律师随笔
签约后房价大幅上涨，能否主张显失公平
作者：郭庆梓 律师 时间：2018年04月12日
案情简介：签约后房价大幅上涨，能否主张显失公平
2006年5月28日，安某与邵某签订了一份《房屋租售合同》。《房屋租售合同》签订后，邵某将房屋交付给安某使用。安某按其经营需要进行了装饰、装修。另至安某诉讼前，安某按约向邵某交付了房屋租金。2010年7月1日，双方约定的租赁期间届满，安某要求邵某履行房屋买卖合同，后于当月7日诉至法院。2010年7月7日，安某称，其与邵某签订了房屋租售合同，其已按月支付了全部义务，邵某拒绝履行合同义务。请求判令邵某继续履行合同，办理房屋过户手续，并支付全部诉讼费用。
法院判决：应当继续履行合同
邵某称安某违约在先、其行使先履行抗辩权的主张，因其未提供相应证据证明，对该辩解主张不予采信。邵某向安某送达解除通知时间系诉讼过程中，且安某主张继续履行合同，故该解除通知不产生解除合同的效力，对于邵某《房屋租售合同》已解除的主张不予支持。双方当事人签订《房屋租售合同》以后房价上涨，不属于情势变更。在签订该合同时，双方未有违反公平、等价有偿原则的情形，故对邵某提出属情势变更及继续履行显失公平的抗辩主张不予支持。现双方均主张自己履行了合同，在未确定安某违约的情况下，双方应继续履行合同。
律师说法：如何认定本案的违约责任
当事人应当按照合同约定全面履行自己义务，变更合同约定须经当事人协商一致，或是具备法定事由时由一方当事人请求人民法院变更。本案租售合同包含有租赁和买卖两重法律关系，其中买卖关系约定于合同签订四年后履行，期间房屋市场价格出现较大幅度上涨，约定到期，市场价格高出约定价格近三倍，属于合同订立后出现的重大变化。对此，双方当事人并未能通过协商予以变更，而依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条，主张客观情况发生重大变化请求变更合同的条件为，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。而本案中房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见，但仍属于正常的商业风险，故以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据，不应予以支持。合同对违约责任的约定并非赋予邵某任意解约权，而依据安某对履行合同所持态度、所做准备及履行合同后其所能获得利益等情况，应确认安某未违约，合同应继续履行。
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2006年5月28日，安某与邵某签订了一份《房屋租售合同》。《房屋租售合同》签订后，邵某将房屋交付给安某使用。安某按其经营需要进行了装饰、装修。另至安某诉讼前，安某按约向邵某交付了房屋租金。2010年7月1日，双方约定的租赁期间届满，安某要求邵某履行房屋买卖合同，后于当月7日诉至法院。2010年7月7日，安某称，其与邵某签订了房屋租售合同，其已按月支付了全部义务，邵某拒绝履行合同义务。请求判令邵某继续履行合同，办理房屋过户手续，并支付全部诉讼费用。
法院判决：应当继续履行合同
邵某称安某违约在先、其行使先履行抗辩权的主张，因其未提供相应证据证明，对该辩解主张不予采信。邵某向安某送达解除通知时间系诉讼过程中，且安某主张继续履行合同，故该解除通知不产生解除合同的效力，对于邵某《房屋租售合同》已解除的主张不予支持。双方当事人签订《房屋租售合同》以后房价上涨，不属于情势变更。在签订该合同时，双方未有违反公平、等价有偿原则的情形，故对邵某提出属情势变更及继续履行显失公平的抗辩主张不予支持。现双方均主张自己履行了合同，在未确定安某违约的情况下，双方应继续履行合同。
律师说法：如何认定本案的违约责任
当事人应当按照合同约定全面履行自己义务，变更合同约定须经当事人协商一致，或是具备法定事由时由一方当事人请求人民法院变更。本案租售合同包含有租赁和买卖两重法律关系，其中买卖关系约定于合同签订四年后履行，期间房屋市场价格出现较大幅度上涨，约定到期，市场价格高出约定价格近三倍，属于合同订立后出现的重大变化。对此，双方当事人并未能通过协商予以变更，而依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条，主张客观情况发生重大变化请求变更合同的条件为，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。而本案中房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见，但仍属于正常的商业风险，故以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据，不应予以支持。合同对违约责任的约定并非赋予邵某任意解约权，而依据安某对履行合同所持态度、所做准备及履行合同后其所能获得利益等情况，应确认安某未违约，合同应继续履行。
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