法学论文
李某某、赵某某诉李某某宏、某某房地产经纪有限公司河南分公司房屋买卖合同纠纷案
作者：张书正 律师 时间：2017年06月14日
代 理 词
审判长、审判员：
河南恪法律师事务所接受原告委托，指派我作为原告李某某、赵某某诉被告李某某宏、某某房地产经纪有限公司河南分公司(以下简称美信公司)房屋买卖合同纠纷案代理人。现发表以下意见：
第一，被告李某某宏根本违约的分析：
1、被告李某某宏因加价而违约，此有几份通话录音、微信等等证据和美信公司的当庭陈述为证。
2016年10月9日的通话录音中，被告李某某宏明确说“我这房子我不卖了啊”。
2016年10月10日的通话录音中，被告李某某宏委托的人要求加价二十万，“一平一万二，总价算下来是一百四十多万”。
2016年10月26日的通话录音中，被告李某某宏委托的的郝律师要求“两个方案” ，第一是“推掉房赔你钱”， 第二是“你加钱”。
三份录音以及微信截图，以及此美信公司的当庭陈述，足以证明被告因房屋价格上涨而要求加价而严重违约的事实。
2、被告李某某宏辩称“首付款迟迟未能到位”没有毁约，不过是托词而已。
合同第四条明确约定“在房地产管理局办理过户手续的当日”，才付清首付款，也即首付款支付还远远不到时间。
3、被告李某某宏根本违约导致原告合同目的不能够实现，合同应当解除。被告李某某宏应当承担相应的赔偿责任。
第二，被告李某某宏应当承担双倍返还定金200000元和佣金损失14000元的分析：
1、原告交付定金100000元，被告李某某宏应当承担双倍返还定金200000元。被告李某某宏辩称“没有收到定金”不应承担双倍返还定金200000元，是不能够成立的。
合同第三条明确约定“办理过户手续前，定金由丙方代保管”，而且美信公司也督促被告李某某宏领取定金，但其为了违约，一直迟迟不去领取定金。
2、原告为履行合同缴纳佣金14000元，被告李某某宏也应当承担。
第三，被告李某某宏应当承担价格上涨差额损失的分析：
1、价格上涨差额损失的法律依据。
根据《合同法》第一百一十三条“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”的规定和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条的规定，原告主张的价格上涨差额的损失，属于合同履行后可以获得的利益，也即原告的可得利益损失。
2、价格上涨差额损失的司法实践。
上海市高级人民法院在《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》中，规定“违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定;二、双方不能协商确定的：(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;(二)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失” (本案虽不在上海，但法理一样，可供法院予以参考) 。
近的司法实践有郑州市郑州市中级人民法院二〇一七年三月二十九日作出的(2017)豫01民终3073号判决。
该判决支持房屋上涨差额的理由为“如本案双方恪守诚实信用原则，按照合同约定履行义务，被上诉人一方本可获取诉争房屋价格上涨部分的利益，现上诉人因房价上涨拒绝按照合同价格履行协议，故上诉人有义务按照法律规定赔偿被上诉人的损失，原审法院对于房屋差价损失部分的酌定依据事实，有理有据” 。
3、原告起诉时上涨差额暂定30000元，并几次提出评估申请，但法院都没有同意。最后原告当庭提交评估申请，法院以损失“无法预见”依然没有同意，明显属于鼓励违约的错误做法。
不需要从法理上分析就可以知道，违约成本过低、守约成本过高，无形之中，法院的做法无疑起到了鼓励违约、不利于守约的作用。为何2016年以来郑州市房屋买卖市场中诚信缺失，卖方普遍敢于肆无忌惮的违约？一个很重要的因素就在于此。
以上代理意见，敬请法庭能够充分考虑。
代理人：河南恪法律师事务所
张书正 律师
2017年 4月20日
审判长、审判员：
河南恪法律师事务所接受原告委托，指派我作为原告李某某、赵某某诉被告李某某宏、某某房地产经纪有限公司河南分公司(以下简称美信公司)房屋买卖合同纠纷案代理人。现发表以下意见：
第一，被告李某某宏根本违约的分析：
1、被告李某某宏因加价而违约，此有几份通话录音、微信等等证据和美信公司的当庭陈述为证。
2016年10月9日的通话录音中，被告李某某宏明确说“我这房子我不卖了啊”。
2016年10月10日的通话录音中，被告李某某宏委托的人要求加价二十万，“一平一万二，总价算下来是一百四十多万”。
2016年10月26日的通话录音中，被告李某某宏委托的的郝律师要求“两个方案” ，第一是“推掉房赔你钱”， 第二是“你加钱”。
三份录音以及微信截图，以及此美信公司的当庭陈述，足以证明被告因房屋价格上涨而要求加价而严重违约的事实。
2、被告李某某宏辩称“首付款迟迟未能到位”没有毁约，不过是托词而已。
合同第四条明确约定“在房地产管理局办理过户手续的当日”，才付清首付款，也即首付款支付还远远不到时间。
3、被告李某某宏根本违约导致原告合同目的不能够实现，合同应当解除。被告李某某宏应当承担相应的赔偿责任。
第二，被告李某某宏应当承担双倍返还定金200000元和佣金损失14000元的分析：
1、原告交付定金100000元，被告李某某宏应当承担双倍返还定金200000元。被告李某某宏辩称“没有收到定金”不应承担双倍返还定金200000元，是不能够成立的。
合同第三条明确约定“办理过户手续前，定金由丙方代保管”，而且美信公司也督促被告李某某宏领取定金，但其为了违约，一直迟迟不去领取定金。
2、原告为履行合同缴纳佣金14000元，被告李某某宏也应当承担。
第三，被告李某某宏应当承担价格上涨差额损失的分析：
1、价格上涨差额损失的法律依据。
根据《合同法》第一百一十三条“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”的规定和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条的规定，原告主张的价格上涨差额的损失，属于合同履行后可以获得的利益，也即原告的可得利益损失。
2、价格上涨差额损失的司法实践。
上海市高级人民法院在《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》中，规定“违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定;二、双方不能协商确定的：(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;(二)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失” (本案虽不在上海，但法理一样，可供法院予以参考) 。
近的司法实践有郑州市郑州市中级人民法院二〇一七年三月二十九日作出的(2017)豫01民终3073号判决。
该判决支持房屋上涨差额的理由为“如本案双方恪守诚实信用原则，按照合同约定履行义务，被上诉人一方本可获取诉争房屋价格上涨部分的利益，现上诉人因房价上涨拒绝按照合同价格履行协议，故上诉人有义务按照法律规定赔偿被上诉人的损失，原审法院对于房屋差价损失部分的酌定依据事实，有理有据” 。
3、原告起诉时上涨差额暂定30000元，并几次提出评估申请，但法院都没有同意。最后原告当庭提交评估申请，法院以损失“无法预见”依然没有同意，明显属于鼓励违约的错误做法。
不需要从法理上分析就可以知道，违约成本过低、守约成本过高，无形之中，法院的做法无疑起到了鼓励违约、不利于守约的作用。为何2016年以来郑州市房屋买卖市场中诚信缺失，卖方普遍敢于肆无忌惮的违约？一个很重要的因素就在于此。
以上代理意见，敬请法庭能够充分考虑。
代理人：河南恪法律师事务所
张书正 律师
2017年 4月20日
律师资料
张书正律师
电话：13526673…
