最高法：执行异议人可以在《执行异议和复议若干规定》第28条和29条中选择适用对自己最

一、阅读导引：
提起执行异议的主要法律依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释【2015】10号（（以下称《执行异议和复议若干规定》）。因购房户所购买的房产被开发商私自抵押给银行而引发的执行异议纠纷中，购房户提起执行异议的主要法律依据是《执行异议和复议若干规定》第28条、29条的规定。
如果购房者购买的是开发商名下的房产，在不符合第29条规定的情况下（如购房者名下不止一套用于居住的房屋、或者购买的是商铺），购房人可以依据第28条规定来排除执行。
二、法律条文：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释【2015】10号（以下称“执行异议和复议若干规定”，该规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
三、最高法判例：

中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
(2016)最高法民申254号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：王岩岩，女，1973年10月18日出生，汉族，中信信托有限责任公司职员，住北京市西城区。
委托代理人：张宇浓，北京市中伦律师事务所律师。
委托代理人：周斌，北京中伦（成都）律师事务所律师。
被申请人（一审被告，二审上诉人）：徐意君，女，1958年3月6日出生，台湾人，无业，住台湾省桃园市。
委托代理人：钟静，北京市杜衡律师事务所律师。
被申请人（一审被告，二审被上诉人）：北京市金陛房地产发展有限责任公司，住所地北京市朝阳区南沙滩66号院1号楼1-2-（2）B区b331号。
法定代表人：张振军，该公司董事长。
再审申请人王岩岩因与被申请人徐意君、北京市金陛房地产发展有限责任公司（以下简称金陛公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市高级人民法院（2015）高民终字第3762号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
王岩岩申请再审称：（一）二审判决认定事实错误。1.关于王岩岩是否已经支付了全部购房价款。（1）王岩岩提交了购买涉案房产的盖有金陛公司财务专用章的购房款收据，金陛公司对此表示认可，该收据与双方签订的《商品房买卖合同》相互印证，足以证明王岩岩已经支付了全部价款。王岩岩提供了亲属当时从银行提取现金的凭证，借款和支付房屋价款均为现金方式，当然没有转账纪录，二审判决不应以没有转账纪录为由认定现有证据难以确定，王岩岩没有实际支付房屋价款。本案中，除亲属以借款形式提供部分购房款外，王岩岩其他资金来源均是从其丈夫开设的公司宝德投资管理咨询（杭州）有限公司以及金威置业（杭州）有限公司中提取的相关现金予以支付。王岩岩新提交刘某（身份证号：略）证人证言，证明证人刘某于2007年与王岩岩一同购买房屋，且同样通过现金方式支付了购房款。金陛公司在2007年已处于资不抵债的情况，公司账户多处于司法查封状态，为保障自身利益通过现金形式收取全部购房款符合情理。（2）二审判决举证责任分配错误。王岩岩已经尽到举证责任，足以证明其以现金方式交付了全部购房价款。徐意君主张王岩岩与金陛公司恶意串通付款不真实，应承担举证责任。（3）一审判决查明，涉案房屋所在的北京市朝阳区三源里北小街16号楼曾于2007年8月21日经过司法拍卖整体过户至案外人北京新锐房地产开发有限公司（以下简称新锐公司）名下，而新锐公司曾向执行法院承认，包括涉案房屋在内的六套房屋不属其所有，16号楼整体拍卖时不包括“执行主体不同的”六套房屋。证明包括涉案房屋在内的六套房屋并非开发商金陛公司所有，而是属于实际买受人，当初执行法院亦应对此予以查明。二审判决忽略在新锐公司司法拍卖整体过户时，法院就已明确排除涉案房屋不属于金陛公司所有这一事实情况，支持徐意君的不当诉讼请求，违反了司法裁判前后的一致性。（4）上述六套房屋中1单元号、2单元号、3单元号房屋，亦因徐意君的前述强制执行程序曾被法院查封。后买受人王某、马某某、陈某分别提起执行异议，在与本案基本事实相同的情况下，法院裁定中止对上述三套房屋的执行。徐意君提起许可执行之诉，经两审判决驳回徐意君的诉讼请求。上述三起案件中金陛公司均未向买受人出具发票，买受人均称以现金方式支付全部购房款并出具支付购房款的收据，法院最终均认定买受人已经支付了全部价款。生效判决认定两项基本事实：一是买受人均为现金方式支付并无转账记录；二是金陛公司仅开具收据而未开具发票，但生效判决认定该等收据足以证明买受人的付款事实。2.关于王岩岩权利主张是否有悖常理，是否属于实际权利人的问题。（1）涉案房屋在2012年被查封当时，金陛公司为了其自身利益，没有表示存在房屋实际权利人为买受人王岩岩这一事实，完全合乎情理，且在前述案外人王某、马某某、陈某执行异议案中，金陛公司也同样未表示被查封房屋存在作为实际权利人的买受人。（2）涉案房屋使用人刘世玮出庭作证，称其并不知晓涉案房屋当时被查封，仅是有自称法院法官电话告知要调查取证，约好时间后法官却没有出现，客观上刘世玮因此没有及时告知王岩岩涉案房屋被查封合乎情理。（3）王岩岩2012年至2013年赴台湾生子，2013年底回北京得知涉案房屋被查封后依法提出异议，合乎情理。（4）即使王岩岩怠于主张权利，只要未超过诉讼时效，也不影响行使权利。（5）王岩岩提供了缴纳供暖费、物业费以及收取涉案房屋租金的相关证据，证明对涉案房屋享有实际权利。供暖费、物业费以及房租支付记录因其时间的连续性客观上很难在诉讼阶段进行伪造，是王岩岩对于涉案房屋存在连续实际控制的最好证明。二审判决对事实的查明和举证责任的分配都存在明显错误，导致本案的基本事实认定错误。
（二）二审判决适用法律错误。1.王岩岩仅需符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条或第二十九条中任一条款的规定，法院即应支持其执行异议。二审判决错误适用了第二十九条进行裁判，而没有适用第二十八条，存在法律适用错误。2.《异议复议规定》第二十九条适用于不符合第二十八条规定，但作为唯一住房又支付了半数以上房款的买受人，依法能够排除执行的情形，充分保护弱势的买受人排除执行的权利。王岩岩完全适用该规定第二十八条，不需要适用该规定的第二十九条，二审判决适用法律错误。
法庭询问后，王岩岩补充提交意见为：（一）二审判决举证责任分配错误，王岩岩所提交的证据属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的新证据，应当采信。（二）王岩岩一、二审期间对于涉案房屋购房款资金来源的主张不同，原因是王岩岩在一审中未完整提交关于自有资金来源的全部证据。金陛公司对涉案房屋自述前后矛盾的责任在于金陛公司。（三）涉案房屋预售登记人不是王岩岩而是曲人家，而曲人家主张涉案房屋权属的诉讼请求已经法院判决被驳回。涉案房屋门牌号与2008年证明信不一致的问题不能证明王岩岩与金陛公司签订的商品房买卖合同虚假。
王岩岩依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项之规定，申请再审。
徐意君提交意见称：（一）关于王岩岩是否支付了全部购房款的问题。王岩岩称支付了全部购房价款，但就购房资金来源的陈述自相矛盾。在执行异议阶段，王岩岩陈述其购房款全部现金支付，用自有资金支付；而在诉讼阶段却称不是自有资金支付房款，而是向两个亲属借款支付的购房款。而且借款没有转账记录，没有大额取款记录和大额余款记录。金陛公司的陈述也前后矛盾，不可信。金陛公司确实自认房屋出售给王岩岩并收取了全额价款。然而，金陛公司与徐意君在执行过程中签署了书面协议，确认本案所涉房屋属于金陛公司所有，由金陛公司管理，执行中也是金陛公司向执行法院提供了承租人的联系方式。王岩岩提出异议之诉后金陛公司又改变了说法，而且不再出庭。二审判决不是因为没有转账记录，或只有收据没有发票才不认可王岩岩支付了购房款，而是因为证据链条不完整，才没有认定王岩岩实际支付了价款。（三）关于王岩岩主张之前本案所涉房屋所在楼宇整体司法拍卖给新锐公司时就排除了金陛公司所有权的问题。如果金陛公司没有所有权，王岩岩也无法从金陛公司处购买房屋。而且2007年执行案件与徐意君没有关系。（四）本案和王某、马某某等其他案件是不同的案件，没有可比性。我国大陆法域不实行判例法，不存在违反司法一致性的问题，其他案件与本案没有关联性。（五）二审判决适用法律正确。《异议复议规定》司法解释第二十八条、二十九条区分不同的情形适用不同的条款。结合本案具体情况，王岩岩购买房地产开发企业的商品房，显然只能适用第二十九条。王岩岩要求适用第二十八条不符合法律规定，不存在可以在第二十八条、二十九条之间选择的依据。王岩岩的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。
本院经审查认为，《异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。本案一审判决经审理认为王岩岩符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，具有能够排除执行的权利，而二审判决则认为现有证据难以确定王岩岩符合《异议复议规定》第二十九条的规定，没有审查其是否符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，就直接驳回了王岩岩的诉讼请求，适用法律确有错误。
关于王岩岩是否支付了购房款的问题。王岩岩主张其已经支付了全部购房款，并提交了金陛公司开具的付款收据、《商品房买卖合同》、证人证言及部分取款记录等予以佐证，金陛公司对王岩岩付款之事予以认可。上述证据是否足以证明王岩岩已经支付了购房款，应当在再审审理过程中，根据审理情况查明相关事实后予以认定。
综上，王岩岩的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条之规定，裁定如下：
指令北京市高级人民法院再审本案。
审　判　长　　毛宜全
审　判　员　　潘勇锋
代理审判员　　葛洪涛
二〇一六年四月二十九日
书　记　员　　杜圣杰
四、律师释法
《执行异议和复议若干规定》第28条和29条，虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，则这种情形同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房竟合的情形。第28条是保护无过错不动产买受人的物权期待权，第29条是保护消费者买受人的物权期待权。无过错不动产买受人与消费者买受人之间是一般与特殊，包含与被包含的关系。既然是如此的关系，作为购房者来讲当然有权选择适用对其最有利的法律条款来排除执行。

参考文献：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定理解与适用》