律师随笔
买房人已支付房款、实际占有的房产虽未登记但不得被执行(转载)
作者：张书正 律师 时间：2016年02月24日
山东现代达驰建筑安装有限公司诉菏泽威联房地产开发有限公司、苏庆洋申请执行人执行异议案
【案件基本信息】
1．裁判书字号
山东省菏泽市中级人民法院( 2012)鲁民一终字第130号民事判决书
2．案由：申请执行人执行异议之诉
3．当事人
原告（上诉人）：山东现代达驰建筑安装有限公司（以下简称达驰公司）
被告（被上诉人）：菏泽威联房地产开发有限公司（以下简称威联公司）、苏庆洋
【基本案情】
上诉人达驰公司承包威联公司的建设工程，威联公司未按时支付达驰公司工程款，达驰公司提起( 2007)菏民三初字第27号案之诉讼，并于2007年6月14日申请查封了威联公司的房产一套。后在达驰公司申请执行上述27号案中，案外人苏庆洋以查封房产系其财产、查封错误为由提出异议求认定苏庆洋与威联公司于2007年6月10日、6月11日就查封房产先后签订的三份内容不尽相同的商品房买卖合同无效、房产物权未发生转移，应许可就查封房产强制执行。达驰公司提供了上述三份合同的复印件、威联公司二期项目部向苏庆洋出具的房款收据复印件、( 2007)菏民三初字第27号裁定书及查封清单、公安机关对威联公司与苏庆洋签订的合同中威联公司公章的鉴定等，以证实威联公司与苏庆洋为转移房产恶意串通，双方所签合同无效、房产物权未发生转移，就查封房产应继续执行。本院调取房产局备案的苏庆洋与威联公司于2007年6月10日签订的商品房买卖合同中既有威联公司的公章，亦有威联公司二期项目部印章。苏庆洋提交了其与威联公司签订的商品房买卖合同复印件、房款收据、执行异议裁定书、涉案房产已被撤销的房产证复印件、贷款合同、银行还贷明细等以证实其于2007年6月14日法院查封涉案房产之前的2007年6月10日即与威联公司签订了购房合同、交付部分房款并实际占有案涉房屋，后苏庆洋按揭贷款支付全部房款，双方签订的商品房买卖合同合法有效并履行，故应驳回原告诉请。威联公司未提供证据，但声明威联公司二期项目部无权出售涉案房产，所谓苏庆洋与威联公司签订的商品房买卖合同其实是威联公司二期项目部伪造公司公章制作的，有公安机关的鉴定为证，故合同无效，应驳回对威联公司的诉请。
【案件焦点】
本案争议的焦点是威联公司与苏庆洋就涉案房屋签订的商品房买卖合同是否有效，案涉房屋是否许可强制执行。
【法院裁判要旨】
山东省菏泽市成武县人民法院经审理认为：本案系( 2008)菏执字第72号案，申请执行人达驰公司在本院中止对涉案房产执行后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条之规定提起了申请执行人执行异议之诉。达驰公司请求确认被告苏庆洋与被告威联公司就涉案房产签订的商品房买卖合同无效、不产生物权转移效力，并就涉案房产许可强制执行。
关于被告苏庆洋与被告威联公司所签订商品房买卖合同的效力。原告提供的被告苏庆洋与被告威联公司二期项目部于2007年6月11日就涉案房产签订的两份商品房买卖合同均为复印件，且不能提供复印件来源，故法院对该两份合同的效力不予审查，仅认定菏泽市房产局存档的被告苏庆洋与被告威联公司于2007年6月10日签订的商品房买卖合同的效力。本院认为二被告于2007年6月10日签订的商品房买卖合同为有效合同。理由如下：
一、本案二被告所签订的商品房买卖合同有双方的签章，虽然被告威联公司、原告达驰公司对合同中的威联公司公章均不予认可，并主张苏庆洋与董建峰恶意串通，但不能提供有效证据予以证明。二、原告申请就二被告所签订商品房买卖合同中威联公司公章印文的真伪进行司法鉴定，但不能提供威联公司备案的公章印文。另因被告威联公司就威联公司二期项目部经理董建峰涉嫌伪造公司企业印章向公安机关报案，原告同意以公安机关鉴定结论作为对二被告所签订商品房买卖合同中威联公司公章印文的鉴定结果，但公安机关是依据威联公司所提供在空白打印纸上加盖的公章印文并非备案公章作为样本进行比对鉴定，对其鉴定意见不予采信。三、被告苏庆洋在威联公司售楼处签订该商品房买卖合同，并经威联公司二期项目部报至菏泽市房产局存档，应认定双方就涉案房产有买卖合意．意思表示真实。四、被
告苏庆洋就涉案房产签订商品房买卖合同后，在不知涉案房产已被依法查封的情况下交付部分房款、办理按揭贷款，并实际善意占有涉案房产，即合同双方当事人已实际履行所签订的商品房买卖合同。五、2007年6月14日，法院查封涉案房产时，威联公司工作人员明确表示涉案房产已经出售，现威联公司又主张涉案房产未出售、所有权仍属威联公司，所作陈述自相矛盾。综上，原告达驰公司不能提供有效证据证明二被告所签订的商品房买卖合同为无效合同，该合同也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故对原告要求认定该合同为无效合同的诉讼请求依法不予支持。
关于原告主张涉案房产不产生物权转移的效力，不是一个独立的诉讼请求，仅为其要求就涉案房产许可强制执行的理由。而就涉案房产许可强制执行又非本案审查的范围，本院不予审理。
综上，山东省菏泽市成武县人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，最高人民法院《关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）执行程序若干问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，经法院审判委员会研究，判决如下：
驳回原告达驰公司的诉讼请求。
达驰公司持起诉意见提起上诉。山东省菏泽市中级人民法院经审理认为，关于涉案商品房买卖合同的效力问题。达驰公司主张威联公司与苏庆洋签订的商品房买卖合同无效，但未能提供有效证据证明其主张。该合同上有买卖双方的签章，达驰公司主张系威联公司二期项目部伪造公司公章与苏庆洋恶意串通，但其提供的样本公章不是威联公司的备案公章，故对公安机关的鉴定结论不予采信，达驰公司主张二者恶意串通的证据不足。苏庆洋与威联公司签订合同在先，并支付了房款、实际占有涉案房屋，苏庆洋对房屋被查封并不知情，也无过错。且( 2007)菏民三初字第27号案查封案涉房屋时威联公司工作人员明知该房屋已经出售，现又以房屋未出售、威联公司与苏庆洋签订的商品房买卖合同无效辩称，理由不成立。
关于涉案房屋是否许可强制执行。苏庆洋在法院查封前与威联公司签订商品房买卖合同，支付房款并实际占有房屋，现房产证虽被撤销，其原因在于房管部门没有按照法院协助执行通知，进行协助查封所致，苏庆洋对此没有过错，其占有房屋应受法律保护。法院中止对涉案房产的执行符合法律规定，因此，达驰公司主张对涉案房屋许可强制执行的理由不能成立。
综上，山东省菏泽市中级人民法院判决：
驳回原告达驰公司的诉讼请求。
【法官后语】
申请执行人执行异议之诉是民诉法修改后的新类型案件，本案的审理有助于探索物权转移对执行许可影响在特殊情况下的特殊处理方法。申请执行人在案外人提出执行异议、法院作出中止执行裁定后提出的许可执行之诉能否得以支持，关键是看作为执行标的的查封财产的物权是否转移。一般说来，执行标的物权未转移，仍归被执行人所有，则申请执行人的执行许可即可得以支持。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”仅从该条规定考虑，案涉房产没有登记在购房人名下，应属被执行人所有，执行标的物权从登记角度看并未转移。但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，购买人支付房款并占有房产，且无过错的，法院是不能查封的。并且在商品房买卖中，特别是商品房预售不同于一般商品买卖，登记手续的办理需要很长一段时间，案涉房产虽末办理登记，但购房人已支付房款并实际占有，故其对房产的占有、使用应得到保护，申请执行人达驰公司的执行许可不能得以支持。
【案件基本信息】
1．裁判书字号
山东省菏泽市中级人民法院( 2012)鲁民一终字第130号民事判决书
2．案由：申请执行人执行异议之诉
3．当事人
原告（上诉人）：山东现代达驰建筑安装有限公司（以下简称达驰公司）
被告（被上诉人）：菏泽威联房地产开发有限公司（以下简称威联公司）、苏庆洋
【基本案情】
上诉人达驰公司承包威联公司的建设工程，威联公司未按时支付达驰公司工程款，达驰公司提起( 2007)菏民三初字第27号案之诉讼，并于2007年6月14日申请查封了威联公司的房产一套。后在达驰公司申请执行上述27号案中，案外人苏庆洋以查封房产系其财产、查封错误为由提出异议求认定苏庆洋与威联公司于2007年6月10日、6月11日就查封房产先后签订的三份内容不尽相同的商品房买卖合同无效、房产物权未发生转移，应许可就查封房产强制执行。达驰公司提供了上述三份合同的复印件、威联公司二期项目部向苏庆洋出具的房款收据复印件、( 2007)菏民三初字第27号裁定书及查封清单、公安机关对威联公司与苏庆洋签订的合同中威联公司公章的鉴定等，以证实威联公司与苏庆洋为转移房产恶意串通，双方所签合同无效、房产物权未发生转移，就查封房产应继续执行。本院调取房产局备案的苏庆洋与威联公司于2007年6月10日签订的商品房买卖合同中既有威联公司的公章，亦有威联公司二期项目部印章。苏庆洋提交了其与威联公司签订的商品房买卖合同复印件、房款收据、执行异议裁定书、涉案房产已被撤销的房产证复印件、贷款合同、银行还贷明细等以证实其于2007年6月14日法院查封涉案房产之前的2007年6月10日即与威联公司签订了购房合同、交付部分房款并实际占有案涉房屋，后苏庆洋按揭贷款支付全部房款，双方签订的商品房买卖合同合法有效并履行，故应驳回原告诉请。威联公司未提供证据，但声明威联公司二期项目部无权出售涉案房产，所谓苏庆洋与威联公司签订的商品房买卖合同其实是威联公司二期项目部伪造公司公章制作的，有公安机关的鉴定为证，故合同无效，应驳回对威联公司的诉请。
【案件焦点】
本案争议的焦点是威联公司与苏庆洋就涉案房屋签订的商品房买卖合同是否有效，案涉房屋是否许可强制执行。
【法院裁判要旨】
山东省菏泽市成武县人民法院经审理认为：本案系( 2008)菏执字第72号案，申请执行人达驰公司在本院中止对涉案房产执行后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条之规定提起了申请执行人执行异议之诉。达驰公司请求确认被告苏庆洋与被告威联公司就涉案房产签订的商品房买卖合同无效、不产生物权转移效力，并就涉案房产许可强制执行。
关于被告苏庆洋与被告威联公司所签订商品房买卖合同的效力。原告提供的被告苏庆洋与被告威联公司二期项目部于2007年6月11日就涉案房产签订的两份商品房买卖合同均为复印件，且不能提供复印件来源，故法院对该两份合同的效力不予审查，仅认定菏泽市房产局存档的被告苏庆洋与被告威联公司于2007年6月10日签订的商品房买卖合同的效力。本院认为二被告于2007年6月10日签订的商品房买卖合同为有效合同。理由如下：
一、本案二被告所签订的商品房买卖合同有双方的签章，虽然被告威联公司、原告达驰公司对合同中的威联公司公章均不予认可，并主张苏庆洋与董建峰恶意串通，但不能提供有效证据予以证明。二、原告申请就二被告所签订商品房买卖合同中威联公司公章印文的真伪进行司法鉴定，但不能提供威联公司备案的公章印文。另因被告威联公司就威联公司二期项目部经理董建峰涉嫌伪造公司企业印章向公安机关报案，原告同意以公安机关鉴定结论作为对二被告所签订商品房买卖合同中威联公司公章印文的鉴定结果，但公安机关是依据威联公司所提供在空白打印纸上加盖的公章印文并非备案公章作为样本进行比对鉴定，对其鉴定意见不予采信。三、被告苏庆洋在威联公司售楼处签订该商品房买卖合同，并经威联公司二期项目部报至菏泽市房产局存档，应认定双方就涉案房产有买卖合意．意思表示真实。四、被
告苏庆洋就涉案房产签订商品房买卖合同后，在不知涉案房产已被依法查封的情况下交付部分房款、办理按揭贷款，并实际善意占有涉案房产，即合同双方当事人已实际履行所签订的商品房买卖合同。五、2007年6月14日，法院查封涉案房产时，威联公司工作人员明确表示涉案房产已经出售，现威联公司又主张涉案房产未出售、所有权仍属威联公司，所作陈述自相矛盾。综上，原告达驰公司不能提供有效证据证明二被告所签订的商品房买卖合同为无效合同，该合同也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故对原告要求认定该合同为无效合同的诉讼请求依法不予支持。
关于原告主张涉案房产不产生物权转移的效力，不是一个独立的诉讼请求，仅为其要求就涉案房产许可强制执行的理由。而就涉案房产许可强制执行又非本案审查的范围，本院不予审理。
综上，山东省菏泽市成武县人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，最高人民法院《关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）执行程序若干问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，经法院审判委员会研究，判决如下：
驳回原告达驰公司的诉讼请求。
达驰公司持起诉意见提起上诉。山东省菏泽市中级人民法院经审理认为，关于涉案商品房买卖合同的效力问题。达驰公司主张威联公司与苏庆洋签订的商品房买卖合同无效，但未能提供有效证据证明其主张。该合同上有买卖双方的签章，达驰公司主张系威联公司二期项目部伪造公司公章与苏庆洋恶意串通，但其提供的样本公章不是威联公司的备案公章，故对公安机关的鉴定结论不予采信，达驰公司主张二者恶意串通的证据不足。苏庆洋与威联公司签订合同在先，并支付了房款、实际占有涉案房屋，苏庆洋对房屋被查封并不知情，也无过错。且( 2007)菏民三初字第27号案查封案涉房屋时威联公司工作人员明知该房屋已经出售，现又以房屋未出售、威联公司与苏庆洋签订的商品房买卖合同无效辩称，理由不成立。
关于涉案房屋是否许可强制执行。苏庆洋在法院查封前与威联公司签订商品房买卖合同，支付房款并实际占有房屋，现房产证虽被撤销，其原因在于房管部门没有按照法院协助执行通知，进行协助查封所致，苏庆洋对此没有过错，其占有房屋应受法律保护。法院中止对涉案房产的执行符合法律规定，因此，达驰公司主张对涉案房屋许可强制执行的理由不能成立。
综上，山东省菏泽市中级人民法院判决：
驳回原告达驰公司的诉讼请求。
【法官后语】
申请执行人执行异议之诉是民诉法修改后的新类型案件，本案的审理有助于探索物权转移对执行许可影响在特殊情况下的特殊处理方法。申请执行人在案外人提出执行异议、法院作出中止执行裁定后提出的许可执行之诉能否得以支持，关键是看作为执行标的的查封财产的物权是否转移。一般说来，执行标的物权未转移，仍归被执行人所有，则申请执行人的执行许可即可得以支持。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”仅从该条规定考虑，案涉房产没有登记在购房人名下，应属被执行人所有，执行标的物权从登记角度看并未转移。但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，购买人支付房款并占有房产，且无过错的，法院是不能查封的。并且在商品房买卖中，特别是商品房预售不同于一般商品买卖，登记手续的办理需要很长一段时间，案涉房产虽末办理登记，但购房人已支付房款并实际占有，故其对房产的占有、使用应得到保护，申请执行人达驰公司的执行许可不能得以支持。
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