律师随笔
诉讼路上有真情
作者：刘琬琳 律师 时间：2017年03月01日
漫漫黑夜，辗转难眠。十几年来辛辛苦苦的血汗钱换来的房子，不能就让丈夫在她完全不知情的情况下转让给别人。看着身边熟睡的儿子，赵然说什么也要把卖出去的房子给要回来，不只是为自己，更为了长大后的儿子。想到这，赵然决定再与丈夫丁虎协商一番，又拨起丈夫那个熟悉的号码，耳边传来的依旧是“您好，您所拨打的电话忙”。自从俩人因房子问题吵过几次后，丈夫的手机就成了这个模式。赵然知道，老公已经将他加入了黑名单，这也就意味着，房子的事，由不得她了。
房屋被卖，无奈走上法庭
房子、房子、房子，想起十几年来跟老公一起为房子努力奋斗、省吃俭用的日子，赵然就一阵心酸。当初为了房子，他们堕掉了腹中的第一个孩子；为了房子，他们加班工作放弃了节假日的休息时间；为了房子，他们付出了宝贵的青春。一切都是房子，没想到如今房子有了两套，当初对房子那么执着的老公却“不见了”。以前一无所有相依为命的俩人，现在日子好过了却聚少离多。赵然知道，有着丰富工作经验的老公为了事业再迈上一个新台阶，决定另起炉灶，所以整天在外为处理各种问题忙碌奔波。尽管老公经验丰富，有一定的人脉关系，但是短缺的资金成了他的最大障碍。难不成卖房是为了筹钱办公司？赵然心头一震，现在虽说《公司法》放开了设立公司的条件，但是一旦运营起来，哪有想象中的那么容易。现在经济不景气，前阵子单位对面那家公司因经营不善倒闭，人去屋空，几名员工隔三差五前来“巡视”，希望能发现老板的行迹，要回拖欠的工资。虽然赵然为老公积极进取感到高兴，但是开公司毕竟有很大风险，万一运行状况不佳，拿房子当筹码换来的钱岂不是要竹篮打水了？
想到这，赵然更加坚定了要回房子的决心，房子在手只会升值不会掉价，不能让老公一时冲动就把自己和儿子以后的栖身之所搭上去。赵然有时间就会看央视的《今日说法》栏目，知道了法律上有个名词叫“诉讼时效”，意思是权利如果不及时行使，最后就会得不到保护。老公联系不上无法沟通，如果自己拖着过了诉讼时效，那么再想要回来就来不及了。况且现在房产证还在自己手里，买房人只是住了进去，还没办理过户登记。于是，赵然咨询了几个打过官司的朋友，在网上查了相关法条，随后一纸诉状告到法院，请求法院确认丁虎在自己不知情的情况下与第三人签订的房屋买卖合同无效。赵然认为，房屋属于夫妻双方婚后共同共有的不动产，处分共有的不动产必须经过共有人同意，丁虎卖房时未经她同意，根据《合同法》的规定属于无权处分，所以主张房屋买卖合同无效。
一直拒接赵然电话的老公在得知她起诉的消息后，打来电话对她一顿痛骂。丁虎了解赵然，只要她认定的事就一定要做到，所以才没跟她商量，自作主张把房子卖了，只是现在他没料到赵然会为了要房子去打官司。从此俩人交流更少了，每次丁虎回家只是看看儿子，很少跟赵然有交流，还把被褥搬到了次卧，俩人开始了分居生活。赵然心想，根据自己查到的法律知识来看，法院应该支持自己的请求，丁虎你不理我没关系，要回房子才是当务之急。
意外受挫，两次对簿公堂
庭审前，法官联系赵然，对她释明现行法律的相关规定，告知她所主张的诉求不合理。但是，赵然坚持自己对法律的理解，不同意变更诉讼请求。庭审过程中，买方主张买卖合同有效，称其不知晓丁虎没有处分权的事实，且双方以合理价格成交，其符合善意取得的相关规定。赵然又不能提供丁虎和买方恶意串通的证据，因此法院根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定，作出驳回赵然诉讼请求的判决。接到判决书，赵然潸然泪下，难道这次自己的坚持要回房子是错的吗？房子真的要归他人所有了吗？想到自己当初为房子所做的付出，赵然不甘心，她不能就这么让房子成为丁虎开公司的“牺牲品”。
丁虎见到妻子败诉，心里轻松了许多，打算跟妻子结束“冷战”状态，也求得妻子的谅解，所以晚上特意为赵然准备了晚餐，打算借机与赵然讨论一下公司的事情，况且他现在的事业十分需要赵然的支持。虽然心有不甘，对丁虎满腹埋怨，但当赵然看到老公试图与自己“和解”时，赵然内心稍许有些宽慰。尽管输了官司、没了房子，但是老公“回家”了。听到老公的长远规划，看到他的满怀信心，赵然不知道自己对房子仍有不甘是不是错了。
老公外出，赵然晚上下班回到家又拿出判决书，重新读了一遍。她不明白，自己明明依照《合同法》和《物权法》的规定去起诉，最后怎么会败诉了。难道法官那天跟她解释的是正确的，如果那天自己变更了诉讼请求，判决结果会是怎样呢？望着身边一天天长大的儿子，为了儿子以后不要重蹈她和老公为房子辛酸劳碌的老路，况且公司以后的运行状况尚不明朗，赵然不能把房子当作公司的赌注，于是她决定换个诉求，上诉期届满之前再试一次。当然，赵然也考虑到老公公司的资金短缺问题，她打算一边要打官司要房子，一边向在银行当主任的表哥寻求帮助，争取在银行贷部分款项，帮老公解燃眉之急。
第二天，赵然先走进一家律师事务所，在咨询过律师之后，她又走向了法院。这次，她按照上次法官所释明的内容与律师的建议，将诉讼请求改为要求买方返还房屋。法庭上，赵然举证证明自己是房子的共同共有人，对于丁虎卖房子的行为并不知情，请求法院判决买方返还房屋。对方则抗辩称其已经交付了购房款，且已经实际入住房屋，对于丁虎没有处分权的情况并不知情，法院应该按照善意取得的规定驳回赵然的诉讼请求。几天后，判决结果出来了，这次法院支持了她，房子终于回来了。满心欢喜的赵然，并没将这个消息告诉丁虎，因为她怕老公不高兴而影响他对公司的经营管理。
三进法庭，败也欣然
几天后，赵然接到出差在外的老公的电话。电话那头，没有责骂、没有怨言，老公只是平静地告知赵然让她代自己去法庭应诉。原来房子的买方在得知第二次判决其返还房屋的结果后，将丁虎告上了法庭，要追究丁虎的违约责任，让他按照房屋买卖合同的约定赔偿违约金。其实，丁虎知道赵然不会轻易放弃俩人曾经一起努力买的房子，所以他在赵然第一次起诉时就不指望动用卖房那笔款项了，而是向银行申请了贷款。不过他不想让赵然知道这些，否则赵然又要为公司运行不好、怎样还利息而担忧了。
放下电话，赵然再一次问自己：前些日子自己对房子那么执着，为了房子不惜与老公结怨，为了房子要第三次走上法庭，为了房子交违约金，为了房子影响老公的公司，这一切值得吗？赵然情不自禁地暗示自己，宁愿掏出违约金，也不能拿房子去冒险。不管怎样，既然事情来了，那么她就要全心应对！法庭之上，作为代替老公出庭的代理人，赵然在听取对方陈述的事实、理由与诉讼请求后，针对案件情况也发表了自己的看法和观点。庭审结束后，法院很快有了结果，支持了原告方的诉讼请求，按照双方在房屋买卖合同中的约定，判决丁虎支付原告15万元违约金。
再一次拿到判决书，赵然心里并没有前两次的大幅波动。经历了三次的庭审，赵然感觉自己明白了很多。正是因为自己前两次对房子苦苦追求、不愿放弃，才会让丁虎和她共同偿还15万元的违约金。跟打官司要回来的房子相比，这15万块钱算得了什么？赵然将判决结果告诉老公，老公没有因为15万的违约赔偿而责备她一意孤行。因为丁虎明白，赵然不单单是为了房子，更是为了长大后的儿子和他们共同的家，他很庆幸有这样的妻子，同时也为自己当初背着赵然卖房筹钱办公司的事而愧疚。他知道，现在要做的就是好好经营自己的公司，不让赔偿这件事影响自己，否则赵然就要自责了。虽然前一阵子开办公司需要钱，成立之初又资金紧张，但是这段时间经过他和员工的不懈努力以及妻子的支持，经营状况已经开始好转了，丁虎有信心渡过资金短缺这一难关。
违约金支付完毕，这件事情总算是彻底了结了。看着老公每天干劲儿十足的为公司东奔西走，接下来的日子，赵然也决定要为公司去做点事了。她找到表哥，跟表哥说明了来意，表哥告诉赵然这种性质的公司申请贷款国家还会给予优惠来鼓励支持的。赵然将这个消息告诉丁虎，于是丁虎告诉了她已经向银行申请了贷款，否则公司也不会支撑到现在，现在公司已经步入正轨，不久就能营利了。丁虎为隐瞒赵然私自卖房的事向赵然道歉，他告诉赵然现在最需要的是妻子对自己的鼓励与支持。一向强势的赵然，听到老公的话，知道自己的一意孤行差点影响了老公的事业与前途。赵然告诉自己，今后一定多多支持老公，通过诚信经营让老公在生意场上站住脚、站稳脚。
法官释法：
近年来，因夫妻一方处分夫妻共有房屋而导致夫妻另一方与房屋买受人之间的纠纷越来越多。
1、关于夫妻一方未经另一方同意出卖共有房屋的行为认定
我国《物权法》第97条规定了按份共有和共同共有情况下对共有物的两种不同处分原则。按份共有采取经2/3以上按份共有人的同意即可；共同共有则需要经全体共同共有人同意。当然，在上述两种情形下，共有人另有约定的除外。《合同法》第51条规定了无权处分的内容，那么无权处分是否也适用于处分共有物呢？依据《婚姻法》的相关规定，夫妻共同财产，如果没有特别约定即为共同共有，夫妻一方未经另一方同意擅自处分的，符合《合同法》第51条的规定，构成无权处分。
2、是否构成善意取得
丁虎与买方签订合同后，买方实际入住了房屋，则房屋完成了事实上的交付。因为房屋尚未完成办理产权变更登记，所以买方尚未取得涉案房屋的所有权。传统民法理论认为善意取得只适用于动产，但是《物权法》第106条的规定表明善意取得也适用于不动产，只需满足以下条件：（1）受让人在受让不动产时是善意的；（2）物品以合理的价格转让；（3）转让的不动产已经依法完成登记。本案中，买方只是入住了房屋，并没有将房屋的产权变更到登记到自己名下，不符合条件（3），所以买方不构成善意取得。
3、夫妻一方处分共有房屋的合同效力认定
根据2012年5月10日最高人民法院颁布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定，无权处分合同有效。
合同效力不受有无处分权的影响，而是取决于当事人的真实意思表示且不存在合同法定无效的条件。只要双方在签订合同时意思表示真实，并且不具有《合同法》第52条规定的无效的几种情形，即使房屋没有办理产权登记，双方签订的合同仍然有效。因此，本案例中不管赵然是否同意丁虎出售房屋，丁虎与买方签订的合同自签订时就生效。
4、买方因返还房屋遭受的损失，如何获得救济
买方的损失可通过向出卖人主张违约责任，或者解除合同，请求损害赔偿等方式来获得赔偿救济。最高人民法院颁布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第2款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。所以买方在返还房屋之后，有权根据双方签订的房屋买卖合同的约定，追究丁虎的违约责任。作为市场交易活动的参与者，我们必须诚实信用地遵守市场交易秩序与原则，并能够巧妙地预测交易过程中可能出现的交易风险。丁虎作为市场交易主体，应当根据诚实信用的原则从事交易活动，并自行承担风险，以达到保证交易安全、平衡交易双方利益的效果。文章转自网络，侵权联系删除。
房屋被卖，无奈走上法庭
房子、房子、房子，想起十几年来跟老公一起为房子努力奋斗、省吃俭用的日子，赵然就一阵心酸。当初为了房子，他们堕掉了腹中的第一个孩子；为了房子，他们加班工作放弃了节假日的休息时间；为了房子，他们付出了宝贵的青春。一切都是房子，没想到如今房子有了两套，当初对房子那么执着的老公却“不见了”。以前一无所有相依为命的俩人，现在日子好过了却聚少离多。赵然知道，有着丰富工作经验的老公为了事业再迈上一个新台阶，决定另起炉灶，所以整天在外为处理各种问题忙碌奔波。尽管老公经验丰富，有一定的人脉关系，但是短缺的资金成了他的最大障碍。难不成卖房是为了筹钱办公司？赵然心头一震，现在虽说《公司法》放开了设立公司的条件，但是一旦运营起来，哪有想象中的那么容易。现在经济不景气，前阵子单位对面那家公司因经营不善倒闭，人去屋空，几名员工隔三差五前来“巡视”，希望能发现老板的行迹，要回拖欠的工资。虽然赵然为老公积极进取感到高兴，但是开公司毕竟有很大风险，万一运行状况不佳，拿房子当筹码换来的钱岂不是要竹篮打水了？
想到这，赵然更加坚定了要回房子的决心，房子在手只会升值不会掉价，不能让老公一时冲动就把自己和儿子以后的栖身之所搭上去。赵然有时间就会看央视的《今日说法》栏目，知道了法律上有个名词叫“诉讼时效”，意思是权利如果不及时行使，最后就会得不到保护。老公联系不上无法沟通，如果自己拖着过了诉讼时效，那么再想要回来就来不及了。况且现在房产证还在自己手里，买房人只是住了进去，还没办理过户登记。于是，赵然咨询了几个打过官司的朋友，在网上查了相关法条，随后一纸诉状告到法院，请求法院确认丁虎在自己不知情的情况下与第三人签订的房屋买卖合同无效。赵然认为，房屋属于夫妻双方婚后共同共有的不动产，处分共有的不动产必须经过共有人同意，丁虎卖房时未经她同意，根据《合同法》的规定属于无权处分，所以主张房屋买卖合同无效。
一直拒接赵然电话的老公在得知她起诉的消息后，打来电话对她一顿痛骂。丁虎了解赵然，只要她认定的事就一定要做到，所以才没跟她商量，自作主张把房子卖了，只是现在他没料到赵然会为了要房子去打官司。从此俩人交流更少了，每次丁虎回家只是看看儿子，很少跟赵然有交流，还把被褥搬到了次卧，俩人开始了分居生活。赵然心想，根据自己查到的法律知识来看，法院应该支持自己的请求，丁虎你不理我没关系，要回房子才是当务之急。
意外受挫，两次对簿公堂
庭审前，法官联系赵然，对她释明现行法律的相关规定，告知她所主张的诉求不合理。但是，赵然坚持自己对法律的理解，不同意变更诉讼请求。庭审过程中，买方主张买卖合同有效，称其不知晓丁虎没有处分权的事实，且双方以合理价格成交，其符合善意取得的相关规定。赵然又不能提供丁虎和买方恶意串通的证据，因此法院根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定，作出驳回赵然诉讼请求的判决。接到判决书，赵然潸然泪下，难道这次自己的坚持要回房子是错的吗？房子真的要归他人所有了吗？想到自己当初为房子所做的付出，赵然不甘心，她不能就这么让房子成为丁虎开公司的“牺牲品”。
丁虎见到妻子败诉，心里轻松了许多，打算跟妻子结束“冷战”状态，也求得妻子的谅解，所以晚上特意为赵然准备了晚餐，打算借机与赵然讨论一下公司的事情，况且他现在的事业十分需要赵然的支持。虽然心有不甘，对丁虎满腹埋怨，但当赵然看到老公试图与自己“和解”时，赵然内心稍许有些宽慰。尽管输了官司、没了房子，但是老公“回家”了。听到老公的长远规划，看到他的满怀信心，赵然不知道自己对房子仍有不甘是不是错了。
老公外出，赵然晚上下班回到家又拿出判决书，重新读了一遍。她不明白，自己明明依照《合同法》和《物权法》的规定去起诉，最后怎么会败诉了。难道法官那天跟她解释的是正确的，如果那天自己变更了诉讼请求，判决结果会是怎样呢？望着身边一天天长大的儿子，为了儿子以后不要重蹈她和老公为房子辛酸劳碌的老路，况且公司以后的运行状况尚不明朗，赵然不能把房子当作公司的赌注，于是她决定换个诉求，上诉期届满之前再试一次。当然，赵然也考虑到老公公司的资金短缺问题，她打算一边要打官司要房子，一边向在银行当主任的表哥寻求帮助，争取在银行贷部分款项，帮老公解燃眉之急。
第二天，赵然先走进一家律师事务所，在咨询过律师之后，她又走向了法院。这次，她按照上次法官所释明的内容与律师的建议，将诉讼请求改为要求买方返还房屋。法庭上，赵然举证证明自己是房子的共同共有人，对于丁虎卖房子的行为并不知情，请求法院判决买方返还房屋。对方则抗辩称其已经交付了购房款，且已经实际入住房屋，对于丁虎没有处分权的情况并不知情，法院应该按照善意取得的规定驳回赵然的诉讼请求。几天后，判决结果出来了，这次法院支持了她，房子终于回来了。满心欢喜的赵然，并没将这个消息告诉丁虎，因为她怕老公不高兴而影响他对公司的经营管理。
三进法庭，败也欣然
几天后，赵然接到出差在外的老公的电话。电话那头，没有责骂、没有怨言，老公只是平静地告知赵然让她代自己去法庭应诉。原来房子的买方在得知第二次判决其返还房屋的结果后，将丁虎告上了法庭，要追究丁虎的违约责任，让他按照房屋买卖合同的约定赔偿违约金。其实，丁虎知道赵然不会轻易放弃俩人曾经一起努力买的房子，所以他在赵然第一次起诉时就不指望动用卖房那笔款项了，而是向银行申请了贷款。不过他不想让赵然知道这些，否则赵然又要为公司运行不好、怎样还利息而担忧了。
放下电话，赵然再一次问自己：前些日子自己对房子那么执着，为了房子不惜与老公结怨，为了房子要第三次走上法庭，为了房子交违约金，为了房子影响老公的公司，这一切值得吗？赵然情不自禁地暗示自己，宁愿掏出违约金，也不能拿房子去冒险。不管怎样，既然事情来了，那么她就要全心应对！法庭之上，作为代替老公出庭的代理人，赵然在听取对方陈述的事实、理由与诉讼请求后，针对案件情况也发表了自己的看法和观点。庭审结束后，法院很快有了结果，支持了原告方的诉讼请求，按照双方在房屋买卖合同中的约定，判决丁虎支付原告15万元违约金。
再一次拿到判决书，赵然心里并没有前两次的大幅波动。经历了三次的庭审，赵然感觉自己明白了很多。正是因为自己前两次对房子苦苦追求、不愿放弃，才会让丁虎和她共同偿还15万元的违约金。跟打官司要回来的房子相比，这15万块钱算得了什么？赵然将判决结果告诉老公，老公没有因为15万的违约赔偿而责备她一意孤行。因为丁虎明白，赵然不单单是为了房子，更是为了长大后的儿子和他们共同的家，他很庆幸有这样的妻子，同时也为自己当初背着赵然卖房筹钱办公司的事而愧疚。他知道，现在要做的就是好好经营自己的公司，不让赔偿这件事影响自己，否则赵然就要自责了。虽然前一阵子开办公司需要钱，成立之初又资金紧张，但是这段时间经过他和员工的不懈努力以及妻子的支持，经营状况已经开始好转了，丁虎有信心渡过资金短缺这一难关。
违约金支付完毕，这件事情总算是彻底了结了。看着老公每天干劲儿十足的为公司东奔西走，接下来的日子，赵然也决定要为公司去做点事了。她找到表哥，跟表哥说明了来意，表哥告诉赵然这种性质的公司申请贷款国家还会给予优惠来鼓励支持的。赵然将这个消息告诉丁虎，于是丁虎告诉了她已经向银行申请了贷款，否则公司也不会支撑到现在，现在公司已经步入正轨，不久就能营利了。丁虎为隐瞒赵然私自卖房的事向赵然道歉，他告诉赵然现在最需要的是妻子对自己的鼓励与支持。一向强势的赵然，听到老公的话，知道自己的一意孤行差点影响了老公的事业与前途。赵然告诉自己，今后一定多多支持老公，通过诚信经营让老公在生意场上站住脚、站稳脚。
法官释法：
近年来，因夫妻一方处分夫妻共有房屋而导致夫妻另一方与房屋买受人之间的纠纷越来越多。
1、关于夫妻一方未经另一方同意出卖共有房屋的行为认定
我国《物权法》第97条规定了按份共有和共同共有情况下对共有物的两种不同处分原则。按份共有采取经2/3以上按份共有人的同意即可；共同共有则需要经全体共同共有人同意。当然，在上述两种情形下，共有人另有约定的除外。《合同法》第51条规定了无权处分的内容，那么无权处分是否也适用于处分共有物呢？依据《婚姻法》的相关规定，夫妻共同财产，如果没有特别约定即为共同共有，夫妻一方未经另一方同意擅自处分的，符合《合同法》第51条的规定，构成无权处分。
2、是否构成善意取得
丁虎与买方签订合同后，买方实际入住了房屋，则房屋完成了事实上的交付。因为房屋尚未完成办理产权变更登记，所以买方尚未取得涉案房屋的所有权。传统民法理论认为善意取得只适用于动产，但是《物权法》第106条的规定表明善意取得也适用于不动产，只需满足以下条件：（1）受让人在受让不动产时是善意的；（2）物品以合理的价格转让；（3）转让的不动产已经依法完成登记。本案中，买方只是入住了房屋，并没有将房屋的产权变更到登记到自己名下，不符合条件（3），所以买方不构成善意取得。
3、夫妻一方处分共有房屋的合同效力认定
根据2012年5月10日最高人民法院颁布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定，无权处分合同有效。
合同效力不受有无处分权的影响，而是取决于当事人的真实意思表示且不存在合同法定无效的条件。只要双方在签订合同时意思表示真实，并且不具有《合同法》第52条规定的无效的几种情形，即使房屋没有办理产权登记，双方签订的合同仍然有效。因此，本案例中不管赵然是否同意丁虎出售房屋，丁虎与买方签订的合同自签订时就生效。
4、买方因返还房屋遭受的损失，如何获得救济
买方的损失可通过向出卖人主张违约责任，或者解除合同，请求损害赔偿等方式来获得赔偿救济。最高人民法院颁布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第2款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。所以买方在返还房屋之后，有权根据双方签订的房屋买卖合同的约定，追究丁虎的违约责任。作为市场交易活动的参与者，我们必须诚实信用地遵守市场交易秩序与原则，并能够巧妙地预测交易过程中可能出现的交易风险。丁虎作为市场交易主体，应当根据诚实信用的原则从事交易活动，并自行承担风险，以达到保证交易安全、平衡交易双方利益的效果。文章转自网络，侵权联系删除。
