成功案例
何礼、郑健健房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
作者：庞石磊 律师 时间：2019年11月17日
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）川01民终12820号上诉人（原审被告、反诉原告）：何礼，男，汉族，1987年5月5日出生，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人：彭伟晟，北京盈科（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：单毅，北京盈科（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑健健，男，汉族，1990年4月10日出生，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：庞石磊，四川厚海律师事务所律师。原审被告：周忠林，女，汉族，1987年8月30日出生，住成都市龙泉驿区。原审第三人：中国银行股份有限公司成都武侯支行。住所地成都市武侯区一环路南三段**。负责人：周国华，任行长。委托诉讼代理人：吴婷婷，四川明之鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕丹，四川明之鉴律师事务所律师。上诉人何礼因与被上诉人郑健健房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2018）川0112民初1959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何礼上诉请求：1.请求依法撤销（2018）川0112民初1959号民事判决第一、三项，依法改判支持何礼的全部诉讼请求。2.请求判令郑健健承担一、二审全部诉讼费及财产保全费。事实和理由：1.原审判决认定事实和适用法律错误。何礼与郑健健在2018年1月21日的通话录音中反复提及由何礼支付郑健健19万元即解除合同，同时郑健健还抱怨由于何礼未能及时支付其19万余元，导致其在南门租的房屋空置，也因其预计2017年12月解除合同即搬离房屋而未缴纳案涉房屋水、点、物管等费用而被停水停电进行抱怨。由此对话可以看出，双方至始至终未就解除合同进行谈论，而是就如何支付19万元而达到解除合同的效果进行协商，可以推断出双方已就解除合同事宜达成一致。何礼最后要求郑健健配合新买家看房，以便尽快筹足19万元，郑健健进行配合的相关事宜，也得到了何礼在一审中提交的相关证据的证明。一审庭审中郑健健在回答为何要与上诉人达成一致解除合同并配合看房的问题时，郑健健回答：是假意与何礼达成一致并配合看房，不是其真实意思表示。这证明郑健健明确认可向何礼作出同意附条件地解除《房屋买卖合同》的意思表示，并配合看房。郑健健作为完全民事行为能力人，在已经向何礼明确作出意思表示又当庭否认其意思表示的真实性违背了诚实信用原则，不能仅以其否认的行为便认定未达成解除合同的合意，同时郑健健也应该对其不诚信的行为承担相应法律责任。2.双方于2016年1月10日签订的《房屋买卖合同》，因郑健健的不正当行为而解除，致使合同终止。双方通过口头的方式订立了《解除协议》，协议附加了解除条件，即何礼支付郑健健19万元时原《房屋买卖合同》即行失效。协议达成后何礼向多家房屋中介机构登记出售房屋，郑健健也履行配合中介机构上门看房等义务。2018年4月，郑健健虚构何礼不配合过户，并隐瞒其与何礼达成口头协议的相关事实向人民法院提起了诉讼，提出要求何礼继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求。即使何礼未及时支付其19万元，郑健健也完全可以通过先催告，再解除《解除协议》等合法方式保护自己的权益，而非违背诚实信用原则，隐瞒事实，为自己的利益采用不正当地阻止双方约定的解除条件成就的行为。郑健健答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。何礼与郑健健并未解除案涉《房屋买卖合同》。双方虽通过电话达成了解除合同的口头协议，但并未就解除合同达成合意，何礼不具备法定解除权。且案涉房屋可以过户，案涉合同安全具备继续履行的条件，双方签订合同的目的可以实现。从通话开头何礼问“你算过没有，算过没有一共多少钱。”郑健健反问“一共多少钱啊”，可以表明，双方在此之前没有就合同解除及解除内容进行过协商，在连是否解除、何礼应履行支付款项主要义务的具体金额都不清楚、没有确定的情况下，就先把合同解除，与常理不符，也违背郑健健的初衷。从通话中间内容看，何礼多次提出由于资金短缺，19万元分期支付给郑健健，郑健健也明确表示自己个人不能决定此事，涉及内容必须与父母妻子商量，同时明确拒绝了何礼分期付款的要求。从通话结尾看，郑健健表示钱到手，合同解除。何礼未明确表明同意一次性支付19万元，也没有确定款项支付时间，而是重新提出意见，要求先把房子挂出去，等其他人购买，支付一部分购房款后再将该款项支付给郑健健及其前妻周忠林。郑健健答复说等给老婆说一下再回话，并没有同意何礼的意见。综上可以看出，双方虽对是否解除合同进行过协商，但并未就解除合同达成一致意见，双方签订的案涉合同并没有解除。后由于何礼不配合过户，郑健健依法向一审法院提起诉讼，也表明其不同意解除合同，要求何礼继续履行案涉合同。郑健健向一审法院提出诉讼请求：1.判令何礼继续履行《房屋买卖合同》，协助郑健健办理位于龙泉驿区龙泉街道北泉路909号首创·北泉路1号项目13栋1单元32层3205号房屋的转移登记手续；2.由何礼承担诉讼费、律师费、保全费等费用。何礼向一审法院提出反诉请求：1.请求确认双方签订的《房屋买卖合同》已于2018年4月4日解除；2.请求郑健健将位于龙泉驿区龙泉街道北泉路909号“首创·北泉路1号项目”13栋1单元32楼3205号房屋返还何礼；3.由郑健健承担诉讼费用。一审法院查明的事实：2016年1月10日，何礼与郑健健签订了《房屋买卖合同》约定，何礼将位于龙泉驿区龙泉街道北泉路909号首创·北泉路1号项目13栋1单元32层3205号房屋出售给郑健健（业务件号：权1771260），总价款为650000元，郑健健以按揭方式购买卖。合同第4条付款方式约定，在乙方（何礼）银行结按的当日内，甲方（郑健健）将首付款330000元支付给乙方（此款只能用于乙方银行结按所用，以银行结清单据为凭证）；第8条约定若该房屋为按揭，则乙方负责在2016年3月11日之前到银行办理结按（即提前还贷）手续、承担相关费用并负责取回注销抵押登记后的房产证（取回时间以银行通知为准），双方约定2016年2月1日交接房屋。合同签订当天，郑健健支付了定金30000元。2016年1月25日何礼向中行武侯支行申请提前还贷，银行批准2016年4月12日办理还款事宜，但何礼未按银行指定的时间偿还，案涉房屋的贷款至今未全部结清。2016年2月1日，何礼将案涉房屋交付给郑健健，郑健健于2016年2月2日向何礼支付了首付款30000元。2018年1月21日，何礼与郑健进行电话沟通，谈话的的意思是何礼支付190000元（含郑健健已付60000元）给郑健健，双方解除合同，签订终止合同协议。一审同时查明：何礼与周忠林原系夫妻关系，双方于2014年12月8日协议离婚，约定案涉房屋归何礼所有，由何礼补偿周忠林30万元。房屋现登记为何礼、周忠林共有。一审另查明，中行武侯支行陈述，愿意接受当事人提前偿还贷款。一审法院认为，郑健健、何礼双方签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应按合同的约定履行义务。关于合同是否解除的问题。一审法院认为，根据何礼的抗辩及反诉意见，由于郑健健未支付首付款以及客观原因在不能继续履行合同的情况下，双方口头达成了解除合同的协议，何礼具备法律规定的解除合同的权利，且双方亦就解除合同达成了合意。何礼解除合同的依据系《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款“有下列情形之一的当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”，但结合本案分析，何礼并未提供证据证实存在足以阻止实现合同目的的不可抗力，因此何礼并不具备法定解除合同的权利。对于双方于2018年1月21日在电话中谈及解除合同的问题，郑健健对于通话的情况陈述前后矛盾，一审法院认定双方进行了真实的通话，但并不能因此而认定双方达成了解除合同的合意，理由如下：从双方2018年1月21日的通话情况看，双方系对是否解除合同进行协商而不是就解除合同以后的事宜进行协商，在通话录音中何礼提出分期支付190000元并解除合同，但并未取得郑健健的同意；同时郑健健提出钱拿到手马上解除合同并签订中止合同的协议，但何礼也未明确表示同意；一审法院无法从双方的行为中推断出双方有解除合同的合意。因此对于何礼称双方已就解除合同达成合意的意见，一审法院不予采纳。关于合同继续履行的问题。一审法院认为，从目前的情况看，因房屋存在抵押，无法办理权属转移登记。但庭审中，郑健健明确表示，愿意代为清偿支付剩余的按揭款，中行武侯支行亦对当事人提前支付按揭款无异议。如果郑健健代为偿还银行贷款，涤除抵押权，则可以办理房屋权属转移登记。对于何礼的办理转移登记条件不成就的意见，一审法院不予采纳。关于何礼提出的要求返还房屋的请求，因合同并未解除，对于何礼该请求，一审法院不予支持。对于郑健健要求支付律师费的请求，因双方约定由违约方向对方承担的费用，双方在履行合同过程中并不存在违约行为，双方产生争议的主要原因是合同约定不明，尤其是对先支付首付款还是先偿还按揭款的约定相互矛盾，对于郑健健的该请求一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、何礼、周忠林于郑健健行使涤除权，代为向中国银行股份有限公司成都武侯支行偿还按揭贷款（具体数额以银行核定为准），消灭位于龙泉驿区龙泉街道北泉路909号首创·北泉路1号项目13栋1单元32层3205号房屋的抵押权后五日内，协助郑健健办理该房的权属转移登记手续；郑健健同时将剩余房款（扣除代偿银行贷款）支付给何礼；二、驳回郑健健的其余诉讼请求；二、驳回何礼的全部诉讼请求。本诉案件受理费10300元，减半收取计5150元，财产保全费3770元，由郑健健负担；反诉案件受理费50元，由何礼负担。二审中，郑健健提交了其中国建设银行股份有限公司成都艺锦湾支行银行账户摘要信息，主要内容为郑健健卡号为62×××79的账户余额为253364.81元。拟证明：郑健健可以履行一审法院判决第一项关于偿还何礼银行按揭贷款的能力。何礼质证认为：对证据的真实性与合法性无异议，但对其关联性有异议，此证据与本案的争议焦点没有关系。本院审查认为，本案的争议焦点为案涉合同是否已经解除，郑健健提供上述证据拟证明自己具有代为偿还何礼剩余贷款的能力，与该争议焦点无关联性，本院不予采信。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，郑健健与何礼签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据双方二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点为双方在合同履行过程中是否达成了解除合同的口头协议。对此，何礼上诉提出其电话中告知自行承担19万元违约金来解除合同，郑健健同意并要求一次性支付，双方达成了解除合同的协议，故案涉合同已经解除。本院认为，第一，根据何礼一审提交的录音及文字整理资料，郑健健在2018年1月21日的通话中确实曾同意一次性19万元收取违约金后解除合同，但在何礼继续商量郑健健配合中介带人看房及如何支付违约金等事项时，郑健健明确表示等自己和老婆商量后再回话，而此后没有再次表明同意解除合同的意思表示，表明其最终未表示同意解除合同，故本案不应认为双方在该日通话中达成了解除合同的口头协议。第二，郑健健一审中确实曾表示因担心房屋被出售他人，当时有违真实意思作出的意思表示，反映此时其认为当时曾同意解除合同。但判断当事人原来所作意思表示的性质和后果，应以其通话当时的实际内容进行判断，在郑健健上述通话内容明确显示最终要听取老婆意见后再定的情况下，本案不应认定其当时最终同意了解除合同。加之，何礼未应先行支付办理合同解除的19万元，故一审判决认定双方未达成解除合同的协议，并在中行武侯支行同意郑健健代为偿还剩余贷款的情况下判令双方继续履行合同正确，本院予以维持。综上所述，上诉人何礼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10350元，由上诉人何礼负担。本判决为终审判决。审判长 曾光勇审判员 张卫敏审判员 曹 洁二〇一九年四月十二日书记员 方丽雯
