成都市新都区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0114民初6275号 
      原告：四川藏鑫置业有限公司，住所地成都市新都区大丰街道办皇花街**。法定代表人：李博，董事长。委托诉讼代理人：庞石磊，四川厚海律师事务所律师。被告：黄建，男，1978年11月2日出生，汉族，住成都市新都区。
      原告四川藏鑫置业有限公司（以下简称藏鑫公司）与被告黄建商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月15日受理后，依法由代理审判员霍萍适用简易程序，于2016年12月19日公开开庭进行审理。原告藏鑫公司的委托诉讼代理人庞石磊、被告黄建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告藏鑫公司诉称，黄建于2014年5月28日通过按揭方式购买藏鑫公司开发的凤凰山1号房屋，该房屋总价439002元，首付款134002元，剩余购房款305000元由黄建在中国农业银行股份有限公司成都光华支行办理按揭贷款。由于黄建原因，未能通过银行审批办理按揭，藏鑫公司无法收回按揭款项，导致购房合同不能继续履行，给藏鑫公司造成了相应损失。请求判令解除藏鑫公司与黄建就“凤凰山1号”5-2-15-2商品房签订的《商品房买卖合同》及补充协议，黄建承担43900.2元违约金。黄建答辩称，同意解除合同，但银行没有放款的责任在藏鑫公司，黄建已足额支付首付款，是藏鑫公司没有积极与银行沟通，与黄建无关。藏鑫公司的购房合同系格式合同，诸多条款为“霸王条款”，违约金的金额过高，加重买方责任，且没有以显著方式提请买方注意，应属违约、违法、无效条款。经审理查明，2014年1月6日，藏鑫公司与黄建签订了《商品房买卖合同》，约定由黄建购买藏鑫公司开发的位于成都市新都区大丰街道太平村四社藏鑫·凤凰山1号房屋，房屋总价款439002元。商品房买卖合同第五条约定：“买受人采取下列第3种方式付款。……3.贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款30.07%，其余价款可以向中国农业银行股份有限公司成都光华支行或住房公积金管理机构借款支付。”签订商品房买卖合同的同时，双方还签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第二条对买卖合同第五条的补充约定载明：“一、买受人采用下列第2种方式向出卖人支付购房款……2.按揭付款签订本补充协议时，买受人支付按揭购买该商品房的首付款人民币壹拾叁万贰仟零佰零拾贰元整（其中含转为购房款的认购定金贰万元），余款叁拾零万柒仟零佰零拾零元整，由买受人向中国农业银行股份有限公司成都光华支行（以下称贷款银行）申请20年个人住房抵押贷款。……二、按揭贷款的办理……买受人选择、办理个人房屋抵押借款。买受人须自己向该银行申请办理个人房屋抵押借款，出卖人给予买受人指导、通知、转交抵押贷款相关资料等的协助。买受人须于本补充协议签订之日起十日内，到出卖人或贷款银行通知的地点办理个人房屋抵押借款手续。……三、按揭贷款逾期的责任……3.……买受人确认在签订《买卖合同》及本补充协议时，通过出卖人的讲解已充分了解到办理按揭贷款所需资料、程序及相关费用，并确认自己的实际情况完全符合办理按揭贷款的条件，保证向出卖人或贷款银行提供真实、合法的贷款资料，接受贷款银行的资格审查。若因买受人不符合按揭贷款的条件或其他原因，导致在本补充协议签订之日起三十日内出卖人仍未获得贷款银行的按揭贷款，出卖人有权解除《买卖合同》及本补充协议，买受人承担约定房屋总价款10%的违约金。出卖人在扣除买受人承担的违约金后，将买受人已付购房首付款的剩余部分无息返还给买受人。……”商品房买卖合同及补充协议签订后，黄建按约支付了购房款首付款134002元，但由于黄建的征信问题，未能办理个人住房抵押贷款。另查明，藏鑫公司已为黄建就凤凰山1号5幢2单元15层02号房屋办理了签约备案。以上事实有商品房买卖合同及补充协议、商品房买卖合同摘要及到庭当事人的陈述在卷佐证。本院认为，黄建与藏鑫公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。庭审中，黄建同意解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，本院对藏鑫公司要求解除黄建与藏鑫公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议的请求予以支持。商品房担保贷款合同是购房者与银行关于购买商品房达成的借款协议，根据合同的相对性以及交易习惯，办理商品房贷款合同的主体应是黄建，藏鑫公司仅负有协助义务。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，藏鑫公司提供的《商品房买卖合同》补充协议第三条第三款系格式条款，但格式条款并不必然无效。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”黄建与藏鑫公司签订《商品房买卖合同》时，对其主要条款有审查的权利和义务，也有选择是否签订该份合同的自由，不存在加重违约方责任的情形。因此，黄建关于格式条款无效的抗辩理由不能成立。按揭贷款合同未能签订，系黄建自己的征信问题，导致商品房买卖合同不能继续履行，商品房在长时间内未能正常交易，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，黄建应按合同约定承担违约责任。黄建购买的该房屋的总价款为439002元，应向藏鑫公司支付违约金的数额为43900.2元（439002元×10%），故藏鑫公司要求黄建向其支付43900.2元违约金的诉讼请求符合双方的合同约定和法律的规定，本院予以支持，此款从应退还黄建的房款中扣除。 
      据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：1.解除原告四川藏鑫置业有限公司与被告黄建于2014年1月6日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.被告黄建向原告四川藏鑫置业有限公司支付违约金43900.2元，此款在原告四川藏鑫置业有限公司应退还给被告黄建的购房款中扣除。案件受理费549元，由被告黄建负担（此款原告四川藏鑫置业有限公司已预交，此款在原告四川藏鑫置业有限公司应退还给被告黄建的购房款中扣除）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 
      代理审判员　　霍萍二〇一七年二月二十七日书　记　员　　王倩