律师随笔
物业公司以停水、断电等方式催缴物业费，是否合法？
作者：程智华 律师 时间：2018年10月12日
1.王某诉物业公司物业服务合同纠纷案
裁判要旨：物业公司无权对违约业主进行罚款，因为罚款是行政处罚的种类之一，行政处罚只能由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施，物业企业作为经营主体，不是行政主体，不具有行政处罚权。物业公司无权采取停水停电等措施制裁违约业主，因为水电的提供者是自来水公司和供电局，供水供电合同的当事人是业主和自来水公司和供电局，且自来水公司和供电局经法定程序才有权终止供应水电，物业企业任何情况下都无权对业主断水断电。
2.姚某诉某物业管理有限公司违约合同纠纷案
裁判要旨：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。
3.关某诉物业公司物业服务合同纠纷案
裁判要旨：物业服务企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。业主因物业公司管理服务差而拒交物业费，物业公司以此为由拒绝代收水电费，致使业主家中停水停电的，物业公司具有过错，应赔偿业主的损失。
司法观点
1.物业公司能否因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务？
基于小区公共利益保护的考虑，物业公司亦不得因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务。物业服务合同与供水供电合同是两个独立的合同，涉及不同的合同当事人，小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和电力供应公司。
根据权利义务相一致的原则，用水用电人有义务交纳水费和电费，供水、供电公司有义务按照约定供水、供电。也就是说，用水用电人有要求供水、供电的权利，而供水、供电公司相应的享有收取水费电费的权利。根据双务合同履行中抗辩权行使的原则，如果用水用电人不履行交纳水费电费的义务，则供水供电公司可以拒绝履行供水供电的义务，即供水供电公司此时有停水停电的权利。可见，享有停水停电权利的权利人是供水公司和电力供应公司而非物业管理企业。
在物业服务合同中，双方当事人约定在业主不交纳物业服务费用的情况下，赋予物业管理企业停水停电的权利是不合理的，因为这一约定侵犯了供水供电人的权利。在合同法上，这属于涉他合同条款，这种条款必须经过第三人即供水供电人的同意，否则是无效的。并且，由于供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务，即使供水供电公司授权物业管理企业代替其收取水费电费并可以停水停电作为收取费用的手段，物业管理企业也不能以停水停电催缴物业服务费用，因为供水供电不是物业管理企业提供的服务，其从供水供电公司得到授权的范围是有限制的。
2.物业公司、供水（电）企业与业主间的法律关系
小区业主，即建筑物区分所有权人对其共用部分往往采取委托管理的方式进行管理。所谓委托管理，是指区分所有权人将管理业务概括地委托管理公司或第三人加以管理，此时区分所有权人与管理人之间属于一种委任关系，并且相互间通常有一委任契约存在。本案中物业公司与业主之间即存在委托合同关系，物业公司依据物业服务合同对小区进行物业服务并承担一定的管理职能，业主则应缴付相应的物业管理费用并遵守管理规约的约定。
日常生活中，供水供电企业与业主（用水人、用电人）之间存在供水、供电合同关系。我国《合同法》第一百七十六条规定，供用电合同是供电人向用电人供电，用电人支付电费的合同。在供水、供电合同中，用水用电人有要求供水供电的权利，而供水供电公司相应地享有收取水费电费的权利，如果用水用电人不履行交纳水费电费的义务，则供水供电公司可以拒绝履行供水供电的义务，即供水供电公司此时有停水停电的权利。《合同法》第一百七十六条规定，用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。
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