成功案例
约定商业门面应认定为特定物而非种类物
作者：刘琬琳 律师 时间：2019年10月08日
【案情】
原荣昌县工人俱乐部片区为实施旧城综合改造，新建棠城国际商住楼工程。被告钿涌公司于2007年12月20日取得该片区房屋拆迁许可证，需要拆迁原告李某在该处的房屋及附属物。双方经协商于2008年1月28日签订了《荣昌县工人俱乐部片区旧城综合改造拆迁补偿安置协议书》，约定被告以实物的形式对原告进行安置，新建安置房非住宅安置楼号分别为11、12、13，建筑面积分别为36.60㎡、38.80㎡、35.20㎡，双方签字盖章予以确认。协议签订后，原告按约将房屋交由被告拆迁开发。在建设过程中，由于原规划设计图不符合消防要求，被告遂将13号门面变更为消防通道，以达到符合消防要求。设计变更后，被告未告知原告，也未向规划部门报告，到工程竣工验收后导致少给原告安置一个门面(13号)。双方协商未果，原告诉至法院，要求被告继续履行协议，交付39.23㎡的安置门面。
【分歧】
第一种观点认为，本案争议商业门面具有一般商业用房共同的属性，通过对物的使用实现物的价值，具有可替代性。因此，可按照种类物属性另行确定合适的门面作为安置对象。
第二种观点认为，对用于安置的门面位置、面积、用途等已作出明确约定，约定的门面在未交付时已具有物权效力，其性质应属特定物，不能当作种类物对待。
【评析】
在补偿安置协议纠纷案件中，经常面临不能按照协议原定履行对象进行安置的情况。此种情形下，物权意义上的安置对象究竟属于种类物还是特定物，对审判结果会造成较大影响。该问题折射出的法律适用争议在于，债权行为能否具有改变物权主体有关类别属性的法律效力。
正确处理该类案件，在于正确认识物权意义上特定物与种类物的区别。民法上的物存在多种分类，其中有关替代物与不可替代物、特定物与不特定物的区分与本案争议问题相关联。前类区分是指，是否可以同品种、同数量相互替代之物;后类区分是指，是否依当事人意思具体指定之物。任何特定物、不可替代物实质上都以种类、可替代的自然属性为基础，是由于人的行为及法律上的原因，将其变更为不可替代或特定。法律上的原因主要包括自然人、法人的民事法律行为对其自然属性的变更，如契约的签订让某个种类物变为不可替代的特定物。从本案争议的物权对象来看，商业门面本属于可替代的种类物，但因当事人双方对补偿安置的商业门面作了细节上的详尽约定，属于通过民事法律行为将种类物变为特定物的情况。综上，民法物权意义上的种类物与特定物区分的关键，就在于其转化的过程是否加入了民事法律行为等法律上的原因。如由于法律原因发生改变，则应将具体对象认定为物权意义上的特定物，无需过多考虑其本身自然属性是否具有种类物的特征。将约定商业门面认定为种类物的观点，就是将其自然属性过度放大，从而掩盖了基于法律原因出现属性变更的后果。
从民法理论一般意义上看，以契约行为为核心的债权行为不能对物权行为起到改变效果，但这种认识并不包含司法实践中的所有情况。当债权行为对具体某物的基本特点作了详尽约定后，实质上是将物权行为的法律意义范围限定在债权行为约定的维度内，凡处在该维度以内的物权行为，本质上已经随附契约约定发生了属性上而非物质实体意义上的改变。这种改变对具体的物没有影响，但在法律意义上足以将其从种类物变更为特定物。本案中，当事人双方的约定实际上划设了有关商业门面的特殊范围，处于该范围内的三个约定商业门面，就不能再视作其属于种类物。以契约为核心的债权行为，已经从法律角度对特定物的物权法律属性作了实质变更。这种变更对物本身而言毫无实体影响，却在法律上将其种类物的自然属性变为民事法律行为意义上的特定属性。确立这种认识，对于实践中妥善审理安置补偿类纠纷具有较强的理论和实践指导意义。
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原荣昌县工人俱乐部片区为实施旧城综合改造，新建棠城国际商住楼工程。被告钿涌公司于2007年12月20日取得该片区房屋拆迁许可证，需要拆迁原告李某在该处的房屋及附属物。双方经协商于2008年1月28日签订了《荣昌县工人俱乐部片区旧城综合改造拆迁补偿安置协议书》，约定被告以实物的形式对原告进行安置，新建安置房非住宅安置楼号分别为11、12、13，建筑面积分别为36.60㎡、38.80㎡、35.20㎡，双方签字盖章予以确认。协议签订后，原告按约将房屋交由被告拆迁开发。在建设过程中，由于原规划设计图不符合消防要求，被告遂将13号门面变更为消防通道，以达到符合消防要求。设计变更后，被告未告知原告，也未向规划部门报告，到工程竣工验收后导致少给原告安置一个门面(13号)。双方协商未果，原告诉至法院，要求被告继续履行协议，交付39.23㎡的安置门面。
【分歧】
第一种观点认为，本案争议商业门面具有一般商业用房共同的属性，通过对物的使用实现物的价值，具有可替代性。因此，可按照种类物属性另行确定合适的门面作为安置对象。
第二种观点认为，对用于安置的门面位置、面积、用途等已作出明确约定，约定的门面在未交付时已具有物权效力，其性质应属特定物，不能当作种类物对待。
【评析】
在补偿安置协议纠纷案件中，经常面临不能按照协议原定履行对象进行安置的情况。此种情形下，物权意义上的安置对象究竟属于种类物还是特定物，对审判结果会造成较大影响。该问题折射出的法律适用争议在于，债权行为能否具有改变物权主体有关类别属性的法律效力。
正确处理该类案件，在于正确认识物权意义上特定物与种类物的区别。民法上的物存在多种分类，其中有关替代物与不可替代物、特定物与不特定物的区分与本案争议问题相关联。前类区分是指，是否可以同品种、同数量相互替代之物;后类区分是指，是否依当事人意思具体指定之物。任何特定物、不可替代物实质上都以种类、可替代的自然属性为基础，是由于人的行为及法律上的原因，将其变更为不可替代或特定。法律上的原因主要包括自然人、法人的民事法律行为对其自然属性的变更，如契约的签订让某个种类物变为不可替代的特定物。从本案争议的物权对象来看，商业门面本属于可替代的种类物，但因当事人双方对补偿安置的商业门面作了细节上的详尽约定，属于通过民事法律行为将种类物变为特定物的情况。综上，民法物权意义上的种类物与特定物区分的关键，就在于其转化的过程是否加入了民事法律行为等法律上的原因。如由于法律原因发生改变，则应将具体对象认定为物权意义上的特定物，无需过多考虑其本身自然属性是否具有种类物的特征。将约定商业门面认定为种类物的观点，就是将其自然属性过度放大，从而掩盖了基于法律原因出现属性变更的后果。
从民法理论一般意义上看，以契约行为为核心的债权行为不能对物权行为起到改变效果，但这种认识并不包含司法实践中的所有情况。当债权行为对具体某物的基本特点作了详尽约定后，实质上是将物权行为的法律意义范围限定在债权行为约定的维度内，凡处在该维度以内的物权行为，本质上已经随附契约约定发生了属性上而非物质实体意义上的改变。这种改变对具体的物没有影响，但在法律意义上足以将其从种类物变更为特定物。本案中，当事人双方的约定实际上划设了有关商业门面的特殊范围，处于该范围内的三个约定商业门面，就不能再视作其属于种类物。以契约为核心的债权行为，已经从法律角度对特定物的物权法律属性作了实质变更。这种变更对物本身而言毫无实体影响，却在法律上将其种类物的自然属性变为民事法律行为意义上的特定属性。确立这种认识，对于实践中妥善审理安置补偿类纠纷具有较强的理论和实践指导意义。
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