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法学论文

房产商未取得许可证 擅自出租能否解约
作者:王亚玲 律师  时间:2018年04月26日
案情简介:房产商未取得许可证,擅自出租能否解约
郑某、A公司、B公司称,知C公司违法出租三层夹层和四层违建房屋,被城管、消防认定为违法后,未采取补救措施,在免租期未满前,既函告《补充协议》无效,又要求申请人帮其补交地价款以解决违建问题,同时,因租赁面积锐减致重新装修等成本加大,双方就此协商中,知C公司即起诉解除合同,其行为构成根本性违约。郑某、A公司、B公司对合同部分无效及造成的损失没有过错,由于承租面积锐减,郑某、A公司、B公司享有不安抗辩权,因此,郑某、A公司、B公司不应承担迟交租金的责任,且有权要求继续履行合同以减少损失,知C公司应赔偿因此给郑某、A公司、B公司造成的装修损失、退还50万元装修补偿金、违建部分的租金、押金,承担消防罚款。
法院判决:双方均有过错
本案知本大厦三层夹层和四层至今无房产证,知C公司未按有关法律规定取得规划、建筑部门的相关许可,其提供的国土和房管部门函件亦表明,该房产合法使用的前提是必须取得相关行政部门的审批许可。知C公司明知该部分面积不得出租仍提供给郑某使用不符合法律规定,其无权收取该部分面积的租金并承担相应过错。郑某轻信知C公司称正在补办房产证的承诺,明知部分房屋无房产证仍承租,亦有过错。因此,知C公司、郑某应对《补充协议》中涉及该部分面积的内容无效和因此导致的损失各负担50%的责任。郑某等人称出租上述房屋的责任应由知C公司一方承担的理由不足,本院不予支持。
律师说法:是否能解除合同
根据《知本大厦裙楼租赁合同》第四条规定,郑某应于每月六日前将经营项目总营业额的9.8%作为扣点提成管理费,支付至知C公司指定账户,如郑某故意隐瞒营业额或拒绝知C公司按约定方式进行财务监管,少交或不按期缴纳,应按合同约定承担违约责任,知C公司并有权单方面解除租赁合同。上述合同内容系双方自愿达成,未违反法律禁止性规定。根据约定,知C公司收取的营业扣点提成管理费按实际试营业或开业日期起计算,2007年12月29日,郑某开办的水都休闲中心试营业,但郑某及其经营的A公司至今未向知C公司报送财务报表、通报经营收入,也未按约定向知C公司支付扣点提成管理费,据此,双方约定的解除合同的条件已经成就,知C公司有权行使解除权。郑某等人要求继续履行合同,并以租赁面积锐减成本加大、以及扣点提成的约定违反地方法规规定,要求予以废除的理由不能成立。
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