成功案例
购房意向书的法律性质及违约责任认定
作者：郭庆梓 律师 时间：2021年01月07日
【案情简介】叶某、毛某夫妻二人委托某公司出售两人所有的位于厦门市集美区的房屋，由某公司的法定代表人石某与意向客户洽谈，并就洽谈的情况及时通过微信与叶某、毛某沟通。2019年2月26日晚上，陈某来到某公司就购买案涉房屋事宜与石某进行洽谈，石某当场与毛某通过微信进行沟通，就房屋的价款、付款方式、过户时间等主要条款达成一致，仅尾款的到款时间需要进一步商谈。石某告知毛某尾款通过贷款方式支付，贷款的时间最少要两个月。之后，石某向毛某发送了1份《购买意向书》的照片。《购买意向书》载明购买人身份信息、房屋坐落、产权证号、总价、付款、委托洽谈期限、签订居间买卖合同的时间。诚意保证金为20000元，签订正式合同时即转为购买该房产的定金。陈某在购买人签名一栏签名，石某在销售代表一栏签名，同时石某在收款人一栏签名并备注“代叶某”。
接着石某微信经过毛某同意收取了定金。毛某接着告诉石某已买好机票，3月2日到厦门，3月3日办理“定金协议”。石某则告诉毛某“房子我已经网签，别的中介问你就说已售，不用理他们了。”毛某回复称“好的”。
2019年3月1日及3月2日，毛某与石某通过微信沟通确定见面时间以及需要携带的材料。3月2日晚上，毛某在与石某微信沟通时谈到案涉房屋有涨价，又称主要还是拿到尾款的时间太久，表示不想出售案涉房屋。之后双方在微信上发生了争论，石某认为《购买意向书》已写了所有主要条款，买卖双方已达成具体协议，具有法律效力，不同意毛某不想出售案涉房子的意见。毛某则认为买卖双方没有签正式协议，收取的只是意向金，条款是可以再谈再调整的。毛某还称：“价格就算涨也不是最大问题”“我是介意拿到尾款时间”。之后，双方多次微信沟通，并于2019年3月3日见面协商，但未能达成一致。当日，毛某明确告诉石某及陈某，不同意出售案涉房屋。之后，毛某向相关部门投诉，案涉房屋的网签被撤销。
2019年3月16日，叶某、毛某将收取的10,000元款项及相应的利息退还给陈某。
【调查与处理】离婚后子女要求增加抚育费的合理请求，不受协议或判决原定数额的限制。增加抚养的前提条件建立在未直接抚养的父或母有给付能力，其次是存在增加抚养费必要的情形，人民法院方可判决依法增加抚养费。
福建省厦门市集美区人民法院一审判处被告陈乙应一次性给付原告陈甲2014年10月16日至2019年7月31日期间拖欠的抚养费53500元；被告陈乙应于本判决生效之日起十日内一次性给付原告陈甲自2019年8月起至本判决生效当月的抚养费（按每月1800元给付），并自本判决生效的次月起每月15日前给付原告陈甲抚养费1800元直至其年满18周岁止；驳回原告陈甲其他的诉讼请求。
【法律分析】福建省厦门市集美区人民法院经审理认为，买卖双方均知悉对方的具体身份情况，陈某在《购买意向书》上签名，毛某知悉、确认《购买意向书》的全部内容并同意石某代签。因此，《购买意向书》系陈某与毛某、叶某的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。
从查明的事实来看，案涉房屋买卖最终未能签订正式买卖合同的原因系叶某、毛某单方违反《购买意向书》约定：首先，根据《购买意向书》的约定及石某告知的内容，毛某应该知道以按揭贷款形式支付的尾款1,650,000元至少在2019年5月15日起的两个月即2019年7月才会到款。在此情况下，毛某对《购买意向书》予以同意，应视为其接受了前述付款期限。但是，毛某在2019年3月2日提出要在2019年4月底拿到全款，并以此为由不签订正式的房屋买卖合同，明显有违诚信。
其次，毛某在微信中有提到其了解到案涉房屋已涨价，由此可以看出，房屋涨价应是其不愿意继续交易的原因之一。
再次，作为居间方的某公司全程参与案涉房屋的交易磋商过程，其关于案涉房屋买卖最终未签订正式房屋买卖合同系叶某、毛某因房屋涨价而反悔的陈述比较可信，且与微信聊天记录也能形成一定的相互印证。
综上所述，叶某、毛某违反《购买意向书》的约定，未与陈某签订正式的房屋买卖合同，应承担违约责任，赔偿由此给陈某造成的损失。案涉房屋交易不成给陈某造成的损失主要是机会损失，即合理的房屋差价损失。经评估，陈某就案涉房屋的合理差价损失为108,000元。叶某、毛某还提交1份陈某与案外人李萍于2019年3月8日签订的《房屋买卖居间协议书》，拟证明陈某不存在机会损失。但是，陈某是否购买其他房屋与陈某不能购买本案所涉房屋产生的机会损失没有必然关系，综上，陈某主张叶某、毛某赔偿损失200,000元的诉讼请求，其中108,000元部分有事实及法律依据，法院予以支持，其余部分法院不予支持。
【典型意义】承办本案的法官评析，在商品房交易过程中，买卖双方经磋商后，经常会使用购房意向书（或是购买意向书）来确定购房者的购买意向。关于购房意向书的法律性质，实践中认识不一。有观点认为购房意向书仅是框架性协议，不具有法律效力；有观点认为购房意向书系预约合同；还有观点认为购买意向书如果具备商品房买卖的主要条款，应认定为商品房买卖的本约。关于购买意向书的法律性质，不能一概而论，应结合购买意向书的具体内容加以分析。对违反购买意向书约定的行为，也只有在结合具体案情厘清购买意向书的法律效力情况下，才能准确认定行为人的法律责任。
文章来源于网络，如有侵权立即删除。
