成功案例
关于受托人与他人签订房产买卖合同纠纷之法律意见书
作者：葛涛 律师 时间：2013年12月17日
案件介绍：受托人接受他人委托后，以受托人自己名义签订了一份买卖合同，但在合同履行过程中，均是委托人以自己的名义履行合同权利义务，房产出卖方对委托人的履行行为均表示接受，包括与委托人一起到公证处办理签署授权担保公司担保公证书、一起到银行办理共同贷款申请书并签订相关文件，且授受委托人交付的首期款。现房产出卖方在合同履行过程中，以委托人不是合同主体而不履行合同，不退首期款。
现根据案件事实及证据，发表如下法律意见，希望能抛砖引玉。
一、原、被告双方于20年 月 日签订的《房地产买卖合同》合法有效，应该受到法律的保护。
原告王某、李某、李大某在准备共同购买房产的情况下，由于原告王某、李大某没有时间，故由原告李某与被告于20 年 月 日签订了《房地产买卖合同》，该合同约定所交易之物业为：****号房，房产编号为：*****，房款分 期付款等内容。
根据我国《民法通则》第65条规定：“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式”。故根据以上法律规定，原告李某以共有人及委托代理人的身份与被告签订《房地产买卖合同》完全符合法律规定。
同时，就算原告李某当时没有代理权，根据我国《民法通则》第六十六条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任”，原告王某于2012年月日以户名为王某的农业银行账户向被告吴某转入万元（注：原告已向法院提交了银行转账证明，证明了转账时间为20年月日，户名为王某，转入户名为吴某，转款金额为万）。以上情况足以说明了，原告王某、李大某是完全承认原告李某以其共有人及代理人的身份签订合同的，并且被告是完全知道原告王某、李大某、李某是共有人及李某的代理身份。
原告与被告于2012年2月1日签订了《房地产买卖合同》，原告王某便于2012年2月2日与被告吴某到农业银业办理转款万手续，这一事实，难道无法证明原告王某、李大某对合同的认同，更能证明被告对原告李某、李大某、王某的合同主体身份的认可。因为被告有接受王某的万转款事实、有到公证处与原告王某、李大某及担保公司签署公证委托书、有到担保公司与原告王某、李大某共同签订担保申请书、有到银行与原告王某、李大某共同签订银行贷款手续，以上事实，足可以证明被告对原告合同当事人身份的认可。
二、一份合法有效的合同，在合同的履行过程中，是可以根据合同履行情况，发生合同变更或者权利义务转让。就算被告不承认原告追认及代理行为，原告与被告之间的行为完全可以符合合同的变更或者转让。
《合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。
《合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”。
《合同法》第八十八条规定：“当事人一方经过对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。
被告的下列事实行为：1、接受王某的万转款事实；2、到公证处与原告王某、李大某及担保公司签署公证委托书；3、到担保公司与原告王某、李大某共同签订担保申请书；4、到银行与原告王某、李大某共同签订银行贷款手续等行为，足可以证明被告知晓并同意对合同的变更或者转让。
三、被告主张没有与原告王某、李大某签订合同，并向法院申请调取了银行相关证据，可以看出，被告只是想达到收了万元后不认账的目的，天理不容。
第一、被告于2012年2月2日到农业银业接受了原告王某转款万事实，这一事实，说明了原告张利表在履行合同义务，且被告接受承认；第二、合同内容完全一致，没有任何的改变，合同主体并不是本案关键，且被告事实上均已接受了原告王某、李大某；第二、被告不承认与原告王某签订合同，但事实上，所有的交易及贷款手续均是被告与原告王某、李大某共同履行。
现被告想抢劫原告万元人民币，是一种合同诈骗，是不遵守合同的诚实信用原则，法院应以法理、情理，从整个案件的综合情况来考虑案件，而不能让不遵守诚实信用原则小人以毫无道理的借口而侥幸得逞。
一、原、被告双方于20年 月 日签订的《房地产买卖合同》合法有效，应该受到法律的保护。
原告王某、李某、李大某在准备共同购买房产的情况下，由于原告王某、李大某没有时间，故由原告李某与被告于20 年 月 日签订了《房地产买卖合同》，该合同约定所交易之物业为：****号房，房产编号为：*****，房款分 期付款等内容。
根据我国《民法通则》第65条规定：“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式”。故根据以上法律规定，原告李某以共有人及委托代理人的身份与被告签订《房地产买卖合同》完全符合法律规定。
同时，就算原告李某当时没有代理权，根据我国《民法通则》第六十六条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任”，原告王某于2012年月日以户名为王某的农业银行账户向被告吴某转入万元（注：原告已向法院提交了银行转账证明，证明了转账时间为20年月日，户名为王某，转入户名为吴某，转款金额为万）。以上情况足以说明了，原告王某、李大某是完全承认原告李某以其共有人及代理人的身份签订合同的，并且被告是完全知道原告王某、李大某、李某是共有人及李某的代理身份。
原告与被告于2012年2月1日签订了《房地产买卖合同》，原告王某便于2012年2月2日与被告吴某到农业银业办理转款万手续，这一事实，难道无法证明原告王某、李大某对合同的认同，更能证明被告对原告李某、李大某、王某的合同主体身份的认可。因为被告有接受王某的万转款事实、有到公证处与原告王某、李大某及担保公司签署公证委托书、有到担保公司与原告王某、李大某共同签订担保申请书、有到银行与原告王某、李大某共同签订银行贷款手续，以上事实，足可以证明被告对原告合同当事人身份的认可。
二、一份合法有效的合同，在合同的履行过程中，是可以根据合同履行情况，发生合同变更或者权利义务转让。就算被告不承认原告追认及代理行为，原告与被告之间的行为完全可以符合合同的变更或者转让。
《合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。
《合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”。
《合同法》第八十八条规定：“当事人一方经过对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。
被告的下列事实行为：1、接受王某的万转款事实；2、到公证处与原告王某、李大某及担保公司签署公证委托书；3、到担保公司与原告王某、李大某共同签订担保申请书；4、到银行与原告王某、李大某共同签订银行贷款手续等行为，足可以证明被告知晓并同意对合同的变更或者转让。
三、被告主张没有与原告王某、李大某签订合同，并向法院申请调取了银行相关证据，可以看出，被告只是想达到收了万元后不认账的目的，天理不容。
第一、被告于2012年2月2日到农业银业接受了原告王某转款万事实，这一事实，说明了原告张利表在履行合同义务，且被告接受承认；第二、合同内容完全一致，没有任何的改变，合同主体并不是本案关键，且被告事实上均已接受了原告王某、李大某；第二、被告不承认与原告王某签订合同，但事实上，所有的交易及贷款手续均是被告与原告王某、李大某共同履行。
现被告想抢劫原告万元人民币，是一种合同诈骗，是不遵守合同的诚实信用原则，法院应以法理、情理，从整个案件的综合情况来考虑案件，而不能让不遵守诚实信用原则小人以毫无道理的借口而侥幸得逞。
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