面通知物业服务人员，合同另有约定的依其约定；其三，因解除物业管理合同造成物业服务人的损失，业主是否承担赔偿责任，标准在于解除合同是否具有可归责于业主的事由。

（五）物业服务合同期限届满的续聘、继续服务和后契约义务

1. 续聘与拒绝续聘 

   业主行使续聘权，应取得物业服务人的同意，双方达成合意的，物业服务合同续订，且续聘须遵循一定的程序。物业服务人在合同到期不同意续聘的，原物业服务合同消灭，双方当事人的权利义务终止，双方不再受该合同的约束。

2. 服务期限届满后物业服务人继续服务便为不定期物业服务合同 

   合同履行期限届满后，物业服务人继续提供服务，业主未拒绝的，物业服务合同继续存在，有期限的物业服务合同变更为无期限合同，这与租赁合同相似。故物业服务合同转变为不定期物业服务合同后，适用不定期合同的规则，双方均享有任意解除权，但须以书面方式通知并予以60日宽限期。
3. 物业服务人应承担的后契约义务

四、结语 

   民法典将物业服务合同由无名合同蜕变为典型合同，使物业服务合同地位提高，双方当事人的权利义务关系得到定型化，对加强物业的现代化管理，具有重要的促进作用。合同编关于物业服务合同的规定比较完善，从合同的主体、合同的权利义务内容、合同的责任以及物业服务合同新旧交替中的权利保障等各方面进行了规定。由此，能够更好地发挥物业服务合同对社会生活进行引导的重要作用。

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